경제와 부동산의 상관관계

내수와 부동산은 맥을 같이 한다

중앙일보조인스랜드 | 중앙일보조인스랜드 | 이주호 | 입력2012.02.20 20:14

우리나라 경제는 수출이 되면 내수가 안되고, 내수가 되면 수출이 안되는 즉 수출과 내수가 번갈아가면서 성장하고 있습니다.

자원이 풍부하지 못한 우리나라로서는 수출로 먹고 살 수 밖에 없는데 이제 우리나라 경제 규모가 커지다보니 수출과 함께 내수도 상당히 큰 비중을 차지합니다.

내수가 본격적으로 살아나기 시작한 시기는 1988년 88서울올림픽때라고 할 수 있는데 그후 수출환경이 좋지않은 때에는 내수가 우리나라 경제를 이끌어가곤 했습니다.

1990년대에서 현재까지 우리나라 경제를 살펴보면 1997년 12월 IMF 국가비상사태 직후인 1998년 그리고 2008년 리먼사태, 2011년 유럽발 재정위기를 제외하고는 수출과 내수가 번갈아가면서 우리나라 경제를 이끌어 나갔습니다.

경제 충격이 있은 1998, 2008, 2011년에는 주식과 부동산이 동시에 추락했군요.

1997년 12월 IMF국가비상사태 직후인 1998년은 우리나라의 대외신용도가 추락하여 수출을 기대할 수가 없었는데 김대중정부는 내수경기를 살리기 위해 경기부양책을 썻습니다.

아시다시피 내수경기는 부동산경기와 맥을 같이하는데 이때부터 부동산경기가 살아나 2005년 8.31 부동산대책이 나오기전까지 서울 및 수도권 부동산시장은 광풍 그 자체였습니다.

이때는 지방 부동산을 도외시한채 서울 및 수도권 부동산만 대세상승하다시피했는데 이는 IMF 직후 국가경제가 취약한 상태에서 중소기업보다는 대기업이, 서민층보다는 부유층이 우위에 있는 경제환경, 사회환경에 기인합니다.

IMF 이후 대기업과 부유층 그리고 지방보다는 서울 및 수도권이 경쟁력이 있는 환경하에서는 지방보다는 서울 및 수도권 부동산만이 상승한다는 것은 어찌보면 당연한 일인지도 모릅니다.

2005년 8.31 부동산대책이 나와 부동산이 고개를 숙이니 이번에는 조선, 철강 등 재래산업 수출호경기를 맞아 2005년 하반기부터 2007년까지는 수출 전성시대였습니다.

경제논리상 내수 즉 부동산경기가 2005년 8.31 부동산대책으로 고개를 숙이니 당연히 수출경기가 바톤을 받아야 겠죠.

수출호경기인 2005년 하반기~2007년은 서울 강남권 부동산이 숨죽여 있었고 서울 강북권과 수도권소외지역 부동산이 틈새시장을 형성하기도 했습니다. 2006년 하반기~2008년 초까지는 서울 강북권, 수도권소외지역 부동산의 폭등이 있었습니다.

이후 수출경기는 2008년 리먼사태로 추락하였으며 부동산경기 역시 대외경제 악화를 맞으니 함께 추락하고 말았습니다. 그러고보면 경제가 안좋으면 주식, 부동산이 동시에 악영향을 받습니다.

비록 2008년에 리먼사태가 있었지만 경제는 살려야겠죠. 그래서 코스피지수가 1000 아래로 추락한 2008년 말경에 경기부양책이 발표되었습니다.

이 경기 부양책으로 2009~2011년 수출과 내수 양면성을 지니고 있는 현대자동차(주)이 폭등하였고 부동산시장에선 지방 대세가 본격화되었습니다. 이때 이미 주도부동산은 서울 및 수도권이 아니라 지방 부동산이라는 판명이 났습니다.

2011년 유럽발 재정위기로 수출환경이 악화되니 이제는 우리나라 경제를 내수가 이끌어 갈 수밖에 없는 상황이 되었습니다.

작년 12월 7일에 발표한 정부의 부동산대책도 어찌보면 부동산 자체의 문제뿐만 아니라 부동산경기를 통하여 내수를 살리자는 정부의 경제 전체적인 운영의 측면이 아닌가 합니다.

수출환경이 안좋은 이때에 이제 우리나라 경제는 수출이 아닌 내수가 이끌어 나가야 합니다.

