강남권부동산 시장, 양극화 되나?

아파트시장 추락 vs 중소형 빌딩시장 비상

중앙일보조인스랜드 | 중앙일보조인스랜드 | 박상언 | 입력2012.04.09 15:38

“재건축 기대하고 7년동안 00 주공 보유하고 있었는데, 더 떨어질 것 같은데 언제 매도 해야 되나요”

“30억원정도 현금으로 투자할만한 강남권 중소형 빌딩이나 상가좀 찿아주세요 대표님”

“연예인이나 대기업들이 내 빌딩 사줄것인데,지금 팔 필요 있을까요”

올해들어 강남권 주거용 부동산에 거주하거나 투자해놓으신 분들의 방문이 잦다. 주로 신규매수보다는 적절한 매도타이밍을 묻는 분들이 대다수다.

반면에 수십억원의 자금으로 강남권에 위치한 중소형 빌딩이나 상가를 매입하거나 신규분양하는 오피스텔에 투자하려는 분들도 대폭 늘어나고 있다.

강남지역 중소형 빌딩의 경우 공실률이 줄면서 임대수익이 안정되고 있는 데다 신분당선, 지하철9호선 연장선 등의 호재로 투자자들을 불러모으고 있다. 게다가 하루가 멀다하고 유명 연예인들의 강남권 빌딩매입으로 관심을 불러모으고 있어, 수억대원의 현금을 쥐고 있는 일반인들조차 최종적인 투자목표가 재건축 아파트나 땅에서 강남권 중소형 빌딩으로 바뀌고 있다.

실제 고객들의 강남권 중소형빌딩의 매수문의가 지난 2008년 금융위기 이후 대폭 증가했는데 주택시장과 토지시장의 상승기대감이 대폭 꺽인 것으로 풀이된다.게다가 안정적인 임대료와 리츠(부동산투자회사)의 매입 수요와 함께 사옥으로 사용하려는 기업들이 매매시장에 가세하고 있기 때문이다.

강남권 중소형 빌딩은 매도자 우위 시장으로 적당한 물건을 찿고 가격을 조율하고 계약을 체결하는데 통상 6개월은 기본이고 오래 걸리면 1년까지 소요된다.

특히 이르면 올 8월 국토계획법 개정을 앞두고 일부 지역에서 증ㆍ신축 시 적용되는 용적률이 높아짐에 따라 혜택을 보는 지역을 문의하는 발빠른 자산가들도 하나둘 나타나고 있다.

즉 2개 이상의 용도지역에 걸쳐 지어져 용적률이 높아질 가능성이 있는 건물은 숨어있는 알짜 상품이 될 수 있다고 판단하고 있기 때문이다.

개정 법령은 한 건물이 2개 이상 용도지역에 걸쳐 지어졌을 경우 용도지역별 가중평균을 산출해 용적률을 구하도록 했다.

예를 들어 100㎡ 대지 중 60㎡가 3종 일반주거지, 40㎡가 준주거지라면 60㎡에 대한 3종 일반주거지 용적률 250%와 40㎡에 대한 준주거지 용적률 400%를 가중 평균한 310%가 최종 용적률이 된다.

면적이 큰 쪽 용도지역 용적률을 적용하는 현행 법률을 적용한 용적률 250%보다 60%가량 높아지는 셈이다. 용적률이 올라간 만큼 건축물 층수나 연면적도 함께 늘어나게 돼 건물을 신축하거나 증축할 때 사업성이 높아져 자산가치가 증가하기 마련이다.

[[강남권 오피스텔 시장 승승장구]]

강남권에서 분양한 오피스텔의 청약 경쟁률만 놓고 보더라고 주거용시장과 상반된 결과를 보여주고 있다는 것을 알수 있다. 지난 2월 한달간 강남권에서 분양한 3개 단지의 오피스텔 청약은 과히 열풍 수준이었다.

