임차인문제를 잘 다룰줄 알아야 경매할 수 있다

주임법상 기초 핵심 부분만은 알아야 한다

중앙일보조인스랜드 | 중앙일보조인스랜드 | 서승열 | 입력2012.02.29 12:58

임차인관계를 잘 대처할 자신이 없다면 경매를 하지마라. 주택임대차보호법령상 기초 핵심 부분을 알아야 한다.

요즘은 경매가 대중화 되었고 경매가 재테크수단으로 자리매김하고 있다고 본다.

현재는 부동산거래가 거의 실종 되다시피 했는데 유독 부동산경매시장만은 예외로 활황장세이다. 이는 부동산분양시장이 부진하고 각종 규제로 인하여 공급이 여의치 못하고 수분양자들이 ‘DTI 벽’을 넘을 수가 없어 분양이 제대로 잘되지 않고 있기 때문이다.

또한 기존주택에 대한 유통에 관해서도 매물을 가진 사람들은 좀 더 기다렸다가 부동산가격이 오르면 팔겠다는 것인 반면에 매물을 사려는 사람들은 좀 더 기다렸다가 부동산가격이 더 많이 떨어질 때 그때 가서 사겠다고 하므로 팔려는 사람들과 살려는 사람들의 가지는 컨 셉이 점증적으로 벌어져 그야말로 부동산시장은 ‘무거래 상태’로 실종되었다.

MB정부 이래 소비심리가 극도로 악화되어 정부가 아무런 부동산대책을 쏟아낸들 끄떡도 않고 있기 때문에 부동산 유통구조상 유독 경매시장만이 유일한 통로이므로 그리 갈 수 밖에 없잖은가.

그런데 경매시장을 함부로 넘봐서는 안 된다. 경매가 너도 나도 하는 것이고 어중이 떠중이도 경매컨설턴트라고 마구 뛰어드는 만만한 시장이 결코 아니라고 본다.

글쓴이는 평소 경매를 하려면, 우선 다방면에 능통한 만물박사가 되어야만 경매에 참여할 수 있다고 강조해왔다. 그런데 하물며 경매의 가장 기초인 임차인관계 대처법도 모른대서야 어떻게 참여하겠다는 것인지 우려되는 부분이다.

특히 ‘선순위 임차권’은 전문가 들 조차도 꺼리는 부분이다. 따라서 우선 임차인 관련 주택임대차보호법 상의 핵심부분만을 알아보도록 하겠다.

❑대항력 요건 : 주택의 인도 + 주민등록 전입신고

❑임차주택의 양수인 즉, 경매물건 매수인은 임대인의 지위를 승계 받는다.

❑임차권등기를 했을 경우에는 임차주택의 점유를 풀더라도 보호 받을 수 있다.

제3조(대항력 등) ① 임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.

② 국민주택기금을 재원으로 하여 저소득층 무주택자에게 주거생활 안정을 목적으로 전세임대주택을 지원하는 법인이 주택을 임차한 후 지방자치단체의 장 또는 그 법인이 선정한 입주자가 그 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 제1항을 준용한다. 이 경우 대항력이 인정되는 법인은 대통령령으로 정한다.

③ 임차주택의 양수인(讓受人)(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인(賃貸人)의 지위를 승계한 것으로 본다.

④ 이 법에 따라 임대차의 목적이 된 주택이 매매나 경매의 목적물이 된 경우에는 「민법」 제575조제1항·제3항 및 같은 법 제578조를 준용한다.

⑤ 제4항의 경우에는 동시이행의 항변권(抗辯權)에 관한 「민법」 제536조를 준용한다. [전문개정 2008.3.21.]

제3조의3(임차권등기명령) ① 임대차가 끝난 후 보증금을 반환받지 못한 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다.
② 임차권등기명령의 신청서에는 다음 각 호의 사항을 적어야 하며, 신청의 이유와 임차권등기의 원인이 된 사실을 소명(疎明)하여야 한다.

