고장난 부동산 시계 움직인다.

부동산은 실패할 때 끝나는 게 아니다.

중앙일보조인스랜드 | 중앙일보조인스랜드 | 윤정웅 | 입력2012.03.11 19:12

[[정치와 부동산의 4~5년 주기]]

요즘 정치인들은 하루에도 여러 번씩 천당과 지옥을 왔다 갔다 합니다. 결국 공천을 받지 못하면 대개 무소속으로 출마를 하거나 말(馬)을 바꿔 타더군요. 이를 갈고 싸우다 보면 동정표가 많이 나와 아슬아슬하게 당선이 되는 수가 많습니다. 이게 바로 우리나라 정치의 현실입니다.

개표 후 당선인들의 면모를 살펴보면 다시 그 사람이 그 사람일 겁니다. 왜 그럴까요? 정치는 기반이 있어야 하기 때문입니다. 그래서 한 번 당선되면 오래토록 해 먹을 수 있고, 공천을 받지 못한 사람이 오기를 부려 무소속으로 출마하거나 정당을 바꿔 출마하게 되면 당선되기 십상이고, 새로 공천 받은 사람은 기반이 없어 낙동강 오리알 신세가 되는 것입니다.

우리나라의 정치는 4~5년 주기로 물갈이가 되는데 정권을 잡더라도 또 패가 갈라져서 주류가 생기고 비주류가 생기게 됩니다. 패가 갈라지면 인재가 부족하게 되지요. 남고도 부족한 게 인재인지라 나중에는 적재적소에 배치할 사람이 없어 밑돌 빼다 윗돌 괴는 현상이 일어나게 되고, 측근 기용을 할 수밖에 없는 것입니다. 그게 바로 비리의 온상이 되기도 하고 복지부동이 되기도 합니다.

폭포가 소용돌이치듯이 4~5년마다 임무 교대가 되는 정치판은 금년에도 같은 현상이 일어나고 있습니다. 쫓겨났다 다시 오고, 다시 왔다 또 쫓겨나고… 한 번 쫓겨나게 되면 다시 살아오는 길은 무소속이건 정당을 바꾸건 다시 당선 되는 길 외에 다른 길이 없고, 그렇게 해서라도 당선이 되면 ‘살아 돌아왔다.’고 하면서 진짜 목에 힘을 주게 됩니다.

부동산도 4~5년 주기로 상황이 바뀝니다. 강남에 바람이 불면 경기 남부까지 들썩입니다. 그러다가 잠잠해지면 강북이 움직입니다. 그 다음 수도권 외곽지역으로 번져가고, 그 다음은 바로 광역시를 거쳐 지방으로 움직이게 됩니다. 그런 후에는 토지시장이 덩달아 춤을 춥니다. 여러 번 경험하셨으리라 믿습니다.

바람은 강할 때도 있고 약할 때도 있지만 4~5년 주기로 꼭 스쳐갑니다. 2008년도에 강북이 회오리바람을 일으켰습니다. 그 주기가 다가왔습니다. 앞으로 서울의 부동산시장은 누가 뭐래도 강북에서부터 바람을 일으킨 후 강남과 수도권에 번질 것입니다.

[[4~5년 동안 웃고 울어야 할 곳들]]

지방은 이미 작년에 판이 바뀌었기 때문에 앞으로 4~5년은 안정세가 이어지겠지요. 대전과 세종시, 천안은 지금도 뜨겁기 때문에 추위를 많이 타신 분들은 그곳으로 가시기 바랍니다. 여러 호재가 겹치기로 있는 평택은 남자에게 좋다는 산수유 꽃망울입니다. 꽃을 터뜨리기 위해 잔뜩 벼르고 있다는 뜻입니다.

건설 회사들은 발걸음이 빠릅니다. 어디가 된다하면 먼저 가서 말뚝을 박고, 되는 곳에는 사정없이 퍼붓습니다. 부산. 경남. 대구. 대전. 광주와 그 부근 지역에는 자칫 물량이 넘쳐 나중에 혼이 날 수 있습니다. 된다는 말만 듣고 막차 타는 일이 없으시기를 바랍니다.

