저렴한 지역조합 아파트로 내집마련해볼까?

사업추진 일정 확인하고 실수요 위주로 접근하라

중앙일보조인스랜드 | 중앙일보조인스랜드 | 박상언 | 입력2012.04.27 12:04

“우리 지역에서 지역조합아파트 조합원 모집 하는데 괜찮을까요, 대표님”

목돈 마련도 어렵고 그렇다고 청약통장이 있더라도 일반 분양 아파트의 높은 가격을 부담스러워 하는 젊은분들을 중심으로 지역조합 아파트에 관심을 가지는 분들이 증가하고 있다.

“지역조합아파트에 잘 투자하면 주변보다 저렴하게 내집마련에 성공할 수 있지만 그렇지 않은 경우 자식세대에나 빛을 보게 된다.” 란 말이 회자되고 있을 정도로 “쉽게 돈을 버는 것 같지만 사업지체등 여러가지 이유로 민원이 많이 발생하고 있는 것이 지역조합 아파트 투자”다.

우선 지역조합주택의 정의를 내려보면 건설사나 시행사가 아닌 주택 수요자들이 직접 자금을 모아 시행주체가 돼 건설하는 주택사업이라 할수 있다. 공동구매처럼 무주택자들이 모여 아파트를 공급하는 형식으로 이해하면 된다.

즉 지역조합주택 사업은 20명 이상의 지역 무주택 세대주들이 모여 재개발ㆍ재건축 사업처럼 조합을 결성한 뒤 아파트를 짓는 것이다. 사업구역 토지의 80% 이상을 확보하면 지역조합을 결성하고 사업을 추진할 수 있다.

[[지역주택조합 아파트 장점]]

지역주택조합 아파트의 최대 장점은 저렴한 분양가다. 지역주택조합이 짓는 아파트의 경우 주변에 비해 대략 5~10% 전후 분양가가 저렴한 것으로 알려졌다.

지역조합주택 사업은 조합원이 되면 청약통장이 없어도 일반분양 아파트보다 싸게 내 집 마련을 할 수 있다는 것이 장점이다.

일반적인 주택사업은 시행사가 토지비를 프로젝트파이낸싱 (PF)으로 충당하게 되는데 이때 부담하는 이자율이 10% 전후다. 금융비용만큼 분양가 인상 요인이 발생한다고 보면 된다.

게다가 시행사 운영비 등 추가 비용도 만만치 않다. 반면 지역주택조합 아파트는 조합이 스스로 시행사 역할을 하게 된다. 토지비와 건축비를 조합원 분담금으로 충당하기 때문에 이자비용을 최소화 할 수 있고 건축비도 저렴하게 책정하는 것이 가능해진다.

즉 토지 매입비와 건축비를 조합이 자체 충당하기 때문에 시행사 이윤과 대출 비용 부담을 덜어낼 수 있어서다. 일반분양 아파트에 비해 단지 규모가 작아 사업 추진 비용 자체도 적게 든다.

특정지역 거주민들이 내 집 마련을 위해 조합을 만들고 아파트를 짓는 사업방식이라 시행사 이윤이나 분양마케팅 등의 비용을 최소화해 저렴한 가격으로 아파트를 공급하기 때문이다.

사업 규모가 작기 때문에 발 빠르게 사업에 착수할 수 있다는 것도 매력이다. 아파트 동ㆍ호수를 조합원이 직접 고를수도 있다. 내집 마련을 위한 일종의 공동투자인 셈이다.

쉽게 이야기하면 마음맞는 동호인들이 모여서 주변보다 저렴한 가격으로 거주지 인근에서 공동투자로 내집마련마련한다고 보면 된다.

[[지역조합 아파트 투자시 유의점]]

“00 동 지역조합 아파트에 투자했는데 전혀 진척이 안 되는데 어떻게 해야 하나요”

수년전부터 지역조합아파트에 조합원자격을 얻은 분들 대다수 고민은 지지부진한 사업에 대한 것이다.

심지어 10년이상 진척이 안되고 있는 지역조합도 많은데 사업 도중에 조합대행시행사가 부도를 맞거나 시공사의 부도로 건설사가 자주 바뀌는 곳이 많다. 즉 일부 지역주택조합 아파트의 경우 토지 매입에 진척을 보이지 않거나 조합 비리 등으로 사업이 중단되는 사태도 있다.

최근 서울 동작구 노량진 본동 일대에서 추진돼온 지역조합 사업이 좌초되어 사업추진비를 냈던 조합원들은 물론 시공사 자격으로 프로젝트파이낸싱(PF) 지급보증을 섰던 대우건설도 큰 손실을 입게 됐다.

즉 지역주택조합 아파트는 시행사 이윤이나 토지비ㆍ금융비를 비롯해 분양 마케팅 등 기타 비용을 줄여 가격이 저렴하고 사업 승인 후 무제한 전매가 가능한 점 등 다양한 장점이 있다.

