이번 4.11 총선결과가 여소야대가 아닌 여대야소가 됨에 따라 강남권재건축이 즉각 반등을 보였습니다.
그러고보면 부동산과 정치는 밀접한 관계가 있는가 봅니다.
일단, 강남권재건축 선두주자는 바닥을 친 것으로 보이나 년말 대선을 앞두고해서 아직 강력한 반등을 보이진 않고 있습니다.
년말 대선결과에 따라 강남권재건축은 또한번 강한 반등을 보일 것으로 예견됩니다만 대선의 결과는 그누구도 예측할 수가 없습니다.
강남권재건축이 부동산시장에 본격적으로 두각을 나타낸 시기는 김영삼정권 시절인 1994년 하반기 부동산경기 사이클때 부터였는데 1988년 88서울올림픽 전인 1987년 하반기~1991년 상반기까지 전국 부동산 가격의 폭등이 있은 후 햇수로 4년 조정을 거쳐 1994년 하반기부터 부동산경기가 도래하여 1996년까지 부동산경기가 있었습니다.
그후 강남권재건축은 2001년과 2008년 말 두차례에 걸쳐 크게 폭등, 반등하였는데 2001~2002년에는 폭등하였고 2008년 말~2009년에는 반등이 있었습니다.
1994년 하반기, 2001년, 2008년 말 3차례에 걸쳐 크게 폭등 내지는 반등이 있었는데 공교롭게도 7년마다 한번씩 반등하였슴을 알 수가 있습니다.
1994년 하반기, 2001년, 2008년 말 부동산경기 회복 그 선두에는 강남권재건축이 있었지만 2009년 9월, 서울과 수도권에 대한 DTI 규제 확대로 이후 DTI 규제가 없는 지방에 주도권을 넘겨주었다고 할 수 있습니다.
지방은 DTI 규제도 없고, 국토균형발전에 의한 세종시.혁신도시 건설로 인한 서울 및 수도권의 인구 유입 등으로 주도부동산으로 떠올랐는데 현재까지 지방이 전국 부동산시장을 주도하고 있습니다.
대표 강남권재건축으론 개포 주공1단지, 대치동 은마아파트, 잠실 주공5단지 등을 들 수가 있는데 서울 및 수도권 부동산시장의 선두주자 강남권재건축이 반등하더라도 과거 강남권재건축의 독주와는 달리 몇년전부터 지방이라는 주도부동산의 출현으로 힘이 분산이 되어 과거와 같은 폭발력을 기대할 수 있을지 의문입니다.
항간에서는 지방 선두주자 부산, 경남 등의 힘이 미약해 졌으니 이제 서울 및 수도권이 바톤을 받을 차례라고 하지만 지방에는 선두주자도 있지만 후발주자도 있습니다.
지난해 말 대비 3월 12일 기준(자료:국민은행)으로 할때 전국 아파트 상승률 1~3위를 지방 후발주자 울산, 대구, 광주가 차지한 점이 이러한 것을 잘 말해주고 있습니다.
과거에는 전국 부동산시장을 서울 및 수도권이 이끌어 나갔지만 이제 지방 부동산의 부상으로 전국 부동산시장이 재편되고 있습니다.
그러나 서울 및 수도권 부동산시장의 그 선두에는 강남권재건축이 있슴을 부인할 수는 없습니다.
강남권재건축은 1991년에 부동산경기가 정점을 친후 햇수로 4년만인 1994년 하반기에 반등이 왔고 2005년 8.31 부동산대책으로 정점을 친 이후 햇수로 4년만인 2008년 말에 반등이 있었는데 공교롭게도 2009년에 정점을 친 강남권재건축이 2012년이면 햇수로 4년이 되는군요.
필자가 왜 이런 부동산경기 사이클을 말씀드리는가하면 부동산경기는 내수 경기와 연관이 있고 중산층 경제는 곧 내수 경기와 연관이 있기 때문입니다.
실물경제는 살아움직이는 생명체와 같기 때문에 몇년마다 한번씩 회복되어야만 실물경제가 돌아가지 아니면 경제가 파탄될 지경에 이르게 됩니다. 그래서 부동산전문가들은 부동산경기 사이클을 연구하게 되는가 봅니다.
동트기전이 가장 어둡다는 말이 있습니다.
뭔가 한번 제대로 될려면 침체라는 고통을 꼭한번 주기 마련인데 그런면에서 부동산이든 주식이든 인생살이든 유사한 점이 많은 것 같습니다.
사실 서울 및 수도권 부동산은 작년 12.7 부동산대책으로 살아났어야 했으나 박원순 서울시장 출범으로 서울 도시개발이 위축되자 지방 부동산과는 달리 거꾸로 가는 서울 및 수도권 부동산시장이 되고 말았습니다.
과거의 부동산경기 사이클로 미루어보아 2012년 올해가 햇수로 4년 조정이 되었다는 점과 4.11 총선이후 여대야소의 정국이 되자 강남권재건축이 즉각 반등을 일으켰다는 점으로 미루어보아 이제 년말 대선 이후 불확실성이 완전히 제거되면 어떤 형태로든 강남권재건축이 방향성을 찾을 것입니다. 그러나 년말 대선의 결과는 그 누구도 예측할 수가 없어 뚜껑을 열어봐야 합니다.
그러나 대선의 결과에 관계없이 이번 년말쯤에 서울 및 수도권 부동산시장의 선두에 있는 강남권재건축이 살아나지 않으면 수출환경이 어려운 이때에 우리나라 실물경제에 심각한 충격을 줄 수가 있습니다.
위기 뒤에는 기회가 온다는 속담이 있습니다. 이말인즉슨 기회가 오지않으면 전체가 무너진다는 말과 일맥상통하기도 합니다.
부동산경기는 곧 내수경기이며 중산층 경제를 말합니다.
부동산이 죽으면 내수가 파탄 지경에 이르게 됩니다. 건설사.금융권.수분양자가 고통에서 벗어나고 중산층 경제와 밀접한 관계가 있는 주택건설, 부동산이 살아나야만 비로소 중산층 경제도 숨통이 트이게 됩니다.
부동산도 부동산 이전에 순리대로 살아가는 세상살이 즉 상식적인 선에서 생각해봐야 하는 문제가 아닌지 모르겠습니다.
상식적인 면에서 생각해 본다면 과거 부동산경기 사이클에서 보듯이 2009년 이후 햇수로 4년째되는 올 하반기 내지는 년말쯤에 반드시 부동산경기가 살아날 것입니다.
정치, 정책을 떠나서 상식적인 부동산경기 사이클적인 측면에서도 강남권재건축 선두주자는 이미 바닥을 쳤습니다.
그러나 년말 대선을 앞두고 있기 때문에 본격적인 상승은 대선 이후에나 기대해 볼 수 있습니다.
개인적으로 지금의 서울 및 수도권 부동산시장 상황은 1997년 12월 IMF 직후인 1998년과 2008년 미국발 금융쇼크때와 유사해 보입니다.
끝으로 4.11 총선 이후 즉각 반등을 보인 강남권재건축 선두주자와는 달리 일반 강남권아파트는 더 깊은 골을 팔 수도 있습니다. 전체적인 부동산경기 회복은 대선 이후에나 기대해 볼 수 있습니다. 그러나 강남권재건축 선두주자는 이미 발빠르게 움직이고 있습니다.
재테크맨 이주호
J man investment
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