내수경기에 있어서 부동산경기는 큰 비중을 차지하며 작년 12.7 부동산대책으로 지방 부동산경기는 올초부터 살아나기 시작하는데 박원순 서울시장 출범이후 서울 부동산경기는 서울 도시개발의 위축으로 좀처럼 살아날 기미를 보이지 않습니다.

지금 서울 부동산시장은 IMF 이후 최대의 위기를 맞고 있습니다.

안그래도 서울 부동산시장은 2010년대 도시는 도심에서 외곽지로라는 도시개발 이론에 따라 수도권2기 신도시인 판교, 광교, 동탄신도시에 주도권을 물려주었고, 세종시.혁신도시 건설로 지방대세에도 밀리고 있는 판국인데 박원순 서울시장의 출범으로 서울 도시개발의 위축 즉 서울 부동산시장도 침체되니 그야말로 엎친데 덮친격 즉 설상가상인 처지가 되었습니다.

이제 서울 부동산은 지방 부동산 꽁무니에 따라오는 처지가 되었으며 박원순 서울시장 재임기간동안은 서울 부동산의 폭등은 기대난입니다.

서울 부동산이 침체되는동안 지방은 지방 산업단지 경제 부활과 세종시.혁신도시 건설로 향후 몇년동안 최대의 호황을 누릴 것으로 예견됩니다.

향후 몇년뒤 도래할 큰 수출호경기 이전까지는 우리나라 경제를 내수경기 즉 부동산경기가 이끌어 갈 수 밖에 없는데 이때까지 지방 부동산이 주도하는 부동산경기가 되지않을까 합니다.

복잡다단하게 움직이는 실물경제를 획일적으로 전망할 수는 없지만 1985년 하반기~1987년과 2005년 하반기~2007년에 큰 수출호경기가 있었고 10년마다 한번씩 큰 수출호경기가 도래한다는 점 등을 미루어 보아 2015년 하반기쯤부터 수출경기가 살아나지않을까 합니다.

실물경제는 크게 수출과 내수로 나눌 수 있는데 수출은 남성적, 내수는 여성적이고 수출은 주식(수출관련주)과, 내수는 부동산.내수관련주와 맥을 같이하며 내수경기는 곧 부동산경기, 주택건설경기, 민생경제, 서민경제, 자영업경기를 말합니다.

대외 수출환경이 어렵고 총선과 대선을 앞두고 있는 이때에 정부는 작년 12.7 부동산대책으로 내수경기 살리기에 들어갔고 실물경제의 바로메타인 주식시장에서는 올 1월부터 내수관련주인 증권, 은행, 건설주의 움직임이 심상치않는 점 그리고 올 1월부터 지방 후발주자 대구, 울산, 강원도, 광주 등의 부동산소비심리지수가 상승 반전하는 등 내수경기에 청신호가 켜지고 있습니다.

지방 부동산은 작년 12.7 부동산대책 등 경기 부양에 힘입어 올초부터 회복조짐이 있지만 서울 부동산은 정부와 서울시의 엇박자 정책으로 서로 다른 길을 걷고 있습니다.

정부의 내수 부양과 경제 정책, 부동산대책, 부동산경기는 상관관계가 있습니다. 그러나 정부와 서울시 정책은 서로 상반된 의견으로 또다른 부동산시장을 형성하기도 합니다.

이제 경제 규모가 크지고, 정부와 지방자치단체 서울시의 의견이 다르다보니 과거와는 달리 정부가 부동산시장을 좌지우지하는 시대는 지나간 것 같습니다. 그러나 지방 부동산은 정부의 의지대로 가고 있습니다.

경제 특히 수출이 아닌 내수와 부동산은 밀접한 관계가 있습니다. 이변이 없는한 큰 수출호경기 이전까지는 내수경기 즉 부동산경기가 우리나라 경제 전체를 주도해 나가야 합니다. 그러나 부동산은 어떤 지역, 평형, 상품이 주도하는가가 문제입니다.

필자의 사견으로는 대구, 울산, 강원도, 광주 등 지방 후발주자 소형아파트 그리고 수도권에서는 전세가가 매매가에 육박하는 저가아파트, 오피스텔.도시형생활주택.상가 등 수익형부동산이 주도하는 장세가 펼쳐질 것으로 예상됩니다.

요약하자면 경제 특히 내수와 부동산은 맥을 같이 합니다. 부동산을 경제 등 타 분야와 융합하여 분석해야 하는 시대가 아닌가 합니다.

재테크맨 이주호
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