전세가보다 싸게 낙찰받은 소형아파트? 이유가 있다

작은 실수가 큰 화를 부른다

중앙일보조인스랜드 | 중앙일보조인스랜드 | 오은석 | 입력2012.04.24 09:50

물가 체감지수는 부담이 될 정도로 증가하고 아이들은 하루가 다르게 커가는 상황에서 언제 회사를 그만두게 될지 모르는 불안감을 떨치기 위해 경매재테크를 시작한 회원님이 있었다.

어느 날 그가 나에게 메일을 보내왔다. 임대수익과 조금의 매도차익을 얻을 수 있는 소형아파트를 추천해 주었는데 그 아파트를 임장 다녀온 후에 본인의 조사 내용과 예상하는 입찰가에 대한 피드백을 받기 위해서다.

임장보고서를 검토하던 중, 이 경매물건에 함정이 숨어 있다는 사실을 알게 되었다.그렇게 생각하는 이유는 아래와 같다.

첫째, 한 번의 미납과 한 번의 불허가 결정이 있었다.

둘째, 미납을 한 전 낙찰자와 불허가를 받은 전 낙찰자가 모두 낙찰 받은 후 불허가 신청을 제출했다. 그러나 법원은 미납을 한 낙찰자의 불허가는 기각을 한 반면 그 이후에 낙찰 받은 낙찰자의 불허가 신청은 인용을 했다.

셋째, 불허가결정 이후 당해 경매사건 감정평가가격을 감정한 감정평가사로부터 사실조회에 대한 의견회신서가 제출되었고 그 이후 감정가가 변경되었다. (최초의 감정평가가격은 8천 5백만원이었으나 수정된 감정평가가격은 7천 2백이었다)

시세도 최초 감정평가가격과 동일한 8천 5백 정도 했었다. 전세가는 6천 5백만원이었고, 월세는 보증금 2천만원에 월 40만원이었다.

최초의 낙찰가는 7천 6백만원(미납), 두 번째 낙찰가는 7천 4백만원(불허가)이었으며, 회원님이 입찰하고자 한 가격은 7천 2백, 즉 수정된 감정평가가격이었다. 문제는 회원님이 임장을 하면서 미납 및 불허가 사유가 무엇인지 디테일한 조사를 하지 못한 것이다.

낙찰자가 대금납부기한까지 잔금을 납부하지 못하면 입찰보증금(부동산중개사를 통한 일반 매매에서는 소유권이전계약시 일반적으로 매매대금의 10%를 계약금으로 지급하고 1~2달 후에 잔금을 지급함과 동시에 소유권이전등기관련 일체의 서류를 넘겨받을 수 있다. 경매에서는 경매물건을 입찰하고자 하는 자가 입찰기일에 최저매각가격의 10%인 입찰보증금을 납부하고 대금납부기한까지 나머지 잔금을 납부해야 소유권을 취득한다)이 몰수된다.

불허가는 미납과 달리 특별한 경우를 제외하고는 불허가 신청을 해서 불허가결정을 받으면 입찰보증금을 되돌려 받을 수는 있다.

주의해야할 것은 불허가 결정 이후 재감정이나 감정평가가격이 낮게 변경된 사실이 있었다는 것은 그 만큼 경매물건의 하자, 특히 부동산 자체의 하자가 있을 가능성이 크다.

보통 미납이나 불허가가 있을 경우, 가장 먼저 권리분석상 인수해야 하는 권리나 인수할 금액이 있는지 여부를 체크해야 하고 별다른 문제가 나타나지 않았다면 물건 자체의 하자가 무엇인지 반드시 임장을 통해 확인해야 한다. 임장을 했는데도 그 사유를 알 수 없었다면 나는 과감히 포기하라고 한다.

사람과 사람이 만나기 위해서는 어떤 인연의 끈이 있어야 한다고 생각한다. 그 수많은 인연 중에 가족이나 친구 그리고 누군가의 배우자가 된다는 것은 그 사람과 ‘특별한’ 인연이 아니고서는 불가능하다고 본다.

십수년 넘게 부동산재테크를 하다 보니 부동산 역시 나와 궁합이 맞는 ‘특별한’ 물건이 있다는 것을 깨닫게 되었다.

