입주분쟁에 따른 부동산 재치문답

입주분쟁에 따른 질문과 답변

중앙일보조인스랜드 | 중앙일보조인스랜드 | 윤정웅 | 입력2012.02.24 06:20

입주를 6개월 정도 앞두게 되면 짓고 있는 아파트에 대해 수분양자들은 슬슬 불만을 쏟아내게 되고, 입주예정자 카페가 시끌벅적해 집니다. 사람의 욕심이란 3.3㎡당 1천만 원짜리를 분양받았다 할지라도 내가 분양받은 아파트는 3.3㎡당 2천만 원짜리로 지어지기를 원하기 때문입니다.

수도권 미분양이 약 2만 가구인데 전국적으로 입주분쟁 중에 있는 아파트도 약 2만 가구 된답니다. 입주분쟁이 일어나 소송에 휘말리게 되면 입주가 끝난 지 2년이 지나도록 해결이 안 되고 있는 현장도 수없이 많습니다.

입주분쟁이 일어나게 된 원인은 크게 두 가지로 나눠 볼 수 있습니다. 하나는 건설사의 자금사정이 좋지 않아 품질이 그럭저럭 지어졌다는 이유이고, 다른 하나는 수분양자의 살던 주택이 팔리지 않거나 팔아봤자 값이 내려 새 아파트로 갈 수 없기 때문에 입주를 하지 못하는 이유입니다.

앞으로 입주분쟁에 관한 질문과 답변을 매주 1편씩 올려 드리겠습니다. 같은 입장에 계신 분들께서는 참고 하시기 바랍니다.

[[질문]]

저는 아파트를 분양받을 당시 계약금이 1500만 원이라고 하여 1500만 원만 내고 분양을 받았습니다. 계약서 작성 당시 건설사 직원은 여러 곳에 제 도장을 찍었고, 직원이 지적한 자리에 서명을 한 사실은 있으나 계약서를 읽어본 사실은 없습니다. 깨알 같은 글씨를 읽어 볼 사람이 몇이나 있겠습니까.

작성된 계약서를 받아 펴보니 계약금 영수증이 4000만 원으로 되어 있었습니다. 저는 그랬지요. 분명 1500만 원을 주었는데 왜 4000만 원짜리 영수증을 주느냐고?

직원은 제 귀에다 이렇게 소곤거렸습니다. “그래서 이 아파트가 좋다는 겁니다. 원래 계약금은 분양대금의 10%인 4000만 원을 내야 중도금 대출을 받을 수 있습니다. 소비자들의 형편을 생각해서 1500만 원만 받고 나머지 2500만 원은 건설사에서 꾸어준 것입니다. 회사에서 꾸어준 2500만 원은 입주 때 내시면 됩니다”라고,

저는 긴가민가하더군요. 좀 이상한 생각도 들었지만 잔금 때 내면 된다는 말을 믿고 더 이상 물어보지 아니하였습니다. 저는 분양대금의 60% 대출 자서를 마쳤고 2년 후 입주를 맞이하게 되었습니다. 그러나 제가 살던 주택은 값이 내려 대출 제외하고 나면 겨우 1억 정도가 남기 때문에 분양받은 아파트에 입주를 할 수 없는 처지에 이르렀습니다.

저는 계약금을 포기하고 계약을 해제하려 하였지만 위약금 10%외에 건설사에서 제시하는 손해배상을 물어야 한다는 말을 듣고 그때야 계약서를 찬찬히 읽어보니 위약금이 10%로 돼있고, 대출금에 대한 이자도 물어내야 한다는 사실을 알게 되었습니다.

저는 기가 막혔습니다. 제비가 되어 강남을 갈 수도 없고, 두더지가 되어 땅을 팔 수도 없게 되었습니다. 오로지 계약이 해제되기만을 기다리면서 1년을 피 마르게 살아왔습니다. 그런데 이게 웬일입니까? 건설회사에서 제가 살고 있는 주택을 가압류 해버렸고, 지급명령을 해 왔습니다.

지급명령의 내용인즉 분양계약 당시에 빌려준 2,500만 원과 중도금 대출이자(원래는 무이자였음) 및 입주 후 대출금에 대한 이자를 합하여 5000만 원을 청구 한 것입니다. 그나마 계약은 해제하지 않은 채 말입니다. 자기들이 스스로 꾸어준 돈과 무이자라고 꼬드겼던 그 이자를 줘야 하는 것입니까?

[[답변]]

질문내용과 같은 사건을 수임하여 현재 재판 진행 중에 있기 때문에 그 사건을 기준으로 답변하겠습니다. 우선 법원으로부터 지급명령을 받았으면 2주일 이내에 이의신청서를 제출하셔야 합니다. 이의신청서를 제출하지 아니하면 정식재판의 판결과 똑같은 효력을 발생하게 되고, 가압류한 부동산을 경매 당할 수 있습니다.

이의신청서를 제출하게 되면 1-2개월 지날 쯤 변론기일 통지가 옵니다. 궐석을 하시면 안 됩니다. 꼭 재판에 나가시기 바라며 재판에 직접 나가실 처지가 안 되면 변호사를 선임하시는 게 좋습니다.

이 사건에서 싸워야 할 쟁점은 건설회사에서 빌려줬다는 2500만 원에 대한 대여금의 성격일 것입니다. 분양계약서상 분양대금의 10%를 계약금으로 받았다는 증거를 만들기 위해 돈은 1500만 원을 받았으나 4000만 원을 받은 것처럼 장부정리를 할 수 있으며 이런 영업이 과연 법의 보호를 받을 수 있겠느냐는 말입니다.

이런 이치는 쉽게 말해서 “내가 돈을 꾸어줄 테니 내 물건을 계약하고, 나중에 잔금 치룰 때 물건 가져가면서 꾸어준 돈도 갚아라”하는 이치나 다를 바가 없다고 봅니다. 이미 물건을 가져갔으면 당연히 꾼 돈을 갚아야 하겠지만, 아직 물건을 인수하지 아니하였다면 대여금의 성격상 논란의 여지를 배제할 수 없을 것입니다.

분양계약 당시 차용증을 작성해 주었겠지요. 그런 증거가 있다하더라도 계약금 10% 짜 맞추기식의 편법이라 아니할 수 없을 것이므로 자칫 건설회사의 회계장부까지 법정에 등장할 수 있습니다.

다음은 대출금에 대한 이자부분입니다. 계약서 말미에 “무이자라 하더라도 계약이 해제되거나 수분양자가 이자를 지불하지 아니하여 건설회사가 대위변제하게 되면 이를 수분양자에게 구상할 수 있다”고 되어있기 때문에 그 계약서가 약관에 위배되지 않는 이상 수분양자에게 부담이 될 것입니다.

이자 부분은 대개 재판 중 조정으로 해결이 되어 서로 양보하는 선에서 끝이 나는 수가 많습니다. 부동산이 가압류 되면 매매, 전세, 담보 등에 제한을 받기 때문에 불편하지만 거주하는 데는 지장이 없습니다. 당황하지 마시고 피해가 가장 최소에 이르렀을 때 입주나 계약해제를 선택하시기 바랍니다.