부동산 무너져도 솟아날 구멍은 있다

부동산 2~3년 후 기회가 올 수도

중앙일보조인스랜드 | 중앙일보조인스랜드 | 김인만 | 입력2012.02.19 10:21

설이 지나도 여전히 부동산시장 침체가 깊다.

글로벌경제가 아직도 어렵고, 학군특수가 사라진 강남도 예전 같지 않고, 아파트로 돈 벌기 어렵다는 부정적인 불안심리를 잠재울 부동산대책 역시 나오지 않고 있고, 무엇보다 진보성향의 박원순 서울시장이 등장하면서 불안심리가 더 심해졌는데 우려했던 것처럼 뉴타운, 재개발, 재건축에 대한 부정적인 정책을 펴면서 어려운 상황이 계속되고 있다.

부동산은 더 이상 안 된다는 논리를 보면 경제가 어렵고, 부동산가격이 너무 올랐으며, 인구가 줄어들고 1인가구가 늘어나고 있으며, 이제는 주택공급이 너무 많다는 것이 주된 논리이다.

경제가 어려운 것은 맞는 말이고 특히 해외 수출의존도가 높은 우리나라의 경우 미국, 유럽 등 글로벌 경기침체의 영향을 직접적으로 받기 때문에 당분간 어려움이 지속될 수 밖에 없다.

하지만 세상이 그렇듯이 경제는 돌고 도는 것이고 다시 회복시기가 올 것이다.
물론 그시기가 언제인지가 문제이지만 말이다.

부동산가격을 결정하는 것은 수요와 공급인데 수요가 줄어들면 당연히 부동산가격이 상승하기는 어려울 수 밖에 없지만 인구가 감소한다고 무조건 수요가 감소한다는 것은 맞지 않다.

인구감소는 분명 진행되고 있지만 수도권 인구변화통계를 보면 실질적으로 주택구입을 할 수 있는 능력이 있는 주택구입연령대인 30대, 40대 인구분포는 10년 전 720만 명에서 현재 824만 명으로 14%가 증가한 것으로 알 수 있다.

반면 2000년대 수도권 아파트 연평균 입주물량은 17만3천 가구인데 반하여 2010년~2014년 수도권 아파트 연평균 입주예상물량은 9만4천 가구로 46%나 큰 폭으로 감소할 것으로 예상되기 때문에 결국 인구감소는 큰 영향을 주지 못하는 반면, 입주물량 부족은 불안요소로 작용할 가능성이 크다고 할 수 있다.

또한 2001년부터 2012년까지 주택구입연령대인 30-40대 인구는 꾸준한 상승세를 보이고 있기 때문에 일부 폭락론을 주장하는 분들이 말하는 인구감소에 의한 주택수요 감소는 지나친 우려로 적어도 10년 이내에는 걱정할 필요가 없다.

그리고 1-2인 가구 증가 역시 꾸준하게 늘어나고는 있지만 3-4인가구도 같이 증가하고 있으며 최근 몇 년간 정부지원에 힘입어 도시형생활주택 등 1-2인 가구의 공급이 급격히 늘어났기 때문에 향후 몇 년 후에는 오히려 1-2인 주택의 공급을 걱정해야 할 수도 있다.

반대로 3-4인 가구들이 필요로 하는 아파트의 공급은 부동산시장 침체로 급격히 감소하고 있다.

수도권 주택공급계획을 보면 2012년 올해 급격한 감소가 될 것으로 예상이 되며, 이런 식으로 수도권 주택공급이 계속 감소가 될 경우 2-3년 후에는 수도권 아파트 공급부족 문제를 체감할 수 있을 것으로 예상이 되며 한번 공급부족 문제가 터지면 파급효과가 커질 수 밖에 없다.

왜냐하면 주택공급은 계획부터 분양, 완공까지 최소 3년 이상 시간이 소요되기 때문이다.

또한 부동산 가격이 크게 급등했다고 말을 하는데 물론 2006년에는 분명 오버슈팅이 되었지만 그 후 서서히 부동산가격이 조정되면서 현재는 거의 2005년 수준으로 조정이 된 상태이고 그 동안 물가상승률, 화폐가치하락을 감안하면 더 이상 부동산가격이 고 평가 되었다고 할 수는 없다.

다만 글로벌 경제위기와 침체된 실물경기로 투자심리를 크게 위축시켰기 때문에 이런 여러 가지 불안요소가 더 크게 작용되고 있고, 대기업 위주로 경제구조가 재편되면서 자영업자, 중소기업, 비정규 등 사회 약자 층이 더욱 어려워졌다.

가계부채증가에 따른 DTI등 대출규제로 자금 줄이 말라버렸기 때문에 집을 구입하고 싶어도 구입할 돈도 없고 사서 오른다는 확신도 없기에 주택구입수요층이 말라버리면서 사상 최악의 부동산 거래침체 상황을 맞이하고 있다.

하지만 앞서 언급했듯이 부동산 가격에 직접적이 영향을 주는 인구감소, 1-2인 가구 증가에 따른 3-4인 가구 감소, 주택공급 증가, 부동산 가격 고평가는 더 이상 위험요소가 아닌 만큼 향후 경제상황이 반전이 될 경우 부동산시장은 침체가 깊어진 만큼 회복과 반등의 기회를 맞이할 수 있기 때문에 너무 절망에만 빠져있지 말고, 때를 기다려야 할 것이다.

감사합니다.

김인만 부동산연구소