아무리 공을 들이고 높게 입찰가를 썼다고 해도 패찰하는 경우가 있고 반대로 큰 기대 없이 낙찰 받으면 좋고 아니면 말고식으로 입찰가를 썼던 물건이 낙찰되는 경우도 있었다. 시간이 흐른 뒤 수익률을 계산해 보면 공을 들인 물건보다 그렇지 않는 물건의 수익이 더 좋은 경우도 많았다. 아무리 노력해도 인연이 안될 물건은 안되고 될 물건은 되는 것이다.

입찰하고자 하는 물건에 하자 가능성이 있었는데 임장 후에도 그 원인조차 파악하지 못했다면 본인의 열정이 부족했거나 경험이 부족했을 가능성이 크다.

그렇지만 나는 아직 그 물건과 인연이 될 시기가 아니기 때문이라고 생각한다. 예전에 선순위 임차인이 진정한 임차인일지 가장 임차인일지를 두고 많이 고민한 적이 있었다.

진정한 임차인이 아니라면 낙찰자가 임차보증금을 인수하지 않아도 되기 때문에 가장 임차인이길 바라는 마음으로 임장을 했었다. 그런데 같은 장소를 세번 가고 여러 이해관계인들과 인터뷰를 해도 가장 임차인이라는 확증을 얻지 못했다.

거의 포기할 때 쯤 경매물건의 채권자를 통해 임차인은 소유자의 친구이며 채권자의 회사 후배이고 현재는 울산에서 가족과 함께 거주하고 있다는 사실을 알게 되었다. 이 물건과 인연이 될 수 있는 끈을 찾은 것이다.

회원님의 물건 역시 임장을 통해 하자 여부를 알 수 없다면 리스크가 존재하는 것이고 그 리스크가 무엇인지 확인이 되지 않은 채 입찰하는 것은 불구덩이에 기름을 끼얹고 들어가는 것과 같다.

따라서 무리하게 입찰을 하는 것보다 다른 물건을 공략하는 것이 재테크로 보았을 때는 바람직한 태도이다.

이 물건은 불허가 이후 감정가격이 수정되었고 이미 미납된 전례가 있어 입찰가를 산정하기 전에 사실조회에 대한 의견회신서를 제출한 감정평가사사무소를 방문해 감정가격이 재평가 된 사실에 대한 확인을 한 이후에 입찰가를 산정하라고 피드백을 해 드렸다.

감정평가사를 만나 그와 대화를 하면서 경매가 개시되고 최초 감정평가를 한 이후에 원인을 알 수 없는 화재(정확하지는 않지만 부부싸움 이후 방화로 추정된다고 하였다)로 안방과 거실이 일부 소실되었다는 사실을 알게 되었고 인테리어 업자를 통해 수리 및 복구 비용 견적이 2000만원 정도 나올 것이라는 사실을 확인하게 되었다.

이런 상황이라면 최소 5천 5백만원 미만으로 입찰을 해야 경매의 메리트가 있는 물건이었다. 만약 이를 확인하지 못하고 입찰을 했다면 화재로 인한 재감정이 된 상황에서 같은 이유로 불허가결정을 받기 어렵기 때문에 임차보증금 720만원을 몰수당했을 것이다.

이러한 사실을 확인한 회원님은 2회 유찰 후에 4명이 경합해서 5천 1백만원에 낙찰 받았다. 취득세, 법무사비, 수리비 및 싱크대, 도배, 장판, 화장실 등 모두 2천 4백만원이 추가로 들어갔다.

한순간의 실수로 760만원을 잃을 뻔 했던 것을 ‘추가 임장’으로 현재 상황을 확인하고 시세에 비해 1500만원 정도(올수리를 한 물건이라 9천만원까지도 거래가 된다고 했다. 현재 이 지역은 1-2년 전부터 가격 상승을 해서 매매가는 1억 1천만원정도 한다.)저렴하게 낙찰 받을 수 있었던 것이다.

경매재테크는 정보지를 정확히 파악하는 것부터 시작해야 한다.

경매정보지를 통해 임장에서 어떤 사실을 확인할지 계획을 세우고 그 계획대로 임장을 한 이후 스스로 정리를 하면서 어떤 부분이 부족하고 놓쳤는지 냉철하게 판단하고 미진한 부분을 다시 추가 임장을 통해 채워나간다면 투자의 리스크를 최소화해서 수익률을 극대화 시킬 수 있을 것이다.

최근에 이와 비슷한 물건에 대해 임장보고서를 받은 적이 있다. 그 회원님도 좋은 결과가 있길 기대해 본다.

오은석 (부동산재테크 커뮤니티 '북극성' 운영자)