주도 부동산을 찾아라

이제 주도 부동산은 강남권 재건축이 아니라 지방

중앙일보조인스랜드 | 중앙일보조인스랜드 | 이주호 | 입력2012.05.16 07:01

1990년대~2000년대 전반부만 하더라도 우리나라 주식시장의 주도주는 삼성전자였습니다.

그러나 2005~2007년에 중국 특수로 코스피지수가 대세상승 하는 과정에서 조선, 철강 등 재래산업 대표관련주 현대중공업, 포스코 그리고 2009~2011년에 대세상승한 자동차 대표관련주 현대자동차가 우리나라 주식시장의 주도주가 되었습니다.

삼성전자는 미국, 첨단산업 대표 관련주이고 현대중공업은 중국, 중화학공업 대표 관련주입니다.

2008년 북경올림픽을 전후로 해서 변화하는 세계경제 흐름이 이렇게 주도주를 바꿔 놓았습니다.

2011년엔 유럽발 재정위기를 겪으면서 주가가 폭락했는데 이후 9월부터는 미국 대표관련주 삼성전자가 견조한 상승세를 보여 바닥에서 배 정도 올라가는 저력을 보였습니다.

그러고보면 우리나라 경제는 그동안 삼성, 현대 투탑이 이끌어 나갔다고 해도 과언이 아닙니다.

이렇듯 주도주는 한 종목(기업)이 영원히 독주하는 것이 아니라 시대의 흐름, 변화에 따라 수년마다 바뀌고 있습니다.

이와 같은 주도주의 변화를 부동산 시장에 접목해 보면, 1990년대~2000년대 전반부에 우리나라 주도부동산은 강남권 아파트였습니다.

그러나 2008년 미국발 금융쇼크 이후에는 지방 선두주자인 부산, 경남 등 지방 소형아파트와 서울 아파트외 상품 즉 수익형부동산인 오피스텔, 도시형생활주택, 상가 등이 우리나라 부동산시장의 주도부동산이 되었습니다.

2000년대 전반부에만 하더라도 우리나라 부동산은 가치부동산만 존재한다고 하여 버블세븐지역이라는 신조어가 탄생하였으며 인구 감소 등의 이유로 지방 부동산은 절대로 안된다고 하였습니다.

그러나 작금의 현실은 부산, 창원의 위치좋은 곳 집값은 이제 서울의 집값과 비슷할 정도로 세상이 변했습니다.

지방 후발주자 대구, 울산, 광주 일부 아파트 현장에서는 실수요자가 입주할 아파트를 구하지 못해 발을 동동 구르고 있다는 소식이 들려 옵니다.

집을 가진 사람은 가격 상승 기대심리때문에 아파트를 쉽게 내놓지 않고 있고 또 살고있는 아파트를 팔아 딴 아파트로 갈아탈려고 해도 그동안 가격이 워낙 상승해 쉽게 결정을 내리지 못하고 있다고 합니다.

이러한 지방 아파트현장의 현상은 1990년대~2000년대 전반부에는 상상도 못한 일입니다.

최근 서울 및 수도권 아파트현장에서는 가격상승은 불문하고 거래마져 두절되어 있으니 집을 팔지 못해 아우성입니다.

이러한 현상은 IMF 직후인 1998년과 2008년 미국발 금융쇼크 이후 이번에 3번째로 겪는 충격 쇼크입니다.

강남권아파트는 2008년 미국발 금융쇼크때보다 더깊은 골을 파고 있어 그야말로 고사상태입니다. 그러나 강남권 아파트는 2009년 이후 4년 정도의 조정을 거쳤고 5.10부동산대책 등 부동산 활성화대책과 년말 대선이후에는 불확실성이 걷힘에 따라 자율반등할 것으로 사료됩니다.

강남권 아파트는 이번 년말쯤 반등하더라도 자율반등에 그치지 2000년대 초반처럼 대세상승에 진입하지는 않을 것으로 보입니다.

그 이유인즉슨 2001~2006년에 폭등하여 고평가되어 있고, 2009년에 정점을 친 후 그동안의 급락에 따라 재상승하기에는 매물이 겹겹이 쌓여 있습니다.

부산ㆍ경남 소형아파트와 서울 아파트외 부동산 상품, 즉 수익형부동산 등 새로운 주도부동산의 출현으로 주도 부동산으로의 힘이 미약하고, 지방산업단지의 부활과 국토균형발전에 따른 세종시ㆍ혁신도시 건설 그리고 인플레에 따른 지방부동산의 재평가 등을 들어 당분간 강남권 아파트의 주도부동산 재탈환은 어려울 것으로 사료됩니다.

반면 지방 후발주자 대구, 울산, 광주, 강원도 등의 경우에는 작년에 20년만에 집값 최고 상승률을 기록해 향후 집값이 상승코스를 그릴 가능성이 크며 세종시.혁신도시의 분양 열기가 고조되어 이들 아파트의 입주때까지 붐이 유지될 것이다라는 점 등을 미루어보아 2013년 상반기까지는 지방 후발주자 중소형, 2013년 하반기부터 2015년 정도까지는 지방 후발주자 중대형 전성시대가 있지않을까 합니다.

강남권 아파트는 이미 2008년 미국발 금융쇼크 이후 주도부동산의 바톤을 지방 아파트에 물려주었습니다.

지방 산업단지의 부활과 국토균형발전을 위한 세종시ㆍ혁신도시 건설로 서울 및 수도권 인구가 지방으로 유입되고 지방 후발주자 대구, 울산, 광주 등은 강산이 두번이나 바뀌는 20년만에 집값 최고 상승률을 기록하는 등 지방은 각종 호재가 쏟아져 나오고 있습니다.

그러나 지방이라고 하더라도 2007년 하반기~2011년에 폭등한 지방 선두주자 부산, 경남 소형아파트에 대해서는 더이상의 추격 매수는 위험해 보입니다.

우리가 부동산 투자를 할 때에는 항상 주도부동산을 찾는데 노력을 게을리하지 말아야 겠습니다.

작금의 주도부동산은 지방 후발주자 대구ㆍ울산ㆍ광주 등 소형아파트이고 그외 춘천 찍고 원주에서 강릉ㆍ안동으로, 서울 강남 대치동에서 반포로 흘러가고 있고 서울 강남권 수익형 부동산인 오피스텔ㆍ도시형생활주택ㆍ상가와 연말 대선 관련 부동산 등이 유망합니다.

하반기~연말쯤 강남권 아파트가 회복되고 그후 강북 아파트 등에 까지 확산되더라도 이들 비주도부동산은 자율반등에 그치지 대세로 이어지지는 않을 것으로 생각됩니다.

대세로 이어지기에는 이미 지방 후발주자란 주도부동산이 출현했고 그동안 강남권 아파트가 대폭 하락하는 과정에서 매물이 겹겹이 쌓여 그 매물대를 단기간에 뚫기엔 역부족입니다.

증시에서 주도주가 수시로 바뀝니다. 부동산 역시 시대의 흐름에 따라 주도부동산이 바뀌야 함은 당연한 일입니다.

지방 부동산의 출현으로 전국 부동산시장이 재편되고 있습니다. 지방 후발주자 소형아파트 등 주도부동산을 찾아라라고 말씀드리고 싶습니다.

재테크맨 이주호
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