5.10 부동산대책이 발표되어도 DTI 규제완화, 취등록세 감면 등 알맹이 없는 대책이라 시장의 반응은 시큰둥합니다.
서울 특히 강남권 부동산시장은 거래마져 두절되어 있으니 지금 강남권 부동산은 가격이 오르고를 떠나서 거래의 숨통만이라도 좀 터줬으면 하는 바램입니다.
강남권 아파트는 하반기부터 조금씩 회복되어 년말 대선의 결과에 따라 반등할 것으로 예상되나 이미 강남권 아파트는 2006년, 2009년에 수십년만의 대상투를 치니 올 년말 이후에 반등하더라도 낙폭과대에 따른 자율반등이지 이후 수년동안 대세로 이어지지는 않을 것으로 사료됩니다.
정부에서 5.10 부동산대책을 발표해도 서울시가 열쇠를 쥐고있어 박원순 서울시장 재임기간동안은 대폭등은 일어나지 않을 것으로 보이며 향후 서울 강남권 아파트가 반등하더라도 자율반등에 그칠 것으로 보입니다.
작금의 부동산시장은 크게 본다면 정부와 서울시의 정책 대결 구도입니다.
부동산 투자, 정책을 따르라라는 말이 있는데 과거 같았으면 예를들어 2011년 12.7 부동산대책이 발표되면 즉각 부동산시장이 살아나곤 했는데 지금은 또 하나의 부동산정책의 열쇠를 쥐고있는 서울시때문에 과거 정부의 부동산대책같은 약발이 먹히지 않습니다.
그러나 지방 부동산시장은 정부의 국토균형발전을 위한 세종시, 혁신도시 건설로 정부의 정책대로 흘러가는 경향이 있습니다.
그래서 작금의 부동산시장은 서울시 따로, 지방 따로 노는 따로 국밥 부동산시장이 되었습니다.
부동산시장의 상황이 이러하므로 부동산시장 대세를 따르라라고 말씀드리고 싶습니다.
2011년은 부동산시장에 큰 변화를 일으켰습니다.
2011년, 지방은 지방 산업단지 부활과 세종시, 혁신도시 건설 등 호재로 지방 대구, 울산, 광주 등의 경우 지방집값 20년만에 최고 상승률을 기록하였고 서울은 박원순 서울시장 출범으로 서울시 도시개발이 위축되어 사경을 헤메는 신세가 되었습니다.
부동산시장을 폭넓게 보면 2011년 한해에 지방은 대세를 맞았고, 서울은 침체의 길로 접어 들었습니다.
이러한 2011년에 나타난 큰 변화, 흐름은 향후 수년동안 이어질 것으로 예견됩니다.
지방 산업단지 부활로 산업단지 주변 아파트 가격이 폭등하니 이러한 여파가 수도권 산업단지 인근쪽으로 확산되었고 서울 및 수도권 부동산시장이 전반적으로 침체되었지만 유독 수도권 산업단지 인근 아파트는 가격 상승 행진을 계속하고 있습니다.
지방 대세는 이미 2007년 하반기부터 시작되었는데 2008년 미국발 금융쇼크 이후 2008년 말, 정부의 경기부양책에 따라 강남권재건축이 폭등하였으나 결국은 이들 아파트 가격의 재상승을 우려한 나머지 2009년 9월에 DTI 규제를 수도권 전역으로 확대하자 서울 및 수도권 아파트 가격은 히락세로 접어 들었고 상대적으로 DTI 규제가 없는 지방은 대세의 가도를 달렸습니다. 이때부터 서울 및 수도권과 지방은 운명의 길을 달리 한 것 같습니다.
5.10 부동산대책에서 강남3구 DTI 규제 완화가 빠진 것은 아직도 정부에서 강남3구에 대해서만은 가격 상승 우려에 대한 부담을 많이 느끼고 있기 때문인 것 같습니다.
반면 지방은 국토균형발전을 위한 세종시, 혁신도시 건설을 성공적으로 마치기 위해서는 어느정도의 붐이 형성되어야 하는데 정부의 의지도 그러하려니와 시장의 반응도 역시 호의적입니다.
전국 각 지역 혁신도시의 경우 이제 막 분양이 시작되는지라 몇년뒤 입주때까지 붐이 조성될 것으로 예견되어 향후 지방 부동산시장은 희망적입니다.
대선이후 서울 부동산시장이 살아나더라도 이러한 폭넓은 부동산시장을 보면 서울 부동산시장으로 인하여 상대적으로 지방 부동산시장이 침체되는 것이 아니라 향후 지방은 세종시, 혁신도시 건설로 대세가 계속 이어질 것으로 예견되며 서울은 특히 강남권아파트의 경우에는 낙폭과대에 따른 자율반등이 있지않을까 합니다. 그러나 그 자율반등은 지방 대세처럼 수년동안 이어지지는 않을 것으로 생각됩니다.
2010년대, 이제 세상이 변했습니다.
2010년대 국토균형발전을 위한 세종시, 혁신도시 건설로 부동산시장에 새로운 전기를 맞고 있습니다.
반면, 1988년 88 서울올림픽 이후 수십년동안 전국 부동산시장을 주도하던 서울 특히 강남권 아파트는 박원순 서울시장의 위축된 도시개발 정책이라는 복병을 만나 새로운 변화를 일으키고 있습니다.
2000년대만 하더라도 서울 강남권 아파트의 추락은 감히 상상도 못했고 지방 대세 역시 상상도 못했습니다.
이제 지방은 음지가 양지되고, 서울은 양지가 음지되는 세상이 되었습니다.
과거 서울 강남권 부동산만 존재한다던 고정관념을 깨고 새로운 각도로 전국 부동산시장을 바라보아야 할 시점입니다.
서울 강남권 부동산은 지방 대세가 완전히 끝나는 2010년대 후반부쯤에나 대세가 시작되지않을까 합니다. 그때쯤에는 1988년 88 서울올림픽 이후 서울 강남이 급성장하였듯이 2018년에는 서울 인근 평창동계올림픽 개최도 있고해서 이들 강원도 지역과 연계된 서울 부동산시장의 대세가 있지않을까 합니다.
이상 폭넓게 본 부동산시장 전망입니다.
재테크맨 이주호
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