요즘 목이 메인 이별가를 부를까, 말까? 하는 곳이 수도권 동남부이고, 말없이 눈물을 흘리는 곳이 파주. 김포. 일산. 청라. 영종 등 경기 서북부입니다. 시흥. 안산. 화성. 수원. 오산. 동탄. 용인. 남양주. 진접. 구리. 양주 등 동남부 외곽지역은 이제 잠시 후 천안과 평택에서 올라오는 차만 타면 됩니다. 기다리십시오.

그러나 파주. 김포. 일산. 청라. 영종은 앞으로 거래는 있을지라도 시세상승은 4~5년을 기다려야 할 것입니다. 워낙 물량이 많고 미분양이 많기 때문입니다. 2만 가구 미분양이 거의 그곳에 있기도 하지만 입주분쟁이 심하게 일어나고 있어서 가늠하기 힘듭니다. 청라만 해도 입주분쟁이 25곳에 이르니까요.

부동산투자는 매수도 중요하지만 빠져나올 때는 요령껏 잘 빠져 나와야 합니다. 본전 찾으려고 머뭇거리다가는 계속 안개 낀 고속도로에서 해매는 입장이 될 수도 있습니다. 빠져 나오지 못할 때에는 느긋하게 4~5년 기다리는 게 상책입니다. 지금 눈물을 흘린 곳은 2016년 총선 때는 다시 콧노래가 나올 겁니다.

[[실패와 포기는 전혀 다르다]]

지난 4~5년 동안 판교와 광교, 지방 부동산에 손을 댄 사람은 돈을 벌었을 것입니다. 그러나 그 외 지역에 투자를 했거나 이미 부동산을 가지고 계셨던 분들은 대부분 손해를 봤습니다. 나름대로 투자는 다 잘했는데 여름에 때 아닌 우박을 만난 셈이지요. 국내사정이나 세계적 경제여건이 좋지 않았다는 것입니다.

실패는 누구나 할 수 있습니다. 실패를 하면 마치 끝난 것처럼 생각하는 사람들이 있는데 그건 잘못된 생각입니다. 공천을 받지 못한 사람들이 자기 지역에서 무소속으로 다시 출마해 빛을 보듯이 부동산도 빙빙 돌아가는 회전목마처럼 오르고 내림이 있습니다.

포기는 스스로 하던 일을 그만 두는 것이기에 손해를 보전할 수 없습니다. 어차피 안 될 일은 빨리 포기하는 게 좋다고 볼 수 있지만, 부동산만은 쉽게 포기해 버리면 액수가 커서 다시 시작하기에 큰 애로가 따르게 됩니다. 부동산에 실패하신 분들은 대개 포기의 고비에서 쉽게 무너지는 분들일 것입니다.

지금은 느슨해진 가야금 줄을 다시 조일 때입니다. 그리고 방망이를 짧게 잡고 단타를 칠 준비를 해야 합니다. 서울과 수도권의 부동산시장은 소금 뿌린 미꾸라지처럼 빠져나갈 힘을 잃고 있습니다. 물론, 지금 투자하실 분들이야 가장 비극적인 상황에서 투자하는 일이 옳겠지요.

매수하실 분들은 천금같은 기회를 놓치지 마시고 도시락을 싸들고 파주. 김포. 일산. 청라. 영종을 주목하십시오. 기존주택도 값이 많이 내렸지만 서울과 수도권에 거주하시는 분들이 분양권으로 팔기 위해 투자해놓고 빠져 나오지 못해 애를 태우고 있습니다. 손해를 보고라도 계약을 해제하기 위해 법률사무소를 찾는 일이 늘어나고 있기 때문에 필자도 칼럼 쓸 시간이 없습니다.

요즘 삶은 팍팍하고 물가는 올라도 정권은 민심 밖에서 잠을 자고 있습니다. 정치인들은 금뱃지를 지키기 위해 모두 지역당으로 가고 없습니다. 표를 얻기 위한 인기성 발언이 쏟아지고 있습니다. 남은 흔들려도 나는 똑바로 서야 할 때입니다. 어려울 때일수록 송곳니를 꽉 깨물고 참아야 합니다. 고장 난 부동산 시계가 움직이기 시작했습니다.

윤정웅 내집마련 아카데미
수원대학교 사회교육원 교수