강남역 효성 인텔리안 더퍼스트는 총 358실 공급에 1만26명이 몰려 경쟁률은 평균 평균 28대 1의 기록했다. 강남구 역삼동에서 분양한 강남역 쉐르빌도 26대1. 이들 단지보다 앞서 분양한 송파구 잠실동 잠실 아이파크의 경우 평균 45대1의 경쟁률을 보였으며, 최고 139대1까지 경쟁률이 치솟았다.

이와 같이 강남권에 위치한 중소형 빌딩뿐만 아니라 소액으로 투자가능한 오피스텔과 도시형생활주택까지 꾸준한 인기를 보이고 있다.

주변 임대 수요가 풍부한 단지는 청약경쟁률 수십 대 1을 보이는 일도 있은 다반사다. 강남권에 위치한 수익형 부동산에 관심을 보이는 주된 이유는 “강남권에 뭔가 소유하고 있다”라는 “상징성”외에 공실률이 다른 지역에 비해 낮고 임차인 관리가 쉽다는 장점이 있기 때문이다.

즉 주변 타 지역에 비해 임대수익율은 좀 낮더라도 임대수요가 풍부해서 임대수익면에 안정적으로 운영할수 있고 환금성이 뛰어나다. 실제 비즈니스 대로로 불리는 강남대로와 테헤란로가 교차하는 강남역 일대는 수많은 기업과 법인이 밀집해 있는 곳으로 소형 주택의 임대수요가 항상 충분하다.

반면 오피스텔과 도시형생활주택의 공급규모는 수요에 비해 상대적으로 적은 편이어서 당분간 이러한 인기는 이어질 것으로 보인다.

[[신규 분양시장 > 재건축아파트,주상복합 아파트]]

우선 강남권 아파트시장을 놓고 분석해보면 신규 분양시장과 재건축아파트가 양극화 현상을 보이고 있다는 걸 알수 있다.신규주택시장은 청약인파가 몰리는 반면 서울시의 재건축 규제 여파로 기존 아파트 가격은 추락하고 있다.

실제 금융결제원과 공인중개업소 등에 따르면 지난해 3월부터 올 2월말까지 1년 동안 서울 강남•서초•송파구에서 분양된 11개 아파트 중 7개 단지가 1~3순위 안에서 청약 마감된 것으로 나타났다.

일반분양 물량 1315가구에 3369명이 분양신청해 평균 2.56대 1의 경쟁률을 기록했다.특히 5개 단지는 1순위 청약 마감되어 침체가 지속된 수도권 분양시장에서 단연 돋보였다.

지난 2월 나란히 분양한 강남구 도곡동 '래미안 도곡 진달래'와 서초구 방배동 '방배 롯데캐슬 아르떼'는 비교적 높은 분양가에도 불구하고 잇따라 순위 내 청약마감됐다. 실제 필자가 실수요자들을 대상으로 '래미안 도곡 진달래’에 대한 사전사업설명회를 진행한 결과 많은 분들이 관심을 보여 미리부터 순조로운 청약결과를 예상하고 있을 정도였다.

반면에 신규분양 아파트와는 달리 강남권의 기존 아파트 매매시장은 갈수록 얼어붙고 있다.

민간 정보업체 조사에 따르면 강남권 재건축 아파트값이 12개월 연속 떨어진걸로 나타나고 있는데 지난 2003년 이후 가장 긴 내림세다.

[[강남권 고급 주상복합 아파트도 추락 중]]

강남3구에 속하는 서초구에서 고급주상복합아파트의 반값 낙찰 사례가 나타나고 있다.

유명 주상복합인 아크로비스타(전용면적 205.07㎡) 아파트가 감정가 27억 원의 64.8%인 17억5000만 원에 낙찰됐고 지난 1월에는 송파구의 주상복합아파트인 롯데캐슬골드(전용면적 166.7㎡)가 감정가 19억 원의 57.9%인 11억50만 원에 낙찰됐다. 두 아파트 모두 낙찰자의 추가 부담이 없는 경매물건이었다는 점에서 부동산업계에선 충격적인 일로 받아들이고 있다.

