부동산 투자란 무엇인가?

최소한의 비용으로 최대한의 개발 이익을 창출하는 것

중앙일보조인스랜드 | 중앙일보조인스랜드 | 장인석 | 입력2012.03.22 18:26

내가 하면 로맨스고 남이 하면 스캔들이라더니 부동산 투자로 돈을 번 사람들에 대한 시선이 곱지 않다.

‘사돈이 땅을 사면 배가 아프다’고 하던가, 돈을 벌었으면 칭찬해주고 어떻게 벌었는가 술을 사며 물어봐도 시원찮을 판에 ‘투기했다고’ 폄하하기 일쑤니 어처구니가 없다.

부동산 투자로 부자가 된 사람들에 대한 사회의 시선이 좋지 않은 것은 아마도 ‘투자’와 ‘투기’에 대한 정의가 공론화되지 않았기 때문일 것이다.

사실 투자와 투기를 구분하는 것은 쉽지 않다. 그러나 대부분의 부동산 전문가들은 어떤 노력 없이 시세 차익을 얻는 것을 투기라 하고, 본인의 노력을 기울여 개발 이익을 창출하는 것을 투자라 하는 데 의견의 일치를 보고 있다.

노력 없이 불로소득을 얻는 것은 경제적으로 나쁜 영향을 미치는 데다 열심히 일해 돈을 버는 사람들의 의욕을 꺾기 때문에 바람직하지 않다.

아파트를 샀는데 많이 올랐다더라, 땅을 샀는데 그 옆에 도로가 생겨 몇 배로 뛰었다든가 하는 것은 투기로 비난의 대상이 되어야 마땅하다. 반면 땅을 구입해 집을 짓거나 공장을 신축해 땅값을 올리거나, 낡은 집을 사서 리모델링을 해 건물의 가치를 올리는 것은 투자이므로 칭찬의 대상이 된다. 월세가 꾸준히 나오는 부동산을 구입해 임대료를 올리는 노력을 하는 것도 투기가 아니라 투자다.

우리나라는 몇 년 전까지만 해도 투자가 아니라 투기가 판을 치는 세상이었다. 아파트나 땅을 ‘묻지마 식 구입’을 한 사람이 떼돈을 벌었던 시절이 있었다.

그 결과 부동산 공화국의 오명을 쓴 우리나라는 거품 때문에 국내 경제가 망가지고 열심히 일하는 사람들의 마음에 심각한 상처를 남겼다. 우리 모두 부동산 놀음에 잠시 넋이 나간 사이 투자가 무엇인지, 열심히 노력해 돈을 버는 방법을 망각한 것이 사실이다.

생각해보라. 한 달에 월급 200만 원 벌기가 얼마나 어려운가. 새벽별 보고 출근해 저녁별 보고 퇴근하고, 주말에도 시도 때도 없이 나가야 하고, 게다가 성깔 더러운 상사의 비위를 맞추어 줘야 한다.

택시운전사가 한 달 150만 원 벌려면 한 달 뼈 빠지게 운전해야 하고, 술 취한 손님의 온갖 수발을 들어줘야 한다. 그런데 부동산 잘 구입했다는 것만 가지고 아무 한 일도 없는데 일 년에 몇천 만 원을 번다면 그게 정상적인 나라인가.

다행히도 경제가 제자리를 잡아가면서 부동산 거품이 걷히고 있다. 시세 차익을 위한 투기가 더 이상 돈이 되지 않는다는 사실을 알아차리는 사람들이 늘어가고 있다.

따라서 시세 차익을 위해 부동산을 구입하는 사람들은 줄어들고 발품을 팔아 좋은 물건을 찾아내고 정보를 분석해 선점하는 투자자들이 늘어나고 있다. 무리하게 대출을 받아 아파트를 구입한 하우스푸어들의 고통을 보면서 매월 현금흐름이 창출되는 부동산에 투자하려는 사람들이 늘어나고 있는 것이다.

그런데 아직도 올바른 부동산 투자가 무엇인지 모르는 사람들이 많은 것 같다. 개발 이익을 창출하고 가치를 상승시킨다고 해서 다 투자는 아니다. 진정한 투자는 돈을 아예 들이지 않거나 최소한의 비용만 들여 부동산을 구입하는 것이다. 그 최소한의 비용도 내 돈이 아니라 은행 돈, 즉 레버리지 효과를 극대화하는 것이 투자의 요체다.

내가 가진 여유 돈을 가지고 부동산을 구입하는 것은 투자가 아니라 매입이다. 아무리 돈이 많다고 해도 6억 원짜리 아파트를 6억 원을 다 주고 구입하는 것은 투자가 될 수 없다. 1억 원이나 2억 원을 들여 구입해야 기회비용을 살리고 개발 이익을 얻을 수 있어 투자가 될 수 있는 것이다.

게으르고 무식한 자들의 귀에는 아파트나 땅을 잘 사놓으면 많이 오른다는 말만 들린다. 그러다 부동산 값이 오르기는커녕 떨어지자 팔려고 내놓아도 매도가 되지 않아 애간장만 타고 있다.

서민들은 ‘돈이 돈을 번다’면서 부동산 투자를 아예 포기하고 있다. 적은 비용으로 구입할 수 있는 물건을 구하기 위해 발품을 팔아보지도 않고, 노력을 기울여 개발할 생각은 하지 않고 돈 없다고 투덜댄다.

부동산 거품이 걷힐수록 시세 차익을 위한 투기는 사라지게 되고, 진정한 투자만 돈을 버는 세상이 된다. 물건 찾아 발품을 팔고 남보다 먼저 정보를 입수하고 머리를 쥐어짜서 가치를 상승시키는 개발을 해야 돈을 버는 올바른 세상이 되는 것이다.

이제부터라도 부동산으로 돈을 벌려면 매입이 아니라 투자를 해야 하고, 그러기 위해서는 남보다 몇 배 노력해야 한다.

임대수익률 10%의 월세가 나오는 서울 요지의 원룸을 1,000만 원 이하로도 살 수가 있다. 자주 나오는 물건이 아니기 때문에 이런 물건을 만나면 먼저 중개업자가 가지고, 두 번째 친지에게 권하고, 마지막으로 손님에게 판다.

곧 관리처분계획 인가가 나 3년 후면 입주하는 서울 도심의 재건축 구역 지분도 얼마 전 초기투자비용 5,000만 원으로 투자하게 해주었다.

부동산 시장이 하향안정세로 가고 있다. 부동산 시장이 안정될수록 경제가 호전되기 때문에 미래의 한국 경제는 밝다. 그런데도 아직도 투기나 매입을 일삼을 셈인가. 편하게 돈을 버는 나라는 건전한 나라가 아니다. 개발 이익을 창출하기 위해 머리를 싸매고 초기투자비용을 줄이기 위해 발품을 팔고, 가치를 상승시키기 위해 노력을 하는 자가 승리하는 나라가 좋은 나라이다.

위기가 곧 기회라는 말이 있다. 요즘처럼 부동산 경기가 나쁠 때가 사실 돈을 많이 벌 수 있는 절호의 기회이다. 지금도 부동산 고수들은 부동산 값이 더 떨어지라고 기도하고 있다.

부동산 침체기를 이용해 돈을 버는 부동산 부자들을 ‘묘지의 댄서’라고 부르는 것은 이 때문이다. 연구하면서 기다리고, 실탄을 준비해서 발품을 팔라. 그러면 돈 없이 투자할 수 있는 물건도 만나게 된다.