직장생활만으로 여유로운 삶 가능할까?

매달 자신의 통장에 월세가 들어올 수 있도록 하자

중앙일보조인스랜드 | 중앙일보조인스랜드 | 오은석 | 입력2012.04.09 09:59

입사한지 이제 갓 2달이 지난 사회생활 초년병일 때 문뜩 이런 생각을 했다. 직장생활만으로 여유로운 삶이 가능할까?

시간이 흘러 10년이 지난 어느 날 내 삶이 행복하다고 당당하게 말할 수 있을까?
결혼을 하고 아이를 낳아 살면서 돈 걱정 없이 살 수 있을까?

그 당시 한 달에 받는 월급은 150만원이었다. 생활비 등 지출을 하고 나면 저축할 돈은 고작 10만원 정도였다. 1년을 모아도 120만원. 말 그대로 답이 나오지 않았다.

팀장님은 딱 나의 10년 후의 모습이었다. 팀원들과 함께 야근하기 일쑤였고, 몸에서는 항상 담배 찌든 냄새가 났으며, 치고 올라오는 후배들의 모습에 늘 긴장의 끈을 놓지 않았다.

몸을 다치거나 회사에서 명예퇴직을 권유받는다면 당장 먹고 살 길이 막막해 진다. 그게 현실이었다. 희망을 품고 즐거운 마음으로 살기 보다는 매일 일과의 전쟁으로 인해 녹초가 되고, 그런 삶이 반복되는 것이 일상이 되어 버린 것이다.

돌파구를 찾아야겠다고 결심한 나는 이런 저런 재테크를 알아보았지만 단순히 이자를 굴리는 수준이어서 내 목표를 채워줄만한 재테크를 찾기란 결코 만만치 않았다.

그러던 어느 날 전세로 살고 있는 선배의 집이 경매로 넘어가면서 경매재테크를 우연히 접하게 되었다. 보증금을 찾기 위해 뛰어다니는 동안 경매의 매력에 푹 빠져들기 시작했고, 경매재테크로 나만의 머니 파이프 라인을 만들어 놓는다면 나중에 일을 하지 않아도 무슨 일이 생겼을 때 든든한 빽(?)이 되어 경제적인 어려움을 겪지 않고 살 수 있을 것이라 생각했다.

좌충우돌 속에 2년 만에 실투자금 3800만원으로 11채의 빌라와 아파트를 낙찰 받았고 한 달에 200만원이 매달 내 통장으로 들어오기 시작했다. 방법을 몰랐을 뿐 그 방법만 터득하면 얼마든지 응용력이 가능하고 발전가능성이 무궁무진한 분야가 경매재테크라는 생각이 들었다. 그 후 1년이 지난 어느 여름 상가를 하나 낙찰 받게 되었다.

재래시장 초입에 위치한 2층짜리 허름한 상가 중 1층이 경매로 나왔다. 감정가는 2억 3백만원이었지만 4회 유찰되어 최저매각가격이 1억 3백만원까지 유찰된 물건이었다.

권리분석상 특별한 문제는 없었지만 대게 이런 상가는 월세가 저렴해 투자 수익이 나지 않는다. 그런데 다른 물건을 보기 위해 정보지를 넘기려는 순간 내 눈을 의심하게 만든 숫자가 있었다. 바로 월세였다. 보증금 2천만원에 월 90만원.

사실 경매정보지상에 기재되어 있는 월세가 실제 진정한 월세일 가능성이 높지만 소유자나 임차인이 경매물건의 가치를 높이거나 이사비 등을 많이 받을 목적으로 가짜 서류를 제출해 표기되는 경우도 있다.

그래서 일단 의심은 했지만 매각물건명세서와 현황조사서 등 기본적인 서류를 체크하면서 진정한 임차인일 가능성이 높다는 결론을 내리고 바로 임장(현장답사)계획을 세우고 현장으로 달려갔다.

상가의 첫 이미지는 좋지 않았다. 나는 상가를 임장할 때는 제일 먼저 상가마다 ‘임대’ 플랜카드가 걸려 있는지 여부를 확인한다. 그 이유는 ‘임대’ 플랜카드가 많이 있을수록 공실이 많고 상권이 형성되지 않았다는 것을 반증하기 때문이다.

그런데 경매 물건 주변의 상가들은 한 집 건너 한 집 꼴로 플랜카드가 걸려 있었고 상가 내 업종도 매우 다양하여 정리가 되지 않은 분위기였다.