하지만 사업 진행 과정에서 조합원 간 갈등이 발생하면 사업이 지연되고 최악의 경우 중단되는 등 위험이 크기 때문에 노량진 본동을 반면교사로 삼을 필요가 있다.

또한 토지매입이나 조합원 모집 상황은 사업진행에 큰 영향을 미치기 때문에 반드시 체크해야 할 사항이다. 따라서 토지 매입이 제대로 됐는지도 꼭 체크해야 한다.

조합원 모집이나 토지 매입 진행이 원활하지 않은 사업장의 경우 사업이 장기화되거나 아예 무산될 수도 있기 때문이다. 시공사와 정식 도급 계약조차 체결하지 못하거나 사업승인을 받지 못하는 경우가 발생하기도 한다.

최근 서울 동작구의 한 지역주택조합의 경우 조합설립인가 이후 사업이 지연돼 PF대출 만기로 위기를 맞았고, 성동구 성수동의 지역주택조합 아파트는 사업 차질로 조합설립인가를 취소당하기도 했다. 이 같은 위험요소를 최소화하기 위해 수요자들은 조합원 신청을 하기 전, 사업 진행 상황을 꼼꼼히 살펴볼 필요가 있다.

또한 일부지역에서 투기 세력이 가담해 ‘딱지’로 거래가 이뤄지거나 이중 분양되는 경우도 있기 때문에 주의해야 한다. 그밖에 지역 조합의 비리 여부나 사업추진비 ,추가 분담금 유무, 시공사의 재정 건전성을 꼼꼼히 따져봐야 한다.

[[지역주택조합아파트 업무 절차]]

지역주택조합 아파트는 일반적으로 조합원 모집, 부지매입, 사업승인, 착공, 입주 등의 순서로 진행된다.

지역조합아파트 첫단계로 추진위에서 조합원을 모집한다. 통상 추진위측이 제시하는 분양가는 인근 분양가 대비 10~20% 정도 저렴하다.조합원은 처음부터 100% 확보해야 하는 것은 아니다.

일단 건설예정 가구수의 50%(최소 20명) 이상 확보한 후 조합을 설립하면 시ㆍ군ㆍ구청장의 승인을 받아 추가 조합원을 모집할 수 있다. 단 추가조합원 역시 같은 자격요건을 갖추고 있어야 한다. 계획한 사업부지의 토지를 얼마나 빨리 확보하느냐는 사업의 성패를 결정하는 핵심 요인이다.

사업 부지 80%에 대한 사용 승낙서가 필수적이다. 이 과정에서 '지주 조합원'이 탄생하기도 한다. 지주 조합원은 지구단위게획구역 내에 토지나 건물을 보유하고 있다가 추진위원회와 협의를 통해 소유권을 조합 명의로 이전해주고 아파트 입주증서를 받은 사람들을 말한다.

지역주택조합 사업은 전용 85㎡(국민주택규모) 이하로만 지을 수 있기 때문에 대지지분 가치가 이보다 크면 차액에 대해서는 현금 보상을 받게 된다.

사업계획승인을 받은 후 2년 내에 착공을 해야 하며 착공 이후에는 조합원분을 제외한 나머지 물량에 대해 일반분양을 실시할 수 있다. 간혹 시행 대행사가 조합의 업무를 돕기도 한다. 대행사는 사업 추진을 위해 부지 계약을 하고 시공사를 선정한다.

지역조합아파트의 가장 큰 장점은 수요자들이 시행사 역할을 맡아 직접 땅을 매입하고 아파트를 짓기 때문에 사업 과정의 거품을 뺄 수 있다는 점이다. 일반 아파트 사업 과정에서 관행화된 시행사 이익을 조합원이 직접 향유하는 셈이다.

이 때문에 조합원들은 보통 일반 분양보다 저렴한 가격에 아파트를 공급받을 수 있다. 사업 과정 자체는 일반 재건축ㆍ재개발 조합아파트와 비슷하지만 주체가 기존 토지ㆍ건물 소유자가 아니라는 점이 다르다고 보면 된다.

[[건설사들도 지역조합아파트에 군침]]

부동산시장 장기 침체 속에서 건설사들도 지역조합파트물량에 관심을 보이고 있다. 적은 사이즈로 틈새를 파고드는 주택 상품이 지역주택조합 아파트이기 때문이다.

일정수준이상 사업이 경과한 지역조합아파트는 일반분양 아파트보다 저렴한 분양가와 빠른 사업 추진력을 무기로 부진한 재건축ㆍ재개발단지의 대안으로 떠오르고 있는 것이다.

