분양권 해결 방법의 여러 가지

입주 못한 분양권 어찌해야 할까?

중앙일보조인스랜드 | 중앙일보조인스랜드 | 윤정웅 | 입력2012.03.18 15:58

요즘 부동산 상담 중 투자에 대한 상담은 거의 없고, 분양권 해결 방법을 묻는 상담이 십중팔구입니다. 기존주택시장은 물론 분양권시장도 거래가 중단되어 입주 중에 있거나 입주를 앞둔 수분양자들에게 갈 길이 없기 때문이겠지요.

아파트나 오피스텔을 분양받아 놨으나 기존주택 값이 내려 팔아봤자 새 아파트에 갈 수 없고, 그나마 팔리지도 않아 감히 새 아파트를 넘볼 수 없게 됐으니 이 일을 어찌해야 좋을까요? 계약금 포기하고 분양권과 이별을 하고 싶은 마음은 간절하지만 계약해제는 상대방의 동의를 얻어야 하기 때문에 그게 쉬운 일이 아니라는 것입니다.

미분양이 많은 지역은 분양권 거래도 전혀 없습니다. 파주, 일산, 김포, 청라, 영종, 인천, 수원, 용인, 남양주, 별내, 삼송, 천안이 대표적입니다. 분양권 해결 방법의 요령 몇 가지를 말씀드립니다. 본인의 형편과 잘 맞춰보시면 답이 나올 겁니다.

[[가장 확실한 방법은 분양권을 파는 것이다]]

실 거주를 목적으로 분양받았건 투자를 목적으로 분양받았건 분양권의 올가미에서 빠져나오는 가장 확실한 길은 분양권을 파는 방법이 최고입니다. 분양권 매매는 대개 현장부근의 중개업소의 소개로 이뤄지는데 요즘 분양권을 사겠다는 사람은 눈을 씻고 봐도 없습니다.

결국 매도자는 계약금을 포기하고 웃돈을 얹어줘야 하는데 아파트가 10억이상이면 1억, 6-8억이면 5-6천, 5억대 이하이면 3천만 원 정도를 얹어줘야 합니다. 계약금이 5%냐, 10%냐에 따라 다르고 아파트 품질이나 브랜드에 따라 다릅니다. 입주분쟁 중에 있는 곳은 얹어주는 돈이 더 많습니다.

팔고자 할 때에는 꼭 믿음이 있는 중개업소에 부탁을 해야 합니다. 이런 물건만 전문으로 취급하다 몇 개월 후 행방불명이 돼 버리기도 하고, 돈 건네주고 은행대출까지 양도. 양수 했지만 며칠 후 매수자의 신용이 낮아 양도. 양수가 불가능하다는 연락이 오기도 합니다. 그렇게 되면 돈만 뺏겨 버리고, 흥정한 사람이나 매수한 사람은 행방불명이 돼 버리는 일도 비일비재 합니다.

확실한 중개업소의 중개와 매수인이 실수요자인지를 확인해야 합니다. 분양권을 사는 사람들은 우선 얹어주는 웃돈에 눈이 어두워 게나 가재나 모두 달려들어 사겠다고 할 수 있음을 유념하셔야 합니다. 자주 이런 불상사가 일어나기 때문에 시행사나 은행에서 철저히 감시를 하고 있습니다.

[[소송은 세월을 끌고, 가격할인을 받을 수 있다]]

집단소송이 이뤄지고 소송세대가 입주를 거부하게 되면 시행. 시공사는 날벼락을 맞게 됩니다. 이런 이유로 워크아웃되는 건설사들도 많습니다. 소송의 근본목적은 부동산시장이 살아날 때까지 세월을 연장하고, 그동안 절충하여 가격을 할인하자는데 목적이 있다고 봐야 합니다.

왜 입주하지 않느냐? 고하면 ‘나는 소송했기 때문에 소송 끝날 때까지 결과를 지켜보겠다.’는 핑계꺼리가 될 수 있는 것입니다. 소송 중에도 품질이 좋은 아파트는 속속들이 입주가 되기도 하지만 근본적으로 품질이 낮은 아파트는 두고두고 싸움이 벌어지게 됩니다. 앞으로 아파트나 오피스텔은 무조건 잘 지어놓고 봐야 할 것입니다.