공인중개사를 통해 확인해 본 결과 상권이 인근 대형마트와 백화점 주변으로 이동해 3-4년 전부터 공실이 발생하면서 임대가가 많이 하락하고 있다고 하였다. 그는 눈에 힘을 주면서 내가 입찰하고자 하는 물건보다는 대형마트 주변의 상가를 급매로 매수하라고 조언 했다.

공인중개사의 조언은 진심어린 조언일 수 있지만 투자자는 항상 의심의 끈을 놓아서는 안된다.

투자자와 공인중개사는 목적이 다르다. 투자자는 수익률이 높은 물건을 찾고, 중개사는 중개할 수 있는 물건을 투자자에게 소개해야 중개수수료가 발생한다. 그렇다고 목적이 다른 중개사가 소개해 주는 물건을 무조건 거절하라는 의미는 아니다.

소개해 주는 물건에 관심을 갖고 함께 현장도 다녀오고 급매가와 임대가도 확인해 보면서 입찰하고자 하는 상가보다 수익률이 좋은지 여부를 판단한 후 입찰을 할지 급매로 매수를 할지 결정을 하면 되는 것이다.

중개사가 소개해 준 물건들을 하나씩 수익률 계산을 해보았으나 입찰하고자 하는 상가의 수익률을 따라가지 못했다.

그렇다고 중개사와 함께 했던 시간들이 낭비라고 생각하지 않는다. 비록 입찰하고자 하는 물건보다 높은 수익률이 있는 물건을 찾지는 못했지만 덕분에 입찰물건의 수익률이 꽤 괜찮다는 사실을 알았고, 주위 상권의 흐름이 어떻게 형성되어 있는지 브리핑을 들을 수 있었으며 지역 부동산 시장의 동향도 확인할 수 있었다.

중개사도 이를 계기로 나와 친분을 쌓게 되었고 훗날 상가를 매도할 때 그 중개사를 통해 만족스러운 가격으로 매도를 하게 되었으니 서로 윈윈(Win-Win)한 것이 아니겠는가?

주변의 상권의 흐름이나 주민들의 인식을 어느 정도 확인한 후 경매물건으로 발걸음을 옮겼다.

1층은 초밥 집을 운영하고 있었다. 오후 6시가 채 되지 않은 이른 저녁 시간이었지만 빈 자리는 거의 없었다. 나는 초밥을 시켜 혼자 먹으면서 얼마나 많은 이들이 이곳을 찾는지 눈으로 확인했다. 2시간 정도 자리를 지키면서 참 많은 것을 깨달았다.

상가 전문가들은 상가의 핵심은 상권이 얼마나 형성되었느냐에 따라 그 가치가 달라진다고 한다. 그런데 내 눈 앞에서 벌어진 사실을 볼 때 상권의 형성보다 더 중요한 것이 ‘업종’이었다. 어떤 업종이든 손님이 많은 업종은 상권과 관계없이 분명 가치가 있고, 또 하나의 틈새시장이었음을 상가 임장을 통해 배운 것이다.

외관은 허름해 감정가는 싸고, 손님이 많아 임대가가 높은 물건은 실투자금을 최소화하는데 매우 적합한 요건이 되었고 그 이후부터는 이런 물건만 찾고 다녔다.

결국 이 물건은 2명 이 입찰했고 내가 1억 5백만원에 낙찰받았다. 8천만원을 대출받았으며 2000만원에 월 110만원으로 4년간 재계약을 했다.

결국 세금 및 부대비용을 포함해 총 실투자금은 9백만원이었으며 매달 110만원 중에 8천만의 이자인 약 40만원을 제외한 70만원씩 내 통장으로 들어왔다. 이 물건은 내가 낙찰 받았던 상가 경매 중에 최고의 수익률로 남는 물건이었지만 수익률 못지않게 참 많은 것을 깨닫게 해준 고마운 녀석이었다.

미래의 삶은 내가 지금 무엇을, 어떻게 하느냐에 따라 달라진다. 현실에 안주하면 달콤한 미래는 없다. 말 뿐인 미래 계획은 꿈이나 희망일 뿐 현실이 되지 못한다.

계획하고 실천하고 반성하면서 미래를 설계해 나갈 때 오늘보다 나은 내일을 맞이할 수 있고, 꿈꾸어 왔던 미래가 현실이 되는 것이다. 인생은 선택의 연속이다. 중요한 것은 지금의 선택이 나의 인생을 바꾼다는 사실이다.

오은석, 부동산재테크~[북극성] 운영자