[[변화하고 있는 지역조합아파트]]

저렴한 분양가를 내세운 지역조합 아파트들이 주목 받고 있다. 지역조합 아파트는 특정 지역의 실수요자들이 모여서 직접 땅을 매입하고 시공사를 선정해 아파트를 짓는 사업이다. 해당지역에 거주하는 무주택 세대주라면 누구든 제한 없이 참여할 수 있다.

게다가 안전성을 내세운 지역조합 아파트가 변신을 거듭하고 있다. 예전보다는 훨씬 업그레이드된 버전의 지역조합주택이 요즘 잇따라 선보이면서 수요자들의 관심을 끌고 있는 것이다. 토지 매입을 아예 끝내거나 마무리 단계에서 사업에 나서는 단지가 적지 않고, 조합원 모집을 위한 마케팅 방식도 진화하고 있다.

[[자격요건 및 유의해야 할 점]]

지역주택조합 아파트 조합원이 되려면 일정한 자격 요건을 갖춰야 한다. 조합설립인가 신청일 이전 6개월 간 해당 시ㆍ군 지역에 거주해야 한다. 조합주택 입주일까지 주택이 없어야 한다. 다만, 전용 60㎡ 이하 1채를 보유한 경우에는 조합원 자격이 주어진다.

지역조합아파트 조합원 자격 신청하기 전에 직접 조합에 전화해서 확인을 하고 사업 계획 구역을 방문해 사업성이 얼마나 뛰어난 지 살피는 것이 중요하다.

만에 하나 목표한 조합원들이 채워지지 않아 사업이 지연될 경우 피해는 고스란히 조합원 몫이 된다. 재건축ㆍ재개발과는 달리 조합원이 확보된 상태가 아니기 때문에 조합원이 얼마나 확보가 됐는지를 살펴보는 것이 중요하다는 점이 핵심이다. 조합원이 제대로 모집되지 않으면 사업 지연에 따른 피해를 볼 수도 있기 때문이다.

조합 가입 검토 단계에서 토지 매입이 제대로 진행되고 있는 지도 꼭 체크해야 한다.

특히 사업부지 안에 교회 등 특수 시설이 있다면 토지 매입이 순탄치 않을 가능성이 높다. 토지매입 진행이 원활하지 않은 경우 사업 지연이 장기화하거나 아예 무산되기도 한다. 투자한 시간만큼 투자자들에게 피해로 돌아오는 것이다.

특히 교회ㆍ상가 부지 등이 사업 계획 구역안에 많이 분포해 만에 하나 토지매입이 제대로 안되면 금융비용 부담등이 눈덩이처럼 커질 수 있다는 점도 염두해 둬야 한다.

통상 지역주택조합에서 개발한다는 소문이 나면 토지주들이 땅값을 높여 부르는 등 무리한 요구를 하게 되는 경우도 있다. 이럴 경우 얼마나 단기간에 저렴한 가격으로 땅을 매입하느냐가 사업성패를 가른다.

물론 지역조합주택이 장점만 있는 것은 아니다. 다수가 모여 추진하는 사업인 만큼 토지매입 등 추진 과정에서 조합원간 분쟁의 소지도 다분하다. 1990년대 후반 이후 지역조합아파트가 사실상 자취를 감췄던 것도 이 같은 문제 때문이다.

[[지역조합아파트도 실수요 위주로 접근하라]]

지역주택조합 아파트는 장점도 많지만 이에 못지 않게 단점이 많다는 것을 명심해야 한다.

조합원들이 이미 토지 등을 보유하고 있는 일반 재건축ㆍ재개발 등지와 비교해 추진동력이 약하다. 토지 확보라는 추가적인 단계를 거쳐야 하는데 결코 쉽지만은 않은 문제다.

공신력 없는 신탁사가 자금관리를 맡아 문제를 일으키는 사례도 있다.즉 지역조합이 내집 마련 비용을 낮추는 데 효과적인 수단이지만 반면에 “독이 든 사과” 일수도 있어 신중하게 접근해야 한다.

알박기 등으로 토지 매입에 어려움을 겪으면서 지역조합을 이끄는 주체가 부도가 나서 사업이 지연되거나 좌초되고 경우가 적지 않기 때문이다. 알박기란 넓은 의미로 보면 개발 예정지역의 땅을 미리 사놓고 개발을 방해하며 개발업자로부터 많은 돈을 받고 파는 행위를 말한다. 이 때문에 지역조합 아파트는 한때 기피 대상이 되기도 했다.

끝으로 부동산 시장이 침체가 한동안 지속될 것이란 점도 지역조합 아파트에 투자하기전 생각해볼일이다. 좋은 조건의 지역조합아파트 조합원 모집공고가 나오더라도 대출레버리지를 최소화하는 전략으로 실수요자입장에서 접근해야 한다는 이야기다.

" 나는 주식보다 연금형부동산이 좋다" 저자