서울부동산정보광장에 따르면 고급 주상복합의 원조격인 도곡동 타워팰리스1차 전용 175㎡도 작년 6월 32억5000만원에 거래됐지만 12월에는 23억8000만원에 주인이 바뀌었다. 6개월 새 8억7000만원 떨어졌지만 이보다도 2억~3억원 낮게 매수자를 찿을수 있을 정도다.

조망권, 실내외 고급인테리어, 각종 고급 편의시설 등으로 ‘부의 상징’으로 대표되던 강남권고급주상복합아파트는 부동산시장 불황기에 접어들자 개발가능성에 대한 투자가치 떨어짐과 일반 아파트보다 높은 관리비등의 단점이 부각되어 가격 하락세를 더 부추기고 있다.

한동안 투자가치 1순위로 세인의 입에 오르내리던 강남권 재건축 아파트도 박원순시장 취임이후 사업추진에 대한 불확실성의 대두로 강남권 전체 아파트 가격을 끌어내리고 있다.

강남권 재건축 아파트는 실거주보다 투자 성격이 강해 외부 요인에 쉽게 흔들릴 수밖에 없어 최근 1~2년동안 가격하락에 대한 우려로 강남권 재건축아파트와 주상복합 아파트에대한 신규매수컨설팅을 진행한적이 전무하고 당분간 매수컨설팅도 쉽지 않을 전망이다.

당분간 강남권 재건축 시장에 대한 불안감으로 인해 실주요자들을 중심으로 신규 분양단지로 관심을 가질것이고 재건축을 필두로 한 기존 아파트와 주상복합아파트가격은 정부의 획기적인 부동산 활성화대책이 나오지 않는한 적어도 올해 하반기까지는 하향세가 이어질 것이다.

[[강남권 중소형 빌딩 인기 가도]]

추락하고 있는 강남권아파트에 비해 강남권 중소형건물의 경우 공실률 1%대 진입을 목전에 뒀을 정도로 인기를 끌고 있다. 그동안 신규 오피스 공급이 적었던 데다 정보기술(IT)•금융•서비스업종이 호황을 누리며 강남권에 임차사옥을 마련하면서 공실이 줄고 있는 것이다.

공실이 거의 없고 임대료도 덩달아 오르다보니 매매수요까지 몰리고 있는 것이다.　강남권역 공실률은 다른 권역보다 3분의1 수준까지 떨어졌을 정도로 호황을 누리고 있다. 실제 강남구가 구내 5층 이상, 연면적 2000㎡ 이상 빌딩 1488개동을 조사한 결과 지난해 4분기 공실률은 2.4%였다.

전년 4분기 공실률보다 1.8%포인트나 하락했다. 테헤란로 공실률이 1.7%로 2010년 3.9%보다 2.2%포인트 떨어졌고 강남대로도 전년보다 1.9%포인트 하락한 2.2%를 기록하는 등 오피스 밀집지역의 공실률 내림세가 두드러지는등 그만큼 수요가 받쳐주고 있다.

실제 강남권역은 다른 권역에 비해 신규공급이 적은 데다 잘나가는 IT기업과 금융업종이 둥지를 틀면서 공실이 꾸준히 줄고 있다. 임대료 상승 기대감과 함께 가격 상승을 예상한 투자수요까지 몰려 연 임대수익율이 3%대로 낮게 나오더라도 적당한 물건이 나오면 바로 거래되는 실정이다.

특히 강남 오피스 시장에서 중소형빌딩이 선전하고 있는데 실제 강남구 ‘오피스종합정보시스템’에 등록된 된 강남구 오피스빌딩 (5층 이상, 연면적 2,000㎡이상) 1458동의 공실률을 면적별로 보면 중소형빌딩의 전반적인 공실률이 하락중인걸로 나타나고 있다.

강남 오피스빌딩 1,458동 중 지난해 4분기 들어 전분기 대비 공실률 하락을 보인 빌딩은 144동으로 전체 빌딩의 약 10%를 차지했다. 이 중에는 연면적 5,000㎡내외의 빌딩이 가장 많았다. 이들 144동의 평균 면적은 약 6,300㎡로 나타났다.

