과거에는 주택은 거주의 개념이었지만 1988년 88서울올림픽 이후 아파트값이 급등하는 과정에서 투자의 개념으로 바뀌었습니다. 이때부터 재테크라는 용어가 탄생하였다고 해도 과언이 아닙니다.
1987년만 하더라도 서울 잠실 주공1단지 13평 재건축대상 아파트의 시세가 평당 100만원인 1300만원, 전세가 1200만원으로 전세안고 100만원으로 매수할 수가 있었는데 그후 2000년대에 재건축 바람을 타고 평당 5000만원까지 상승하였으니 1987년 평당시세 100만원에서 2000년대에 5000만원까지 무려 50배나 상승했군요.
하긴 재건축대상 아파트뿐만 아니라 주가도 폭등하였습니다. 1997년 12월 IMF 직후인 1998년에 삼성전자의 주가가 3만원대에 있다가 금년 3월 9일자 현재 사상 최고가인 123만원을 기록하고 있으니 무려 40배나 상승했군요.
비록 1997년에 IMF 국가비상사태를 맞았지만 1988년 88서울올림픽을 치루고 경제가 성장하는 과정에서 우량주와 서울 요지 재건축대상 아파트가 수십배 폭등했으니 우량주와 재건축대상 아파트는 전국민의 관심사가 되지 않을 수가 없습니다.
땅 팔자, 사람 팔자란 말이 있는데 국토가 좁은 우리나라에서는 전국민이 땅에 대한 애착심이 강하고 초고속 경제성장을 하다가 보니 집 하나가 전 재산인 중산층은 집값 등락에 따라 사람의 마음을 병들게도 하고 사람의 마음을 기쁘게도 합니다.
특히 오늘날에는 서울 아파트 하나가 수억씩 급등하고 수억씩 폭락하다보니 아파트 가격의 등락이 많은 사람들을 울리고 웃기곤 합니다.
이러한 연유에서 모든 사람들은 향후 아파트 가격이 오를까? 내릴까?에 관심이 크지 않을 수가 없습니다.
그러면 부동산 가격은 어떻게 해서 오르내릴까요?
필자가 보건데는 부동산 가격은 불규칙적으로 움직이는듯 하나 사실 아주 합리적, 과학적으로 움직이고 있습니다. 그리고 부동산 가격은 아주 특이한 경우를 제외하고는 산이 높으면 골이 깊고, 골이 깊으면 산이 높아 또다시 산에 오르곤 합니다. 그리고 물은 높은 곳에서 낮은 곳으로 물 흐르듯이 부동산 가격 역시 고평가지역에서 저평가지역으로 물흐르듯이 합니다.
1960~970년대 산업화 과정에서 부동산 가격이 많이 상승했지만 많은 사람들이 부동산에 관심을 가지기 시작한 것은 1988년 88 서울올림픽 이후라고 할 수가 있습니다.
1987년 하반기~1991년에 전국 모든 부동산 가격이 폭등했지만 큰틀로 볼때 1988년 88서울올림픽 이후 2000년대까지는 서울, 수도권 부동산 가격만 올랐다고 해도 과언이 아닙니다. 이 기간동안 지방 부동산 가격은 뒷걸음질 친 측면이 있습니다.
부동산 가격 상승 요인에는 정책, 경기사이클, 개발 등이 있는데 지금 서울 부동산은 박원순 서울시장 출범 이후 서울 도시개발의 위축으로 개발(재건축, 재개발, 뉴타운 등)이라는 악재를 만나 사경을 헤메고 있습니다.
필자가 예전에 20년마다 위기, 20년마다 기회란 칼럼을 올린적이 있는데 서울 부동산시장은 1997년 직후인 1998년 이래 20년마다 위기란 과정에 진입하는건 아닌지 모르겠습니다.
반면 지방은 1988년 88서울올림픽 이후 20년만인 2007년쯤부터 부동산 대세를 맞아 20년마다의 기회를 맞고 있는듯 합니다.
2000년대 이후 부동산시장의 흐름으로 봐서(2000년대엔 서울 및 수도권 부동산, 2010년대엔 지방 부동산이 대세를 맞는 경우를 봐서) 향후 우리나라 부동산시장은 한 년대는 서울 및 수도권 부동산이, 한 년대는 지방 부동산이 번갈아 가면서 성장할 것으로 예견됩니다.
작년 년말에 12. 7 부동산대책이 발표되었고 실물경제의 바로메타인 코스피지수가 2000을 돌파하는 등으로 봐서 총체적인 부동산경기는 바닥을 쳤지만 서울 도시개발 악재를 맞아 서울 부동산시장이 전국 부동산시장의 발목을 잡고 있군요.
사실 서울 부동산시장은 2000년대에 워낙 급등해 2010년대에는 조정을 받을 수 밖에 없었는데 때마침 박원순시장의 서울 도시개발 위축이 이러한 시장에 일조를 하고 있는듯 합니다. 그래서 박원순 시장 덕분에 투자 기회가 온다는 말이 나오는가 봅니다.
반면 지방은 국토균형발전에 따른 세종시, 혁신도시 건설과 부산 해운대 센텀시티개발, 대구 동대구역세권개발사업 등 대형 프로젝트 사업으로 수십년만에 때를 만났습니다.
어찌보면 당장은 서울 부동산이 고통이 심하겠지만 국토균형발전, 첨단산업(수도권)과 중공업산업(지방)의 균형발전, 수도권과 지방의 양극화 해소, 선진국으로 진입할려면 수도권과 지방이 상생 발전해야 하는 등 큰틀에서 보면 언젠가는 한번쯤 거쳐가야 하는 과정이 아닌가 합니다.