1. 신청의 취지 및 이유

2. 임대차의 목적인 주택(임대차의 목적이 주택의 일부분인 경우에는 해당 부분의 도면을 첨부한다)

3. 임차권등기의 원인이 된 사실(임차인이 제3조제1항 또는 제2항에 따른 대항력을 취득하였거나 제3조의2제2항에 따른 우선변제권을 취득한 경우에는 그 사실)

4. 그 밖에 대법원규칙으로 정하는 사항

③ 다음 각 호의 사항 등에 관하여는 「민사집행법」 제280조제1항, 제281조, 제283조, 제285조, 제286조, 제288조제1항·제2항 본문, 제289조, 제290조제2항 중 제288조제1항에 대한 부분, 제291조 및 제293조를 준용한다. 이 경우 "가압류"는 "임차권등기"로, "채권자"는 "임차인"으로, "채무자"는 "임대인"으로 본다.

1. 임차권등기명령의 신청에 대한 재판
2. 임차권등기명령의 결정에 대한 임대인의 이의신청 및 그에 대한 재판
3. 임차권등기명령의 취소신청 및 그에 대한 재판
4. 임차권등기명령의 집행

④ 임차권등기명령의 신청을 기각(棄却)하는 결정에 대하여 임차인은 항고(抗告)할 수 있다.

⑤ 임차인은 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 제3조제1항 또는 제2항에 따른 대항력과 제3조의2제2항에 따른 우선변제권을 취득한다. 다만, 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 제3조제1항 또는 제2항의 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 아니한다.

⑥ 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기가 끝난 주택(임대차의 목적이 주택의 일부분인 경우에는 해당 부분으로 한정한다)을 그 이후에 임차한 임차인은 제8조에 따른 우선변제를 받을 권리가 없다.

⑦ 임차권등기의 촉탁(囑託), 등기관의 임차권등기 기입(記入) 등 임차권등기명령을 시행하는 데에 필요한 사항은 대법원규칙으로 정한다. <개정 2011.4.12.>

⑧ 임차인은 제1항에 따른 임차권등기명령의 신청과 그에 따른 임차권등기와 관련하여 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있다. [전문개정 2008.3.21.]

제3조의4(「민법」에 따른 주택임대차등기의 효력 등) ① 「민법」 제621조에 따른 주택임대차등기의 효력에 관하여는 제3조의3제5항 및 제6항을 준용한다.

② 임차인이 대항력이나 우선변제권을 갖추고 「민법」 제621조제1항에 따라 임대인의 협력을 얻어 임대차등기를 신청하는 경우에는 신청서에 「부동산등기법」 제74조제1호부터 제5호까지의 사항 외에 다음 각 호의 사항을 적어야 하며, 이를 증명할 수 있는 서면(임대차의 목적이 주택의 일부분인 경우에는 해당 부분의 도면을 포함한다)을 첨부하여야 한다. <개정 2011.4.12.>

1. 주민등록을 마친 날
2. 임차주택을 점유(占有)한 날
3. 임대차계약증서상의 확정일자를 받은 날
[전문개정 2008.3.21.]

제3조의5(경매에 의한 임차권의 소멸) 임차권은 임차주택에 대하여 「민사집행법」에 따른 경매가 행하여진 경우에는 그 임차주택의 경락(競落)에 따라 소멸한다. 다만, 보증금이 모두 변제되지 아니한, 대항력이 있는 임차권은 그러하지 아니하다. [전문개정 2008.3.21.]

제4조(임대차기간 등) ① 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.
② 임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 본다. [전문개정 2008.3.21.]

[[주택임대차보호법시행령]]

❑임차료 증액청구는 보증금 및 월차임의 5%를 초과할 수 없다.

❑우선변제를 받을 보증금의 범위(서울 기준)

1. 최우선변제를 받을 보증금의 범위 2천500만 원 이하
2. 우선변제를 받을 보증금의 범위 7천500만 원 이하

제2조(차임 등 증액청구의 기준 등) ① 법 제7조에 따른 차임이나 보증금(이하 "차임등"이라 한다)의 증액청구는 약정한 차임 등의 20분의 1의 금액을 초과하지 못한다.