반면 전분기 대비 공실률 증가를 보인 빌딩은 92동으로 전체 빌딩의 약 6%를 차지했으며, 이들 중에는 연면적 10,000㎡내외의 빌딩이 가장 많았다. 이들 92동의 평균 면적은 약 8,000㎡로 나타났다.

또한 5,000㎡미만의 소형빌딩은 지난해 4분기에 평균 4.8%의 공실률을 나타내 전분기 대비 약 1% 하락했으며, 5,000㎡이상 10,000㎡미만인 중형빌딩의 공실률은 평균 3.7%로 전분기 대비 0.3% 가량 감소했다. 10,000㎡이상 대형빌딩의의 경우 4분기 평균 1.1%의 공실률로 전분기 대비 0.1%가량 감소해 상대적으로 감소폭이 작았다.

10,000㎡이상 대형빌딩의 평균 공실률은 앞으로도 크게 줄어들지는 않을 전망인 반면 중소형빌딩의 공실률 하락세는 당분간 계속될 것으로 보인다.

[[경매시장서도 중소형 빌딩 인기]]
　
매매시장에서 매물 찾기가 어려워 경매시장으로 눈을 돌리는 사람들도 있지만 이 역시 녹록지 않다. 통상 법정경매에 나온 서울지역 중소형 빌딩의 입찰경쟁률은 보통 10대 1을 웃돌아 수십억원 건물이 불과 몇백만원 차이로 당락이 결정될 정도로 경쟁이 치열하다.

실제 지지옥션에 따르면 중소형 빌딩에 해당하는 서울지역 근린상가 낙찰가율은 올해 1월 97.7%를 기록했다. 지난해 2월(98.8%)이후 최고치다.

지난달 8일 법정경매에 부쳐진 서울 강남구 청담동 지하 2층∼지상 6층 규모 근린상가건물은 무려 12명이 응찰에 참여해 치열한 경쟁을 펼쳤다. 낙찰가는 28억7790만원으로 두번째로 많이 써낸 28억6962만원과는 불과 828만원 차이다. 　

이 건물의 감정가는 29억8728만원으로 낙찰가율이 96.3%에 이른다. 지난 1월 한 차례 유찰돼 최저응찰가액이 23억8982만원으로 크게 낮아졌지만 치열한 눈치싸움으로 낙찰가액이 감정가에 육박한 것이다. 　

앞서 지난달 6일에는 서울 송파구 석촌동 지하 2층(주차장)∼지상 5층 규모의 상가건물 경매에 11명이 응찰했다. 지난해까지 3차례 유찰로 가격메리트가 높아진 데다 올 들어 중소형 빌딩의 인기가 치솟자 관심 갖는 사람이 늘면서 경쟁률이 크게 높아졌다.

[[강남권 아파트시장 당분간 침체, 수익형 부동산 관심은 지속될 듯]]

강남권 부동산 시장이 안좋다는 얘기는 엄밀히 따지면 재건축을 비롯한 기존아파트 시장이 침체되어있다는 뜻이다.

반면에 오피스텔,도시형주택을 비롯한 중소형 빌딩,상가주택,개발가능한 단독,다가구 주택에 대한 수요는 꾸준한 편이다.

실제 연수익율이 3%밖에 나오지 않는 30~50억원대 규모의 중소형빌딩의 경우, 강남권에 위치해 있다는 이유만으로 수요자들이 매입문의를 밝히기도 정도다.

박원순시장 취임을 전후로 ‘억’ 소리나게 떨어지고 있는 재건축 아파트와 달리 강남권에 위치하거나 공급하는 수익형 부동산상품에 대한 관심은 앞으로도 꾸준할 것으로 보인다.

강남권은 재건축으로 대표되는 주거용 부동산상품보다는 정부나 서울시 정책에서 비교적 자유로운 중소형상업용빌딩이나 소액 투자가능한 오피스텔,도시형생활주택에 대한 투자열기는 계속될것으로 본다.

유엔알 컨설팅