필자는 최근 이런 말을 자주 듣습니다.
올 하반기나 년말쯤 서울 부동산이 살아나면 지방 부동산은 죽지않나요?
이에대해 필자는 지방은 살아있다 결코 죽지 않는다라고 말씀드립니다.
서울 부동산은 2009년도에 고점을 기록한 후 2012년 현재, 4년 정도의 조정을 거쳐 반등할 때도 되었으나 서울 부동산의 운명은 년말 대선의 결과에 달려있다고 해도 과언이 아닙니다. 향후 서울 부동산이 반등하면 그 선두에 강남권재건축이 있을 겁니다.
필자가 예전에도 누누히 말씀드렸지만 2000년대는 서울 및 수도권이, 2010년대는 지방이 대세인 시대입니다.
1987년 하반기~1991년까지의 부동산 대폭등기때엔 전국의 모든 부동산 가격이 동시다발적으로 올랐지만 1997년 12월 IMF 직후인 1998년에 바닥을 친 부동산은 2000년대부터는 서울 강남권 부동산 위주로 대세를 타기 시작하여 2001~2002년은 강남권재건축, 2003~2005년은 강남권중대형의 대세가 있었습니다.
2000년대에는 지방을 제쳐두고 왜 강남권 부동산만 대세를 탔느냐하면 IMF 직후 국가경제가 전반적으로 취약한 상태에서 경쟁력이 있는 대기업과 강남권 부유층의 경제 회복 속도가 빠른데 기인됩니다.
2001~2005년 강남권 부동산이 득세할때 서울 강북, 수도권 소외지역, 지방은 힘 한번 제대로 쓰지 못하고 2003년쯤 그만 주저앉고 말았습니다. 그후 서울 강북과 수도권 소외지역은 2006년 하반기~2008년 상반기에 서울, 수도권 지역별로 순환하는 과정에서 급등하였습니다.
2000년대는 서울 및 수도권 그들만의 세상이었는데 지방 선두주자 부산, 경남은 2005년 하반기~2007년에 불어닥친 조선, 철강 등 재래산업 호황에 힘입어 2007년 하반기부터 2011년 상반기까지 폭등이 있었습니다.
아시다시피 지방에는 지방 선두주자 부산, 경남만 있는게 아니라 지방 후발주자 대구, 울산, 광주, 강원도 등도 있습니다.
2007년 하반기부터 오르기 시작한 지방 선두주자 부산, 경남 소형아파트가 2011년 하반기에 꺾이니 이번에는 지방 후발주자 대구, 울산, 광주, 강원도 소형아파트가 바톤을 받아 이들지역은 2011년에 20년만에 집값 최고 상승률을 기록하였습니다.
필자의 견해로는 2011년에 지방 선두주자 부산, 경남은 꺾이고 지방 후발주자 대구, 울산, 광주, 강원도는 20년만에 집값 최고 상승률을 기록해 이들지역에 주도부동산의 바톤을 넘겨준 측면이 있습니다.
2007년 하반기~20011년 상반기까지 햇수로 5년동안 지방 선두주자가 주도했듯이 2011년 하반기~2015년 상반기까지 햇수로 5년동안은 지방 후발주자가 주도하지않을까 합니다.
지방 선두주자 부산, 경남은 그동안 소형아파트만 급상승하였지 중대형 아파트는 덜 올랐는데 향후 중대형아파트로의 순환도 예상해 봅니다.
부동산경기 순환이론상 2000년대는 서울이 대사이클, 지방이 소사이클이라고 한다면 2010년대는 지방이 대사이클, 서울은 소사이클이 되지않을까 합니다.
2010년대의 지방 대세는 과천정부종합청사가 세종시로 이전하는 등 서울 및 수도권 인구가 지방으로 빠져나가고 혁신도시 건설로 공기업 역시 지방으로 빠져나가니 지방으로의 인구 유입 측면에서 이유있는 지방대세라고 할 수 있습니다.
1977년에 박정희대통령이 임시행정수도 건설을 발표했으나 1979년 박정희대통령의 서거로 무산된 이후 30여년만에 국토균형발전 즉 지방발전이 세종시, 혁신도시 건설로 이루어지니 지방 부동산은 당연히 재평가받아야 합니다.
이러한 맥락에서 2010년대에 지방 부동산이 꿈틀대니 2010년대 지방은 살아있다 결코 죽지 않는다라고 말씀드리고 싶습니다.
다만 서울 및 수도권 부동산은 4년 정도의 충분한 조정을 거쳐 거래의 숨통을 터줘야 한다는 측면에서 주도부동산인 지방 후발주자 소형아파트에 묻혀 부동산경기 사이클을 타는 형국이 진행되지않을까 합니다.
항간에는 2011년 하반기에 지방 선두주자 부산의 부동산경기가 꺾이니 이제 서울 및 수도권이 바톤을 받을 차례라고 하는데 그러나 지방 후발주자 대구, 울산, 광주, 강원도 등은 2011년에 지방 집값 20년만에 최고 상승률을 기록해 이제 부동산경기가 살아나면 본격적으로 비상할 것입니다.
2010년대 지방 부동산의 호재로는 지방 산업단지의 부활과 국토균형발전을 위한 세종시와 혁신도시 건설, 인플레, 저평가.저가격대, 양극화 해소, 친서민정책 등을 들 수가 있습니다.
이상 여러가지 정황으로 봐서 올 하반기나 년말쯤에 서울 및 수도권 부동산시장이 살아나더라도 이들지역은 낙폭과대에 따른 반등 정도에 그칠 것으로 보이며 지방은 2010년대에 진정한 대세를 맞아 대세가 지속될 것으로 보입니다.
서울이 살면 지방은 죽나?가 아니고 서울 및 수도권은 낙폭과대에 따른 반등, 지방은 진정한 대세라고 말씀드리고 싶습니다.
2000년대는 서울 및 수도권이 대세이고 2010년대는 누가뭐래도 지방이 대세입니다.
서울 및 수도권 대세는 지방대세가 끝나는 2010년대 후반부쯤에나 도래하지않을까 합니다.
재테크맨 이주호
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