소송비용은 규모와 계약금에 따라 다르지만 세대 당 50만 원에서 300만 원 정도 됩니다. 물론, 인지대나 송달료는 별도이기 때문에 부담은 더 커지게 됩니다. 계약해제, 계약금 반환, 채무부존재 등 소송도 다양하지만 그런 문제는 법률사무소에서 알아서 하기 때문에 노하우가 있는 법률사무소가 사건 처리를 잘 합니다.

소송 중 건설사에서는 분양조건을 완화하여 합의를 이룬 일도 있고, 입주촉진책을 내놓는 일도 있기에 중간에서 소송이 유야무야 되는 수도 있지만 전혀 입주가 불가능한 사람들은 이쪽이나 저쪽이나 길이 없기는 마찬가지가 됩니다. 도저히 입주가 어려울 처지라면 무조건 소송에 들어갈 일도 아닐 것입니다.

[[ 전문가에게 일임해 버리면 마음이 편하다]]

입주가 시작되면 당장 중도금 대출액에 대한 이자납입부터 수분양자에게는 짐이 되고, 입주기한을 넘기게 되면 은행이나 건설사에서는 위약에 따른 법적조치에 이르게 됩니다. 일이 바쁘거나 입주불가능에 따른 경험이 없는 분들은 피가 마를 지경이지요.

더구나 신용카드가 정지되거나 부동산에 가압류 등 보전처분이 따르게 되면 고통은 더 커지게 됩니다. 계약의 해제나 해지는 쉽게 이루어지는 일도 있지만 결국 법정에서 해결이 되는 수가 많습니다. 이런 일을 일괄해서 그러한 분야에 밝은 전문가나 법률사무소에 위임해 버린다는 뜻입니다.

사건을 위임받은 법률사무소에서는 팀을 구성하여 쉽게 계약이 해지될 수 있는 길을 모색하기도 하고, 재판에 참석하여 수분양자에게 가장 피해가 적은 방법을 도출해 내기도 합니다. 수임료는 400-600만 원이 일반적입니다. 수천 만 원을 요구하는 사례도 있음을 주의하셔야 합니다.

전문가에게 위임한다고 해서 쉽게 계약이 해제되거나 사건이 빨리 종결되지는 않습니다. 위임하더라도 입주가 불가능 할 때에는 계약금은 포기해야 되고, 그 외 위약금 청구가 들어올 때에는 수분양자의 이익을 고려하여 최소한에 그치게 합니다. 물론, 모든 재판도 변호사가 참석하게 되고,

[[재산은닉, 함부로 해선 안 돼]]

입주를 할 수 없게 되면 나중에 은행이나 건설사에서 강제집행이 들어올 것을 예측하고, 미리 재산을 타인명의로 들려 놓거나 가등기 등을 해두는 일이 있으며 심지어는 위장 이혼도 하는 일이 있습니다. 그러나 이런 일은 올바른 일이라 할 수 없고, 사해행위가 되는 수가 있기 때문에 신중을 기하시라는 부탁을 드립니다.

입주를 하지 못하는 수분양자들도 천태만상입니다. 입주만료가 돼도 입주를 하지 못한 채 중도금 대출금에 대한 이자를 내고 있는 사람은 1-2년 동안 시장상황을 봐가며 나중에 입주하거나 분양권을 팔겠다는 분들입니다. 이자를 내지 않고 버티게 되면 건설사에서 대신 이자를 내주는데 돈이 없는 건설사는 자신들도 버티게 됩니다.

건설사에서 이자도 내지 않고 원금도 대위변제 하지 않는다면 은행에서는 돈을 받을 길이 없기 때문에 수분양자에게 닦달을 하게 됩니다. 그런 이유로 건설사를 잘 만나게 되면 쉽게 계약이 해제되지만 가난한 건설사를 만나게 되면 수년 동안 은행과 싸움을 하거나 아파트의 재분양 또는 공매가 될 때까지 계약의 굴레에서 벗어나기 어렵게 됩니다.

지금 서울과 수도권에 있는 몇 곳의 아파트는 입주 2년이 끝났지만 아직도 계약해제를 하지 않고 수분양자들을 괴롭히고 있습니다. 재산까지 가압류를 해놓고 수억의 연체이자까지 요구하고 있습니다. 잔금 2개월이 연체되면 ‘갑’은 계약을 해제할 수 있다. 라고 돼있지만 끝까지 해제나 해지를 하지 않고 수분양자들을 괴롭히는 속내는 무엇일까요?

윤정웅 내집마련 아카데미

수원대학교 사회교육원 교수(부동산. 법률)

수원 세인종합법률사무소 국장