5.10 부동산 대책 주요내용과 미비점

DTI규제 완화와 취•등록세 감면등 빠져 효과 의문

중앙일보조인스랜드 | 중앙일보조인스랜드 | 박상언 | 입력2012.05.11 11:22

정부는 국토해양부, 기획재정부, 금융위원회 합동으로 마련한 '주택거래 정상화및 서민•중산층 주거안정 지원방안'을 확정해 10일 발표했다.

이번 대책은 주택시장이 과열됐던 참여정부 도입됐던 규제들을 정상화해 시장기능이 원활하게 작동하도록 하고 실수요자의 내 집 마련 지원, 서민 주거 안정에 초점이 맞춰졌다.

10일 발표된 주택거래 활성화 대책 주요 내용의 핵심은 강남 3구 투기지역해제를 비롯해 생애최초 주택자금 대출확대, 전매제한 완화, 중소형•임대주택 공급활성화와 재건축 규제 완화에 초점이 맞춰졌다.강남3구가 투기지역에서 풀리면 해당 지역 주택을 구입할 때 적용되는 주택담보인정비율(LTV) 상한이 시가의 40%에서 50%로 높아진다.

총부채상환비율(DTI) 상한도 연소득의 40%에서 50%로 상향 조정돼 더 많은 대출을 받을 수 있게 된다.3주택자에 대한 양도세 가산세율(10%p)도 적용되지 않고, 생애 최초 구매자금도 지원받을 수 있다.

[[전매 제한과 양도세 비과세 보유기간 완화]]

전매 제한도 완화될 전망이다.정부는 또 수도권 공공택지와 개발제한구역 해제지구의 85㎡ 이하 주택의 분양권 전매제한 기간을 3~10년에서 1~5년으로 대폭 줄이고 민영주택 재당첨 제한기간을 폐지하기로 했다.

실수요자의 주택구매여건 개선을 위해 1가구 1주택자가 2년만 보유한 뒤 집을 팔아도 양도세를 부과하지 않고 2년 미만 단기보유 때에도 중과세율을 낮추기로 했다.

1가구 1주택자 양도세 비과세는 현재 3년 이상 보유한 주택을 양도할 경우 적용됐지만, 앞으로는 2년 이상 보유한 주택을 양도하는 경우로 완화된다.1가구 1주택자가 이사를 가기 위해 주택을 구입해서 일시적으로 2주택자가 된 경우 현재는 기존 주택을 2년 안에 처분해야 양도세가 비과세됐다.

그러나 앞으로는 3년 안에 처분하는 경우도 비과세되도록 할 방침이다. 다만 종전 주택을 취득하고 최소 1년후 대체 주택 취득시에만 비과세가 적용된다. 임대사업자는 임대사업용 주택을 구매 때 취득세 감면혜택을 받는다.

[[중소형•임대주택 공급활성화와 재건축 규제 완화에 초점]]

우선 1대1 재건축 시 기존 주택면적의 10%만 늘릴 수 있게 한 면적 증가범위를 확대키로 하고 이달 중 세부내용을 확정하기로 했다.

세대구분형 아파트(부분임대) 건축 제한 축소, 2∼3인용 도시형생활주택 건설 지원으로 무주택자를 위한 임대주택을 공급하겠다는 계획이 있다. 뉴타운지구에서 재개발에만 적용되던 용적률 인센티브는 재건축에도 적용된다.

국토부는 이달 중 소형주택 확보방안을 검토, 1대 1 재건축시 기존 주택의 면적증가 범위를 조정할 방침이다.

아파트 일부를 지정해 2가구 이상이 거주할 수 있는 가구 구분형 아파트 공급 활성화를 위해 적용 대상 기준(현행 85㎡ 초과만 가능)을 폐지한다. 별도구획 면적 상한도 폐지하되, 최소 14㎡ 이상은 되도록 조정했다.

[[무주택자위한 정부 대책]]

무주택자를 위한 정부 대책에는 대출 자격 완화, 대출 한도 확대 등이다.

이번 대책에 포함된 무주택자 대상대책으로는 △우대형 보금자리론 자격 부부합산 소득 4500만원→5000만원 상향 △대상 주택 3억원→6억원 상향 △대출 한도 1억원→2억원 상향 이다.

국민주택기금은 기금운용계획을 바꿔 생애최초 주택구입자금을 연내 5000억원 추가 지원하기로 했다.

[[도시형생활주택 공급을 촉진책]]

국토해양부에 따르면 도시형생활주택를 지을 때 공동이용 거실이나 취사장 등 주민공동생활시설을 설치할 경우 그 면적은 용적률 산정에서 제외된다.

2~3인용 도시형생활주택 건설시 기금지원도 기존 80만원/㎡에서 100만원/㎡(30~50㎡ 원룸형 기준)으로 상향조정된다. 다양한 규모의 도시형생활주택 공급을 촉진하기 위한 차원으로 오는 7월 시행령을 거쳐 시행된다.