작금의 전국 부동산시장은 실물경제의 바로메타인 코스피지수의 흐름으로 봐서 경기는 이미 작년말에 바닥을 쳤고, 부동산시장에서도 지방 후발주자 대구, 울산, 광주 등은 올 1~2월에 가격이 상승했으나 서울은 아직 요지부동입니다.
주식시장에서는 이미 내수관련주인 증권, 은행, 건설주가 작년말에 바닥을 치고 1~2월에 상승한 후 3월에 들어와서는 잠시 주춤거리는 경향이 있지만 4월부터는 다시 상승세를 탈 것으로 예견됩니다.
작금은 대내외 수출환경이 최악인 상태라 향후 수출경기는 기대할 수가 없고 내수경기로 갈 수 밖에 없는 체제인데 이러한 맥락에서 내수관련주인 증권, 은행, 건설주의 전망은 밝습니다.
경제논리상 내수관련주와 부동산은 동조화현상을 이루는데 어떤 주식이든 한번 대세를 타면 3년 정도 이어지는 경향이 있어 2012~2014년 3년동안 내수경기의 전망은 밝을 것으로 예견됩니다.
2005~2007년 현대중공업, 2009~2011년 현대자동차의 3년동안의 대세상승이 이러한 것을 잘 말해주고 있군요.
지방 후발주자의 경우 올 1~2월에 부동산시장이 활기를 띄었지만 3월에 들어와서는 잠시 주춤거리고 있는데 경제논리상 4월부터 내수관련주인 증권, 은행, 건설주가 다시 상승세를 타면 내수관련주와 동조화현상을 이루는 부동산도 함께 상승세를 타지않을까 합니다.
서울 부동산의 경우 강남3구 DTI 규제 폐지, 취득세 감면 연장 등의 건의도 있지만 부동산 가격 상승의 가장 큰 호재는 실물경제의 회복 즉 코스피지수의 대세상승입니다.
그러나 경제가 살아나도 어떤 부동산이 크게 살아날까가 문제입니다.
서울의 경우에는 아파트보다 전세값 폭등으로 인한 다세대.다가구의 부상, 역세권 개발이 가능한 단독주택, 근린상가.소형상가, 수익형부동산인 도시형생활주택.오피스텔 등이 대체상품으로 떠오를 것이며 수도권의 경우에는 판교.광교.동탄 등 수도권2기 신도시와 평택.안성.이천.화성 등 개발호재가 있는 지역 그외 전세가가 매매가에 육박하는 저가아파트가 세간의 관심을 끌지않을까 합니다.
그외 과거의 흐름으로 보아 코스피지수의 상승에 따라 골프회원권.헬스회원권 등 회원권시장이 급부상할 것으로 보입니다.
지방의 경우에는 서울과는 달리 2000년대에 서울 부동산시장에서 인기가 있은 아파트시장이 계속 인기를 누릴 것으로 전망됩니다.
그러나 어떤 지역, 어떤 평형, 어떤 상품이 급부상할지는 세세히 분석해봐야 합니다. 예를 들면 지방 선두주자 부산.경남이냐? 지방 후발주자 대구.울산.광주냐? 강원도 원주.춘천.강릉이냐? 세종시 주변지역 천안.아산.논산이냐? 소형아파트냐? 중대형아파트냐? 오피스텔.도시형생활주택이냐? 등 입니다.
경제논리상 실물경제 즉 코스피가 대세상승하면 부동산가격이 오르게 되어 있습니다. 그러나 코스피가 오르더라도 수출관련주가 대세상승할때에는 부동산시장에 미치는 영향이 미미하지만 내수관련주가 오를때에는 부동산시장에 미치는 영향이 큽니다.
정책 또한 부동산시장에 미치는 영향이 크다고 할 수 있는데 작년 12.7 부동산대책에 따라 지방 부동산시장은 세종시, 혁신도시 건설 등 지방 균형발전에 맞추어 정부의 부동산대책(부동산시장 살리기)과 맥을 같이하지만 서울 부동산시장은 서울 도시개발 위축이라는 악재를 만나 정부와 지자체가 엇박자 정책을 구사하고 있군요.
그러나 부동산 가격 상승에 가장 큰 영향을 미치는 실물경제의 바로메타인 코스피가 대세상승하는한 부동산시장은 살아나게 되어 있습니다.
지방 부동산은 자생력을 잦추고 있지만 서울 부동산은 정부에서 어떤 특단의 대책을 내 놓아야할 것으로 생각됩니다.
큰틀로 볼때 주도부동산은 지방이고 비주도부동산은 서울 및 수도권입니다. 어떤 특단의 부동산대책이 나오더라도 서울 및 수도권은 지방 꽁무니를 따라가는 처지가 되었습니다. 대세는 이미 지방 부동산으로 기울었습니다.
이번에 부동산경기가 살아나면 지방은 부동산경기 대사이클, 서울 및 수도권은 부동산경기 소사이클로 규정짓고 싶습니다. 그러나 2010년대 후반부쯤엔 분명히 서울 및 수도권 부동산시장도 살아날 것입니다.
이러한 맥락에서 서울 및 수도권 부동산은 당장은 틈새시장을 노려야한다고 생각됩니다.
이와같이 부동산시장은 제멋대로 불규칙하게 움직이는듯 하나 사실은 어떤 논리를 가지고 합리적, 과학적으로 움직이고 있습니다. 다만 복잡한 세상에 복잡다단하게 움직일뿐입니다. 그래서 부동산은 단순분야가 아니라 전문분야라고 하는가 봅니다.
재테크맨 이주호
J man investment
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