서울 아파트는 언제쯤 뜰까?

서울 선두주자 강남권재건축은 올 여름부터 회복될듯

중앙일보조인스랜드 | 중앙일보조인스랜드 | 이주호 | 입력2012.05.18 08:00

필자는 가끔 이런 생각을 합니다.

한나라당 나경원후보가 서울시장에 당선되었더라면 나경원후보의 개발 공약사항인 1980년대 서울 빅3 택지개발지구 중 그동안 고평가되어온 개포 주공1단지(잠실 주공5단지, 은마아파트 등 포함)를 제외한 나머지 2개 택지개발지구 재건축대상 단지인 양천구 목동 신시가지와 노원구 상계동 재건축대상 단지가 재건축 재료로 빛을 보았을텐데…

박원순 서울시장의 당선으로 박원순 시장이 위축된 도시개발 정책을 펼치자 급기야 서울 아파트 가격이 속락하여 서울 아파트는 그만 운명의 길을 달리했습니다.

그러나 한편으론 서울 집값 하락을 바라는 집없는 사람들의 간절한 소망이 박원순 서울시장 후보에게 표로 표출되어 서울 집값이 안정된 측면도 있습니다.

서울에 집가진 사람들은 집값이 폭락하지 않기를 간절히 바라는 마음이지만 그러나 인생살이에도 고비가 있듯이 우리나라 부동산시장의 대표격인 강남권재건축 등 기세가 등등한 서울 아파트값도 결국에는 고비를 맞고 말았군요.

필자가 보건데 지금 서울 부동산시장은 지금 새누리당과 민주당의 정책 대결구도에 있습니다.

박원순 서울시장 출범이후로 서울 부동산시장이 침체의 길로 들어섰는데 그후 정부의 12.7 부동산대책이 있었지만 서울 부동산은 서울 도시개발의 열쇠를 쥐고 있는 박원순 서울시장의 영향력이 큰지라 위축된 도시개발 정책은 결국은 서울 부동산 가격의 하락을 불러 일으켰습니다.

아시다시피 서울에는 몇군데를 제외하고는 집지을 땅이 거의없어 재건축, 재개발, 뉴타운 등으로 서울 아파트를 공급할 수 밖에 없는 실정입니다.

서울 도시개발 위축 정책으로 이들 재건축, 재개발, 뉴타운 도시개발을 축소, 제한하니 당연히 개발이익으로 혜택을 보는 재건축, 재개발, 뉴타운지역 집 소유자들의 실망이 커 이들 지역의 집값이 속락하고 말았습니다.

안그래도 강남권 재건축을 포함한 서울 아파트는 2009년에 정점을 친후 하락세에 있었는데 박원순 서울시장 출범이후 직격탄을 맞아 2012년 2~3월에 집값이 급락, 4월 총선때 새누리당이 승리하자 다시 서울 집값 특히 서울 선두주자 강남권재건축 등이 반등하였으나 5.10 부동산대책에서 DTI 규제 완화, 취등록세 감면 등 특별한 내용이 없자 이후 다시 하락세로 돌아 섰습니다.

필자의 사견으로는 부동산업계의 요구, 집가진 사람들의 절박한 심정에도 불구하고 강남3구 DTI 규제 완화는 부자당이라는 이미지때문에 쉽사리 완화하지는 않을 것으로 사료되며 그외 가계부채의 문제도 있고해서 선뜻 결정을 내리기가 힘들 것으로 보입니다.

그러나 서울 부동산시장은 2009년 이후 2012년 현재, 4년 정도의 조정을 거쳐 이제 반등할 때가 되었고 수출환경이 어려워 내수경기로 갈 수 밖에 없는 경제상황입니다.

그리고 지표상 서울 아파트의 선두주자 강남권 재건축이 4월 총선이후에 급반등하는 등 지금 비록 5.10 부동산대책에 대한 실망이 크지만 강남 아파트의 선두주자 개포 주공1단지, 잠실 주공5단지, 대치동 은마아파트 등은 다시 올 여름쯤 반등할 것으로 예상되며 기타 서울 강남 아파트는 올 하반기~겨울쯤부터, 강북권 등은 내년 봄쯤 부동산경기가 본격적으로 살아나지않을까 합니다.

경험상으로 볼때 침체된 부동산시장은 정부에서 의지만 있으면 반드시 살아나곤 합니다.

그러나 연말 대선 결과에 따라 부동산시장의 향방이 달라질 수도 있으므로 올 연말 대선은 침체된 현 서울 부동산시장에 있어서 무척 중요한 시기입니다.

다음에 그 어떤 대통령이 집권하더라도 국가 장래를 위해서 침체된 실물경제를 내수로 반드시 살려내야 합니다.

