2012년 대선과 부동산

이번 대선때에는 부동산 가격이 오를까?

중앙일보조인스랜드 | 중앙일보조인스랜드 | 이주호 | 입력2012.02.26 22:09

1967년 4월 27일 박정희대통령은 선거공약으로 경부고속도로 건설을 발표, 제3한강대교(한남대교) 남단이 경부고속도로 기점으로 결정된 후 `말죽거리에 투자하면 돈 번다`는 소문이 퍼지면서 땅값이 뛰기 시작하여 강남 전역으로 확산되자 1967년 11월 29일에 우리나라 최초의 부동산대책인 `부동산 투기 억제에 관한 특별조치법`을 내놓았습니다.

그후 5년쯤마다 한번씩 부동산경기가 도래하곤 했는데 1973년, 1978년 두 차례 부동산 가격 폭등이 그러한 경우입니다. 이후 1978년 ‘8.8부동산투기억제종합대책’ 발표와 78년 제2차 오일쇼크가 맞물리면서 부동산경기는 침체기로 들어갔습니다.

1978년 8.8부동산대책 이후 이번에도 5년만인 1982년 하반기에 부동산경기가 도래하여 1983년까지 부동산경기의 활황이 있었습니다.

이 즈음해서 서울 최초의 택지개발예정지구인 개포지구가 1981년 4월 11일에 지구지정되었고 1982년엔 대치동 빅3(우성, 선경, 미도)아파트의 분양 그리고 서울 강북과 강남을 순환하는 서울 지하철2호선 2단계 구간이 1982년 12월 23일에 개통되는 등 대치, 도곡동, 개포동 등 강남내륙개발 시대가 열렸습니다.

1982년 그로부터 5년뒤인 1987년 하반기에도 역시 부동산경기가 도래하였습니다.

1985년 하반기~1987년 상반기까지 3저(저금리, 저유가, 저원화가치) 대미 수출호경기가 있자 1987년 하반기부터 내수호경기가 도래하였는데 1988년 88서울올림픽과 맞물려 1987년 하반기~1991년 5년동안 전국 부동산 가격의 폭등이 있었습니다.

1987년에는 6.29 민주화선언이 있었고 대선이 있은 해이기도 합니다. 우리가 대선과 부동산의 상관관계를 연구하기 위해서는 이 1987년 대선때부터 거슬러 올라가야 할 필요가 있습니다.

1987년 하반기부터의 부동산경기 도래는 서해안 개발 등 각종 개발공약이 쏟아진 대선의 영향도 있었지만 1985년 하반기~1987년 상반기까지의 수출호경기 이후의 내수호경기 도래와 1988년 88서울올림픽로 인한 내수의 폭발적인 요인도 기인됩니다.

이때 경부 라인에 밀려 수십년동안 잠자고 있던 서해안 라인 땅값이 꿈틀대기 시작했습니다.

대선이 있은 때에는 부동산 가격 상승이라는 등식이 1987년 대선때부터 시작되었는데 그후 1992년 대선때에는 그해 하반기부터 주식시장은 살아났으나 부동산경기는 최악의 상태였습니다.

그러나 부동산시장은 주식과 부동산의 2년 시차가 적용하여 1994년 하반기에 개포 주공1단지 즉 재건축을 시발점으로 하여 1997년 12월 IMF 이전까지 부동산경기가 있었습니다. 그러나 이때의 부동산경기는 그 이전인 노태우정권때 워낙 대규모 국토도시개발사업이 이루어져 쉬어가자는 측면에서 준농림지 허용 등 소규모 국토도시개발사업에 치우친 측면이 있습니다.

종전의 부동산경기가 5년마다 도래한다를 적용한다면 1987년 하반기 이후 5년뒤인 1992년 하반기부터 부동산경기가 도래하여야 하는데 이보다 2년뒤인 1994년 하반기부터 비로소 부동산경기가 꿈틀대기 시작했습니다. 2년 늦었지만 결국에는 김영삼정권때에도 부동산경기가 있었군요.