② 제1항에 따른 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다. [전문개정 2008.8.21.]

제2조의2(월차임 전환 시 산정률)법 제7조의2에서 "대통령령으로 정하는 비율"이란 연 1할4푼을 말한다. [전문개정 2008.8.21.]

제3조(보증금 중 일정액의 범위 등) ① 법 제8조에 따라 우선변제를 받을 보증금 중 일정액의 범위는 다음 각 호의 구분에 의한 금액 이하로 한다. <개정 2010.7.21.>

1. 서울특별시: 2천500만 원
2. 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다): 2천200만 원
3. 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군 지역은 제외한다), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시: 1천900만 원
4. 그 밖의 지역: 1천400만 원

② 임차인의 보증금 중 일정액이 주택가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 주택가액의 2분의 1에 해당하는 금액까지만 우선변제권이 있다.

③ 하나의 주택에 임차인이 2명 이상이고, 그 각 보증금 중 일정액을 모두 합한 금액이 주택가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 그 각 보증금 중 일정액을 모두 합한 금액에 대한 각 임차인의 보증금 중 일정액의 비율로 그 주택가액의 2분의 1에 해당하는 금액을 분할한 금액을 각 임차인의 보증금 중 일정액으로 본다.

④ 하나의 주택에 임차인이 2명 이상이고 이들이 그 주택에서 가정공동생활을 하는 경우에는 이들을 1명의 임차인으로 보아 이들의 각 보증금을 합산한다.
[전문개정 2008.8.21.]

제4조(우선변제를 받을 임차인의 범위)법 제8조에 따라 우선변제를 받을 임차인은 보증금이 다음 각 호의 구분에 의한 금액 이하인 임차인으로 한다. <개정 2010.7.21.>

1. 서울특별시: 7천500만 원
2. 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다): 6천500만 원
3. 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군 지역은 제외한다), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시: 5천500만 원
4. 그 밖의 지역: 4천만 원
[전문개정 2008.8.21.]

[[부동산경매에서 주의해야 할 임차인 관련 부분]]

선순위 임차인 문제

말소기준권리보다 앞 순위 임차인을 말한다. 이들은 통상 경매를 당하더라도 권리신고를 하지 않는다.
또한 등기부 등본 상으로도 나타나지 않는다. 그러므로 임장활동으로만 캐낼 수밖에 없기 때문에 유치권처럼 투명하지 않다. 그들은 오히려 경매참여자들을 방해하고 있다. 수차례 유찰되길 원하고 있고 결국에는 자기가 매수하려고 하기 때문에 선순위임차인문제는 함정이라고 봐야 한다.

소액보증금 임차인 2,500만 원이하 최우선 변제 받는다.

우선변제 임차인 7,500만 원이하 우선 변제 받는다.

확정일자 임차인 7,500만원 초과 임차인은 확정일자를 같은 등기일자로 보고 그 등기일자와 견줘 선후

순위를 판단해야 한다.

한편 후순위 권리보다 우선변제권이 발생하는 우선변제권은 전입신고와 입주 및 확정일자가 요건이다. '임차인의 벽을 넘지 못하면 경매할 생각을 말라'는 경매 격언을 상기하자.

바로 대항력 있는 ‘선순위 임차인’이다.

선순위 임차인은 권리분석에서 말소기준권리 [(근)저당, (가)압류, 담보가등기, 경매기입등기, 전세권] 보다 앞서 전입과 입주를 마친 임차인을 말한다. 이들 선순위 임차인이 보증금을 매각대금에서 전부 배당받으면 특별히 문제될 것이 없다. 그렇지 않고 보증금의 전부나 일부를 배당받지 못하는 경우 그 보증금은 매수인이 인수해야 한다.

[마포경매포럼] 카페지기 서박사