뉴타운지구내 재개발사업에만 적용되는 `용적률 인센티브` 제도도 재건축에도 적용되도록 연내 개정된다. 용적률 인센티브는 용적률을 상한까지 허용하되, 증가된 용적률의 20~50% 이상은 임대주택으로 공급하도록 한 제도다.

[[블록형 단독주택 용지 건축규제 완화]]

블록형 단독주택 용지에 대한 건축규제도 올 하반기 완화된다. 블록형 단독주택 용지는 택지를 50가구 미만 블록단위로 공급하는 용지로, 단독주택이나 3층이하 공동주택을 지을 수 있다.

블록내 주택 가구수 증감범위를 기존 10%내에서 20%내로 올리고, 사업계획 승인대상도 현행 20가구에서 30가구로 완화된다.

[[강남3구 주거용 오피스텔•일부 소형 아파트,보금자리주택 투자매력도 높아질 듯]]

이번 대책에 포함된 양도세 비과세 보유요건 완화(3년→2년), 주택 단기 보유 후 양도시 양도세 중과세율 완화(1년 미만 50% →40%, 1년 이상∼2년 미만 40%→기본세율)로 사실상 정부가 단기 투자의 길을 열어준 것으로 해석된다.

이럴 경우 투자성이 좋은 강남3구 주택 수요가 종전보다 늘어날수 있다.강남3구 주거용 오피스텔•소형 아파트도 대표적인 수혜 단지가 될 것으로 보인다. 임대사업자 등록시 임대용 주택의 취득세를 전용 60㎡이하는 면제, 60∼85㎡는 25%감면해주기 때문이다.

강남3구 오피스텔 분양가가 3.3㎡당 3000만원을 상회하기 때문에 취득세 감면 시 상당한 투자비용을 절감할 수 있다. 따라서 최근 임대수익상품으로 부각된 주거용 오피스텔, 소형 아파트 등에 대한 수요가 대폭 늘어날 수 있다.

올해 공급될 예정인 강남구 자곡동•세곡동 보금자리주택 투자매력도 높아질 수 있다. 그린벨트(개발제한구역) 해제 공공택지 85㎡에 한해 전매제한이 종전보다 1∼3년 줄어드는데다 투자매력을 반감시켰던 보금자리주택 거주의무기간도 최대 5년에서 1년으로 줄어들어서다.

[[DTI규제 완화와 취•등록세 감면등 즉각적인 수요측면 대책 없어 효과 의문]]

주택 거래를 늘리기 위해 직접적으로 수요측면을 자극할 필요가 있는데 DTI(총부채상환비율)규제 완화나 취•등록세 감면 방안이 필수적이다.

하지만 가계부채 급증을 우려한 금융감독원 등 금융당 국의 반대와 세수감소를 우려한 지자체의 반발 우려 때문에 DTI(총부채상환비율)규제 완화나 취•등록세 감면이 빠질것으로 보인다. 즉 DTI나 거래세 인하 조치가 빠진다면 시장의 파급력이 그만큼 약해질 수 밖에 없다.

강남3구가 투기지역에서 풀리면 서 주택담보인정비율이 40%에서 50%로 완화되는 게 실질적으로 수요자들에게 크게 다가오지 않을 것이다.

또한 분양권 전매제한 완화는 그 자체만 보면 호재가 될 수 있지만 지금처럼 부동산시세상승에 대한 확신이 없을 경우에는 매물이 더 나와서 매물만 더 쌓일수 있다.

[[서울시의 협조 없이는 활성화대책 효과 의문]]

정부가 강남 투기지역을 해제할 예정이나, 서울시가 소형평의무비율 상향 등 재건축 시장을 옥죄는 자세를 취하고 있어 효과가 반감될 것이다.

지난해 12.7대책에 포함된 투기과열지구 해제가 약발이 먹히지 않았듯이 여전히 정부와 서울시간 정책 엇박자로 시장에 약발이 먹히지 않을 것이라는 얘기다.

정부의 부동산 대책이 실효성을 확보하려면 서울시의 협조가 필수다. 그렇지 않으면 정부의 부동산 정책을 한계가 봉착할 수 밖에 없는 상황이다.

[[강남주택시장 실망매물 다시 늘 듯]]

강남3구를 축으로 매수세를 자극하는 정책을 내놓으면 그 온기가 전체로 퍼져 주택 공급을 원활하게 하는데 도움을 줄 수 있지만 12월 대선을 의식한 탓인지 대폭적인 강남권 주택시장 규제완화는 이뤄지지 않았다.

이번 대책이 오히려 최근 강남 3구 주택 시장 회복세에 또다시 찬물을 끼얹을 가능성마저 있다. 최근 4월 총선 이후 부동산 대책 기대감으로 강남 재건축 아파트 시장이 반짝 거래가 이뤄지고 있었다.

하지만 이번 서울시의 협조없는 반쪽자리에 불과한 주택거래 활성화대책으로 실망감에 따른 급매물이 대거 나올수 있다.

"나는 주식보다 연금형 부동산이 좋다" 저자