바닥보다는 무릎을 잡자

매수타이밍 최고가 아닌 최선을 선택하자

중앙일보조인스랜드 | 중앙일보조인스랜드 | 김인만 | 입력2012.05.09 00:48

영원히 추락할 것만 같았던 부동산시장 특히 강남 재건축의 대표주자인 개포주공이 4.11 총선 이후 반등에 성공하면서 과연 회복의 시작인가, 일시적인 반등인가에 대한 논란이 많은 것이 사실이다.

현재는 오직 예측만 가능할 뿐 그 결과는 아무도 알 수 없고 오직 시간이 흘러 뒤를 돌아봤을 때 결과를 알 수 있다.

많은 고객 분들이 바닥이 언제일까요? 혹시 지금이 바닥일까요? 이런 문의를 많이 주시는데 전문가로서 무책임한 답변일 수 있지만 저도 모릅니다.

다만 현재 거래가 되지 않고 있고 호가가 내려가는 중입니다 라던가 최근 급매물이 거래가 되면서 하락세가 멈추었다던가 급매가 계속 거래가 되면서 호가가 상승 중입니다. 이 정도의 답변밖에는 드릴 수가 없다.

개포주공을 매수하기 위하여 작년부터 계속 모니터링을 하는 고객 분이 있었는데 마침 3월말에 개포주공을 보러 현장에 같이 갔고 1단지 13평이 6억3000만원 급매물을 확인하였는데 이 정도면 과거시세대비 상당히 저렴한 급매물이나 아직 바닥확인이 된 상태는 아니다라고 말씀을 드렸고 고민을 하던 고객님은 결국 더 기다려보자고 결론을 내렸다.

그 후 6억 2500만원까지 호가가 빠졌고 이런 식이라면 기다려보자는 결론이 잘 된 것이다 라고 생각을 하는 순간 4.11총선 결과가 예상과는 다르게 여당의 승리가 되면서 분위기가 반전이 되었고 6억4000만원, 6억5000만원, 6억6000만원에서 박원순 시장의 개포방문 후 7억원을 넘어버렸다.

지금 와서 생각해보니 6억2500만원이 바닥이었고 1달전 현장에서 봤던 6억3000만원이 거의 바닥에 근접한 좋은 가격이었다는 것을 알게 되었고 아쉬운 마음 달래고 있다.

그렇다. 많은 고객 분들이 바닥에 매수를 하고 싶고 머리에 매도를 하고 싶어하는데 이것은 사람이라면 누구나 가지는 인지상정일 것이다.

하지만 앞서 언급했듯이 정확한 바닥이나 머리를 아는 것은 인간으로서 불가능한 일이고 다만 과거시세 흐름을 비교했을 때 이 정도면 바닥에 근접했다 정도는 인식할 수 있다.

하지만 사람 마음이 아무리 과거 통계치를 기초로 바닥에 가까워졌다고 하지만 그래도 더 떨어질 것으로 두려워하기 때문에 쉽게 움직이지 못하는 것이 현실이다.

그렇다면 매수자들은 어떻게 하는 것이 최선일까?

바닥을 정확히 아는 것은 불가능한 일이기 때문에 매수자들이 할 수 있는 최선의 방법은 과거시세와 비교하여 과거 바닥시세에 근접한 가격이라면 1차로 들어가도 좋고, 그것이 불안하다면 급매물건 1~2개가 거래되는 것을 보고 바로 다음 물건을 빨리 잡는 것이 차선책이다.

물론 소폭 반등하다가 다시 내려앉을 수도 있어서 단순 과거시세뿐만 아니라 현재경제상황과 1~2년 후 경제상황을 예측하고, 주택공급물량, 사회 분위기 등을 검토해야 한다.

또한 과거시세도 너무 길게 잡는 것은 잘못된 판단미스를 할 가능성이 높기 때문에 2006년 부동산시장 피크를 고점시세로 2008년말 금융위기를 바닥시세 기준으로 잡는 것이 좋다.

그리고 모든 단지들이 동시에 움직이지는 않기 때문에 먼저 움직여버린 단지가 있고 그 다음 순서인 단지가 아직 움직이지 않았다면 먼저 움직인 단지를 따라가는 것 보다는 움직이지 않은 다음 순서인 단지를 공략하는 것도 좋은 방법이다.

그렇게 해서 과거 바닥시세에 근접했거나 거래가 되는 것을 확인한 후 들어가는 것이 최고는 아니지만 최선의 선택이다.

이렇게 최선의 선택을 하는 것이 인간의 영역이지 결과까지 정확하게 잡으려고 하면 오히려 타이밍을 완전히 놓칠 가능성이 높다.

나머지 최종 결과는 시간이 지나서 돌아봤을 때 내가 바닥에 또는 바닥가까이에서 매수했다는 것을 알게 될 것이다.

하지만 세상일이라는 것이 하상 생각처럼 되지는 않을 수 있기 때문에 감당하기 어려운 무리한 투자는 확률이 높다고 하더라도 주의가 필요하다.

‘무릎에서 사서 어깨에 팔아라’라는 말이 결국 바닥은 인간이 알 수 없고 예측만 할 수 있기 때문에 바닥만 고집하지 말고 바닥과 가까운 지점을 잡는 것이 성공투자에서 중요하다는 점을 명심하자.

감사합니다.

김인만 부동산연구소