분양계약 해제는 멀고도 가까운 길

분양계약 해제도 복불복인가?

중앙일보조인스랜드 | 중앙일보조인스랜드 | 윤정웅 | 입력2012.02.16 09:21

[[새 아파트 입주분쟁 갈수록 늘어난다]]

지방 몇 곳을 포함해서 수도권의 많은 새 아파트들이 입주분쟁에 휘말려 있는데 대략 2만 가구 정도 된답니다. 2010년부터 현재까지 입주 중에 있거나 입주가 이미 끝난 신규 아파트들이 입주분쟁 때문에 몸살을 앓고 있고, 불 꺼진 아파트가 되고 있어서 건설 회사와 수분양자들이 서로 피해를 보고 있습니다.

주택시장 침체가 장기화 되면 금융시스템의 회복이 늦어지고, 건설 산업이 위축되어 경제 전반에 어려움이 따르게 되는데 해가 거듭되다 보니 이제는 새 아파트 입주거부가 노골적으로 일어나고 있습니다. 입주가 6개월 정도 남아있게 되면 공식적으로 계약해제 요구가 빗발치는 현실입니다.

계약은 당사자간에 의사의 합치가 있고, 약정한 이행이 있으면 이루어지지만 해제는 상대방의 동의를 얻거나 손해를 배상해야 하기 때문에 쉽게 이루어질 수가 없습니다. 기존주택이 팔리지 않거나 팔아봤자 값이 내려 새 아파트로 갈 수 없는 처지에 이른다면 어찌해야 할까요?

수분양자들은 계약금을 포기하겠으니 당초의 분양계약을 해제해 달라고 합니다. 그러나 건설 회사로서는 천부당만부당한 요구라고 하면서 절대로 해제할 수 없다는 말을 할 것입니다. 건설 회사에서는 왜 계약해제를 받아주지 않을까요? 계약금을 포기 받고 해제를 해주면 될 텐데…

[[분양계약 해제가 안 되는 이유]]

첫째 이유는, 재 분양을 할 수 없기 때문입니다. 요즘 같은 부동산 불경기에 10%정도 할인해 준다고 해서 덜컥 분양받을 사람이 있겠는지요? 또 다시 광고해야 하고 분양수수료 나가야 하거든요. 입주분쟁에 휘말려 있는 아파트들은 대개 고가분양 아파트여서 웬만한 할인으로는 소비자들의 마음이 열리지 않습니다.

둘째 이유는, 중도금 대출금을 변제해야 하기 때문입니다. 은행에서 중도금 대출을 해 줄때에는 먼저 건설 회사를 믿었고, 다음은 아파트를 보고 준 것입니다. 다시 분양을 하려면 채무자를 바꿔야 하므로 당초 수분양자가 받았던 대출금을 반환하는 게 일반적입니다.

재무구조가 튼튼하고 능력이 있는 건설 회사들은 당초 수분양자가 받았던 중도금 대출액을 은행에 과감히 대위변제 해버리고 수분양자에게는 계약해제 통지를 보냄과 동시 재 분양에 들어갑니다. 그러나 영세업체들은 그럴 능력이 없기 때문에 당초 수분양자의 허리띠만 붙든 채 독촉도 하고 사정도 하면서 법의 문턱까지 드나들게 되는 것입니다.

입주분쟁 중에 있는 아파트 단지는 대개 미분양까지 있습니다. 그도 대형으로만 말입니다. 계약해제를 받아주게 되면 엎친데 겹친 격이 되어 일어설 수 없게 되겠지요. 그런 연유로 수분양자가 입주 불능이라는 사실을 뻔히 알면서도 계약해제를 해주지 못하는 것입니다.

[[건설 회사들이 제기하는 소송의 목적]]

수분양자들이 입주거부를 하는 목적에도 세 가지가 있습니다. 하나는 분양가를 깎아달라는 요구이고, 두 번째는 아파트 품질이 낮아 입주할 수 없다는 내용이며, 세 번째는 수분양자 자신의 사정으로 입주를 할 수 없다는 이유입니다.

또 거부를 하는 방법도 두 가지가 있습니다. 중도금 대출액에 대한 이자를 내가면서 버티는 수분양자가 있고, 아예 이자도 내지 않은 수분양자가 있습니다. 이자를 내지 않게 되면 건설 회사가 대신 내거나 건설 회사도 내지 못할 형편이 되면 은행에서는 수분양자를 압박하면서 신용카드를 정지시키게 됩니다.

시행・시공사에서는 입주거부상태를 언제까지 묵인해줄 수 없는 실정이므로 우선 부동산이 있는 수분양자를 골라 부동산 가압류를 해 버립니다. 이 가압류는 추후 재판을 거쳐 승소판결에 따른 채권확보의 목적도 있지만 그보다는 빨리 입주를 해달라는 심리적 압박요인이 더 크다고 봐야 합니다.

계약해제 통지는 보내지 않고 자신들이 은행에 지불한 이자를 납부하라는 명목의 구상금을 청구하기도 하고, 은행이나 한국주택금융공사에서는 중도금을 다시 반환하라는 대여금이나 구상금을 청구하기도 합니다. 입주 거부 중인 수분양자들은 대개 재산이 없기 때문에 어서 입주대책을 세우라는 압박이나 다름없는 것입니다.

[[수분양자들은 어떻게 해야 할 것인가?]]

사업이 기울었거나 자금상 도저히 입주를 할 수 없을 때에는 계약해제가 될 때를 기다리거나 아파트에 문제가 있다면 소송에 참여하여 법의 보호를 받아야 합니다. 어차피 입주를 하지 못할 바엔 계약금 포기는 물론, 위약금까지 물어낼 수 있음도 유념하셔야 합니다.

계약해제 소송에는 승소를 하고 채무부존재 소송에는 패소를 했다면 어찌할까요? 계약은 해제될 수 있게 되었으나 중도금 대출액은 은행에 갚아야 한다면 어느 것이 보리자루이고, 어느 것이 쌀자루인지 구별하기 어려울 것입니다. 이럴 때에는 시행・시공사를 상대로 대출금을 다시 반환하라는 별도의 소송을 제기해야 할 것입니다.

그렇게 되면 시행・시공사에서는 계약해제를 하지 않은 조건으로 할인카드나 잔금유예 카드를 내놓을 수밖에 다른 길이 없게 됩니다. 바뀌는 입주조건이 갈 수 있는 길인지를 살펴본 후 현명한 선택을 해야 하겠지요. 무작정 배 째라하는 식으로 버티는 일도 한계가 있기 때문입니다.

계약이 해제된 후에도 건설 회사에서는 위약금 청구를 하는 사례가 늘고 있고, 건설 회사와 은행에서는 계약해제는 하지 않고 대신 갚은 이자, 중도금에 대한 일부분과 그에 따른 이자를 간단하게 청구하는 사례가 늘고 있습니다. 이럴 때에는 즉시 전문가나 변호사의 조력을 받아 피해가 없도록 해야 할 것입니다.

윤정웅 내집마련 아카데미