1987년 하반기~1991년까지의 부동산경기를 부동산경기 대사이클이라고 하면 1994년 하반기~1997년까지의 부동산경기는 부동산경기 소사이클이라고 규정짓고 싶습니다.

부동산경기 대사이클 10년의 시차를 적용한다면 1987년 하반기 이후 10년이 흐른 1997년 하반기에 부동산경기가 도래해야 하는데 1997년 12월 IMF 국가비상사태로 다음 해인 1998년에는 유래없는 부동산 가격의 대폭락이 있었습니다.

그러나 1999년부터 부동산 가격이 상승하여 김대중 대통령의 재임기간인 2001~2002년엔 서울 강남권 소형(재건축)의 폭등이 있었네요.

김대중정부는 1997년 12월 IMF 이후 국가신용도 추락으로 수출을 기대할 수 없게되자 경기부양책을 발표, 내수살리기에 들어갔고 우리나라에서 가장 크고 긴 다리인 인천국제공항과 인천 송도국제도시를 잇는 인천대교 프로젝트가 탄생한 것도 김대중 대통령 재임기간인 1999년도입니다.

비록 1998년에 부동산 가격이 대폭락하였지만 2001~2002년 강남권 소형(재건축)아파트의 폭등으로 김대중정부때에도 역시 부동산경기가 있었군요.

참여정부 시절인 2003~2007년은 2003~2005년 강남권중대형아파트의 폭등을 비롯하여 서울 및 수도권 부동산시장의 열기가 대단했으며 행정중심복합도시, 혁신도시, 기업도시 건설을 발표하여 지방균형발전을 꾀했습니다.

김대중정부와 참여정부 시절엔 서울 및 수도권 부동산의 광풍이 있었다면 2007년 대선 이후 2008년에 출범한 이명박정부에선 2007년 하반기부터 국토 저 남단 부산, 경남의 소형아파트 훈풍이 불기 시작하여 2010~2011년에는 부산, 경남 소형아파트의 대폭등이 있었습니다.

이명박정부에선 서울 및 수도권보다 지방 부동산 시대가 열렸다고 할 수 있는데 이는 지방 산업단지의 부활과 세종시.기업도시 건설 등 국토균형발전에 기인됩니다.

이명박정부의 국토 및 도시개발 정책으론 4대강정비사업, 호남KTX건설, 세종시.혁신도시.기업도시 건설, 대전 국제과학비즈니스벨트 조성, 새만금지구.포항일대 개발 등을 들 수가 있네요.

이명박정부 초기인 2008년엔 리먼사태로 주식과 부동산이 대폭락하였지만 2008년 말의 경기부양책으로 2009~2011년까지는 지방 소형아파트의 폭등이 있었고 세종시.혁신도시.기업도시 건설로 지방균형발전이 시작되어 본격적인 지방화 시대가 열리기 시작했습니다.

이상에서 말씀드린바와 같이 과거 1960~1980년대에는 5년마다 한번씩 부동산경기가 도래하였는데 그후 5년마다 한번씩 치루는 대선과 절묘하게 맞아떨어져 5년쯤마다 한번씩 부동산경기를 형성한 것 같습니다.

그러면 2012년 올해 대선때에는 부동산 가격이 오를까? 모든 사람들의 관심사가 아닐 수 없습니다.

새 정권이 들어서면 반드시 부동산 가격이 오른다는 것을 이미 경험해 봤지만 부동산경기는 반드시 대선때문에 영향을 받는다기 보다는 대내외 경제여건, 정책, 개발 등 여러가지 요인에 따라 작용되는 경우도 많습니다.

2009~2011년에 증시와 부동산시장이 동조화현상을 보였듯이 코스피지수가 2000을 뚫는 등 실물경제의 바로메타인 주식시장이 살아나는 이 시점에서 부동산이 반드시 살아날 것으로 생각되나 지방 부동산시장의 회복과는 달리 서울 부동산시장은 박원순 서울시장 출범 이후 서울시 도시개발 위축으로 좀처럼 살아날 기미를 보이지 않습니다.

