선거 때에는 부동산 가격이 오르는가?

그럴 수도 있고 아닐 수도 있고

중앙일보조인스랜드 | 중앙일보조인스랜드 | 이주호 | 입력2012.04.05 07:56

우리가 일반적으로 알고있는 선거와 부동산의 상관관계는 선거때에는 돈이 많이 풀리고 각종 개발공약이 쏟아져 나와 부동산 가격이 오른다 입니다.

그러나 부동산 가격 상승의 근원은 실물경제의 회복이고 정책이고 개발입니다.

작년에 12.7 부동산대책이 발표되었지만 2008년 말 경기부양책때와 다른 점은 2008년 말에는 경기부양책 발표와 동시에 강남권재건축이 뛰었지만 2011년 12.7 부동산대책 이후에는 오히려 강남권재건축이 추락하고 말았습니다.

사실 과거 1994년 말, 2001년, 2008년 말 부동산경기 회복의 선두에는 강남권재건축이 있었는데 세종시, 혁신도시 건설 이후에는 박원순 서울시장 출범과 함께 서울 도시개발이 위축되자 상대적으로 지방이 부동산경기 회복의 선두에 서게 되었습니다.

실물경제의 바로메타 코스피지수를 놓고 볼때에는 2008년 말 코스피지수가 살아나자 강남권재건축을 선두로 부동산경기가 살아났고 2011년 말 코스피지수가 살아날때엔 지방 부동산은 살아났으나 강남권재건축은 서울 도시개발 악재를 만나 전혀 살아날 움직임을 보이지 않고 있습니다. 이는 주도부동산인 지방과 비주도부동산인 강남권재건축(서울, 수도권 포함)의 차이점이 아닌가 합니다.

결과론적으로 볼때 강남권재건축은 1994년 말 이후 20여년만에 주도권을 지방에게 물려주고 말았군요.

1~2월에 힘차게 오르던 코스피지수가 3월에 조정을 거치고 이달에 들어서서는 다시 상승할 채비를 갖추고 있습니다.

기술적지표로 볼때 코스피지수가 1~2월에 1차 상승하였다면 4월부터는 2차 상승에 진입하여 올 여름쯤엔 다시 역사적인 최고 지수가 나오지않을까 합니다.

실물경제의 바로메타 코스피지수가 살아나는한은 부동산경기도 살아나게 되어있는데 정부와 서울시의 엇박자 정책으로 정부와 서울시는 따로노는 따로국밥 신세가 되었군요.

정부의 국토균형발전정책 즉 세종시, 혁신도시 건설로 지방은 승승장구하고 있지만 서울시는 서울시의 도시개발 위축으로 실물경제의 바로메타 코스피지수의 대세상승과 무관하게 뒷걸음질 치고 있습니다.

한마디로 말씀드리자면 작금의 서울 부동산시장은 실물경제의 회복과 무관하게 서울시 도시개발 위축 정책으로 철저하게 무너지고 있습니다. 이는 정책에 따른 산물이기도 합니다.

4월 총선이 코앞에 다가오고 있습니다.

각 후보자의 복지 공약이냐? 개발 공약이냐?에 따라 각 지역 부동산의 희비가 엇갈리겠지만 개발 공약보다 복지 공약이 앞선다면 과거 개발 공약을 내세운 총선처럼 기대할 것이 없습니다.

개발보다 복지 공약이 지배적이라면 향후 부동산시장은 총체적으로 볼때 별로 기대할 것이 없는듯 합니다.

그렇다고해서 부동산 전체가 안된다고 볼 수는 없고 예를들어 최근 충북.충남.경북도가 공동 발표한 보령~세종~청주~경북신도시(안동)~울진을 연결하는 동서고속도로 조기건설 촉구같은 경우, 정책에 반영된다면 당해 지역의 땅값을 자극시킬 것입니다.

작금의 부동산시장은 실물경제 회복에 따라 세종시, 혁신도시 건설과 개발 등 호재가 있는 지역은 상승 코스를 그리고 있지만 경제가 회복되더라도 복지 정책을 내세운 지방자치단체의 경우 개발 정책과 거리가 멀어 침체를 면치 못할 것입니다.

