DTI규제는 심리게임이다

자라보고 놀란가슴 솥뚜껑보고 놀란다

중앙일보조인스랜드 | 중앙일보조인스랜드 | 이원용 | 입력2012.05.06 18:30

필자는 2007년 3월 강남3구에 이어 전국적으로 DTI규제에 대해 많은 연구와 실전경험이 풍부하다고 자부합니다.

DTI규제에 대해 결론은 실제 주택을 자금줄을 방해하는 요인보다 심리적 측면이 매우 강하다는점입니다.

항간에는 대출을 규제하면 집을 살수가 없어 부동산매수가 죽는다는 언론의주장이 팽배한데 물론 이주장도 언뜻 맞는것 같지만 실제 DTI규제를 좀더 분석하면 정확한 대답은 아니라고 판단합니다.

일부 전문가분중에는 DTI규제가 급여소득자만 부동산거래를 할수 있다고 하는데 실제 자영업자등 소득증명이 안되는 분도 지역의료보험납부액, 신용카드사용액, 최저 생계비 등으로 연봉을 산정해 대출을 얼마든지 받을 수 있습니다.

심지어 이러한 자료도 없는 분들에게 일부 보험사는 대출을 해주는 곳들도 더러 있습니다.

대신 과거 부동산호황시절 부동산매매업자들이 한분이 30개씩 구입을 대출을 받고 구입하는 전문적 투기는 안된다고 하지만 실제 현행 DTI규제를 보면 대출금1억원이하는 DTI를 보지 않습니다.

대개 투자수요은 대출을 받고 전세를 주기에 실제 대출금+전세금하면 매매값을 충당할수가 있기에 얼마든지 투자수요로도 주택을 구입할수가 있습니다.

그럼 DTI규제가없는 지방은 계속해서 집값은 상승했고 DTI규제가 없는 수도권은 왜 하락했나?

바로 정부의 정책방향입니다. 한마디로 그동안 정부는 수도권집값은 하락시키고 지방집값은 상승시키는 정책을 구사했습니다.

그럼 단순히 정부가 DTI규제를 하고 안하고 기준으로 집값이 상승하는 구도인가?

옛말에 자라보고 놀란가슴 솥뚜껑보고 놀란다는 말이 있습니다.

DTI규제를 수도권 전체로 본격 시작한 시기에 DTI규제로 집값이 잡힌 것은 사실입니다.

그럼 이당시 북쪽은 집값이 상승세였고 남쪽은 하락세 였습니다. 이유는 남쪽의 경우 당해 연도 신규 입주물량을 주택보유자가 신규분양을 받고 무조건 1채는 매도해야 하는 분들이 많을 때 효과가 탁월합니다.(일명 갈아타기)

만약 후분양제였다면 DTI할아버지가 와도 집값 하락은 절대 없을것입니다.

제 판단은 DTI규제는 주택보유자가 또다시 분양을 받아 무조건 1채는 매도해야 하는 분들이 많을 때 효과를 보는데 최근에는 입주물량이 별로 없는데도 침체된 이유는 바로 전세제도에 있다고 판단합니다.

사실 집값이 4억원인데 전세값이 2억원이면 4억원 집값이 최소 4억5000만원은 되야 한다는 심리가 생겨야 주택을 구입합니다.

만약 주택가격이 하락한다는 심리가 생겨도 주택구입을 하는 시기는 수도권의 경우는 전세값비율이 60%를 넘어야 한다고 판단됩니다.

전세비율이 60%를 넘으면 전세매물이 부족해 월세를 사는것보다는 매매를 선호하기에 이때는 가격이 상승하는 패턴입니다.

다만 전세값이 60%인데 전세매물이 많으면 70%에 근접해야겠지요. 바로 전세값이 앞으로 더욱 상승할 것이고 현재도 전세매물이 별로 없어야 한다는 생각이 듭니다. 아직 수도권에는 전체적으로 50%를 상회하는것 같습니다.

그럼 왜 심리가 중요하나.

바로 현재 무주택자가 소득이 줄어도 바로 집값의 50% 정도 되는 전세보증금이
있기에 언제든 주택을 구입할수 있다는 점 입니다.

미국이나 일본 등은 현재 주택구입자금이 어느 정도 있는 분들은 이미 대출을 받고 주택을 이미 구입했다는 점입니다.

이유는 전세제도가 없고 월세제도로 한푼이라도 월세를 아낄려면 대출을 받고 주택구입하는것이 이익이기 때문입니다.

이러한 이유로 미국이나 일본이 한번 침체에 빠지면 바로 회복이 어려운 것이 주택값의 40%이상 있는 분들은 이미 주택을 많이 구입했다는 점입니다.

현행 DTI규제는 신용카드사용액, 의료보험납부액 등으로 연봉 4600만원을 인정해주어 수도권에서 이들 사용액으로 대략 3억원 정도는 대출을 받을 수가 있기에 대출이 안돼 주택구입이 실제 어려운 것은 없습니다.

다만 DTI규제를 완화하면 이제는 집값이 상승하겠구나 하는심리가 생기는 현상이 거래 활성화가 된다는 논리입니다.

2007년이후 반복적으로 규제강화, 완화를 반복했는데 결과는 정부의 방향대로 흘러갔습니다.

그래서 보수정권하에서는 집값이 자생적으로 상승하려면 전세값비율이 60%를 넘야 한다는 주장입니다.

이유는 전체적으로 보수정권이 규제를 강화하면 이를 견제하는 세력이 없다는 점입니다.

아무쪼록 DTI규제는 절차적으로 대출을 차단하는 것보다 심리를 죽이는 경우가
많으니 만약 조금만 완화하는 느낌만 있으면 전세제도로 막대한 주택자금이 있는 현 무주택자분들이 한번 심리가 생기면 시장은 금방 정상화 된다는 점 잊지 마십시요.