주식시장이 상승코스를 그려 부동산시장도 좋아지겠지만 서울 및 수도권 부동산은 주도부동산인 지방부동산 꽁무니를 따라오는 형국이 될 처지에 놓여 있습니다.

작년 12.7 부동산대책과 올 초 증시의 대세상승 진입으로 보아 부동산경기는 반드시 살아날 것으로 예상됩니다. 그러나 부동산 가격 상승에 지대한 영향을 미치는 3대 요인 즉 정책, 경기사이클, 개발 중 개발에 해당되는 서울시 도시개발의 위축으로 모처럼 살아나기 시작한 부동산경기의 발목을 잡고 말았습니다. 그러나 지방부동산은 지역별 시차에 따라 계속 상승세를 띄고 있습니다.

올해 쏟아질 선거공약으론 기존 4대강정비사업, 세종시, 혁신도시, 기업도시 건설을 유지한채 2018년 평창동계올림픽을 대비하여 강원도 일대의 중점 개발과 인천국제공항~서울 강북~원주~평창~강릉을 잇는 KTX 건설, 대전~대구~광주를 잇는 내륙과학도시 조성, 지방화시대를 맞이하여 수도권 경제와 견줄만한 동남권 경제를 구축하기 위하여 비록 이명박정부에선 무산되었지만 남부권국제공항건설이 수면위로 부상할 것으로 예상됩니다.

그동안 L자형 국토개발로 서해안과 남해안 일대가 발전하였지만 평창 동계올림픽 유치와 세종시.기업도시.혁신도시 건설로 이제 국토내륙개발에 중점을 둘 시기입니다.

그리고 지방화 시대를 맞이하여 국토균형발전을 염두에 둔다면 수도권뿐만아니라 지방 대표 경제권인 동남권 경제도 부활시키자는 측면에서 남부권국제공항 건설의 필요성이 필히 대두될 것입니다.

남부권국제공항은 종전 무안, 양양공항 등과는 차원이 다른 국가의 발전, 지방 대표 경제권의 구축을 위해서 꼭 필요한 국책사업이며 이 남부권국제공항이 건설되어야만 수도권과 지방이 상생 발전할 수 있는 계기가 될 것입니다.

누가 당선되는가에 따라 달라지겠지만 그러나 부동산은 대내외 경제여건, 종전의 정책.개발, 부동산시장 자체내의 흐름을 결코 무시할 수는 없습니다.

부동산시장 내부의 흐름으로 보아 내년에 새정부가 들어서면 지방 후발주자 대구.경북.울산.광주 등의 소형아파트 대세상승과 지방 선두주자 부산.경남 등의 중대형아파트 약진, 수도권 전세가가 매매가에 육박하는 저가아파트 등의 상승이 예상됩니다.

국토도시개발은 이미 이명박정부에서 세종시.혁신도시 건설로 지방화 시대의 원년을 맞이하였으므로 대전~대구~광주 트라이앵글 국제과학비즈니스 벨트 조성, 2018년 평창동계올림픽으로 인한 강원도 일대의 발전, 남부권국제공항 건설 등 지방 발전이 계속될 것이며 부산 해운대 일대의 개발, 대구 동대구역세권개발 등 지방 대도시의 대형 프로젝트 사업도 속속 진행될 것입니다.

요약하지면 실물경제의 바로메타인 코스피지수의 대세상승과 부동산시장 내부의 흐름으로 보아 부동산경기는 이미 지방을 중심으로 하여 바닥을 쳤고 이어 서울 및 수도권 부동산경기도 곧 회복단계에 들어갈 것으로 예견됩니다.

2011년 12.7 부동산대책, 코스피지수의 대세상승, 곧 나올 대선때의 경기부양책과 맞물려 이번 대선때에도 분명히 부동산경기가 살아날 것입니다. 2012년 대선이 있는 올해, 부동산경기는 반드시 살아납니다. 이미 부동산소비심리지수 등 기술적지표는 살아나고 있으며 오직 투자심리 회복만이 남아있을 뿐입니다.

재테크맨 이주호
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