그러고 보면 부동산 가격 상승 3대 요인인 실물경제 회복, 정책, 개발 3박자가 갖추어져야만 비로소 대세 상승에 돌입하는가 봅니다.

과거에는 선거하면 개발 공약을 연상하지만 이제 복지 공약을 내세운 후보자들의 출현으로 과거와는 다른 부동산시장 양상을 보이고 있습니다.

그러나 개발 호재가 뚜렷한 세종시와 그 주변 일대, 각 도 혁신도시 등은 올 초 실물경제의 바로메타인 코스피의 대세 상승과 함께 뚜렷한 상승세, 분양 열기를 보이고 있습니다.

총선 이후 또 대선때에는 어떤 후보자가 당선되는가에 따라 부동산시장의 향방도 달라질 것입니다. 즉 개발 성향이냐? 복지 성향?이냐에 따라 부동산시장이 성쇠를 달리할 것입니다.

새로운 정권이 들어서면 새로운 국토도시개발 정책이 수립되곤 했는데 과거 노태우정권의 서해안 일대 개발, 김영삼정권의 준농림지 허용 등 소규모 국토도시개발 정책, 김대중정부의 주택활성화대책, 참여정부의 국토균형발전 계획, 이명박정부의 국토균형발전을 위한 세종시.혁신도시 건설 등에 이어 다음 정권에는 또 어떤 국토도시개발 정책이 나올지가 문제입니다.

2018년 평창동계올림픽 개최를 위한 관련 개발사업이 활기를 띄겠지만 집권자의 정책 성향에 따라 부동산시장의 향방도 달라질 것입니다.

선진화를 위한 도약이 아닌 경제민주화 즉 복지 정책이 된다면 당연히 부동산시장에 영향을 미치겠죠.

과거 선거하면 개발 공약이 떠올려 부동산시장의 활성화를 예상했는데 복지 정책을 앞세운 박원순 서울시장 당선 이후 부동산시장이 지각 변동을 일으키고 있습니다.

그러나 지방은 실물경제 회복과 함께 세종시, 혁신도시 건설과 같은 개발 정책의 우선으로 별도의 뜨거운 시장을 형성하고 있습니다.

이제 과거 개발위주의 후보자 성향에서 복지위주의 후보자 성향도 가세하니 정치, 정책이 부동산시장에 지대한 영향을 미치고 있습니다.

부동산 가격 상승의 3대 요인인 실물경제 회복, 정책, 개발 중 정책, 개발의 새로운 변화로 부동산시장은 개별성을 가지며 복잡다단하게 움직이고 있습니다.

선진화를 위하여 더 성장하느냐? 경제민주화 즉 복지정책으로 가느냐?의 갈림길에 대한민국 부동산시장이 서 있습니다.

경제민주화 즉 복지가 새로운 변수로 떠오르고 있습니다.

정치, 정책의 다변화로 대한민국 부동산시장은 새로운 전환점을 맞고 있습니다.

실물경제는 분명히 살아나고 있지만 집권층의 개발, 복지 성향에 따라 부동산시장이 좌지우지되는군요.

선거때에는 부동산 가격이 오르는가? 실물경제의 회복 여부에 따라 그럴 수도 있고 안그럴 수도 있는데 요는 정치, 정책의 성향이 문제입니다.

정부와 서울시의 엇박자 정책에 따라 당해 부동산시장이 춤을 추듯이 정부와 지역의 정책에 따라 각 지역별로 개별적으로 움직이는 부동산시장이 예상됩니다.

현재로서는 지방은 세종시, 혁신도시 건설로 정부의 개발 정책에 따르고 있고 서울 및 수도권은 박원순 서울시장의 영향으로 개발보다는 복지 정책에 따르고 있습니다. 즉 개발 정책은 국토도시개발과 부동산시장의 활성화를 가져오고 복지 정책은 도시개발 위축과 부동산시장의 침체를 수반하고 있군요.

바야흐로 정치, 정책에 따라 춤추는 부동산시장이 되었습니다.

재테크맨 이주호
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