IMF 직후인 1998년, 2008년 미국발 금융쇼크, 2011년 유럽발 재정위기 등 큰 경제 쇼크를 제외하곤 우리나라 실물경제는 수출이 안될때에는 내수가 이끌어 나가고, 내수가 안될때에는 수출이 이끌어 가곤 했습니다.

수출환경이 안좋은 이때에, 향후 내수가 반드시 실물경제를 이끌어 나갈 것으로 믿고 있습니다.

현재 서울권 신규분양 아파트는 종전에는 그 어떤때에도 볼 수 없었던 분양가 이하로의 가격 형성, 할인 분양, 분양 계약 분쟁 등으로 수분양자와 분양자 모두 곤경에 처해 있습니다.

5.10 부동산대책은 비록 DTI 규제 완화, 취등록세 감면 등 핵심내용이 없더라도 정부가 부동산시장의 심각성을 인식하여 발표한 대책이라 결국에는 이 같은 대책이 시장을 살릴 것으로 믿고 있습니다.

여기서 우리는 IMF 이후 강력한 주택경기 활성화 대책 등으로 내수부양 정책을 펼친 김대중정부의 정책을 교훈 삼아야 합니다.

서울 부동산시장은 IMF 직후인 1998년 이후 가장 큰 위기에 봉착해 있습니다.

무릇 투자는 가장 큰 위기에 봉착해 있을때 과감히 매수해야만 가장 큰 수익을 안겨다 줍니다. 위기가 곧 기회란 말이죠.

경험상으로 볼때 향후 김대중정부때 처럼 각종 부동산대책이 쏟아져 나올 것으로 예상되나 년말 대선 결과에 따라 부동산시장의 향방이 달라질 수도 있다는게 문제입니다.

1987년 암울한 때에 노태우 민정당 대표의 6.29 민주화선언으로 사회분위기가 반전되어 그해 하반기부터 부동산경기가 살아나곤 한 전례가 있습니다.

그 이후 노태우후보의 대통령 당선으로 1988년 88 서울올림픽 축제 분위기와 맞물려 1991년 상반기까지 유래없는 부동산호경기가 있었습니다.

1988년, 2003년 대통령 출범때에는 부동산경기의 호황이 있었고 1993년 김영삼정권 출범때에는 먼저 주식시장이 살아나고 이후 1994년 하반기부터 부동산경기가 살아났으며 2008년 MB정부 출범때부터는 지방 선두주자 부산, 경남 등의 소형아파트의 부상이 있었습니다.

선거때에는 각종 개발 공약이 쏟아지며 선거가 있은 해에 실물경제가 어려우면 대통령 출범과 함께 각종 희망 정책으로 부동산경기가 살아나곤 했습니다.

일단은 이번 정부의 5.10 부동산대책으로 정부가 부동산시장의 심각성을 인지하고 있는데 큰 의미를 두고 싶습니다.

후속 부동산대책이 어떤 내용일지는 몰라도 이제 서울 부동산경기는 서서히 살아날 것으로 전망됩니다.

올 하반기나 연말쯤 서울 부동산시장이 살아나면 지방 후발주자 대구, 울산, 광주, 경북, 전남, 전북 등 부동산과 함께 살아나는 쌍끌이 장세가 전개될 것으로 예상됩니다.

그러나 서울 부동산시장이 살아나더라도 언제까지 이어질지가 문제입니다.

2008년 말, 경기부양책으로 서울 강남권재건축 등이 살아났지만 정부에서 가격 폭등을 우려한 나머지 2009년 9월에 DTI 규제를 서울 및 수도권 전역으로 확대하자 그때부터 서울 아파트는 하락세로 돌아섰고 상대적으로 DTI 규제가 없는 지방 부동산은 상승세를 탔습니다.

정부에서는 아직까지 강남3구의 아파트 가격 상승에 대하여 부담감을 느끼고 있는 나머지 금반 5.10 부동산대책에서 강남3구 DTI 규제 완화가 빠뜨린 것 같습니다.

강남권재건축 등에 대한 부동산시장 반응은 3월까지 속락하다가 4월 총선 이후 급반등하였으나 5.10 부동산대책에 대한 실망감으로 다시 하락세로 돌아섰습니다.

일단 강남권재건축은 4월 총선 이후에 급반등했기 때문에, 5.10 부동산대책의 실망과 이사철 비수기가 맞물려 다시 하락세로 돌아서긴 했지만 여름쯤엔 년말 대선에 대한 기대감으로 다시 반등하지않을까 합니다.

비록 5.10 부동산대책에 대한 실망감으로 강남권재건축이 하락하고 있지만 4월 총선 이후에 나타난 서울 선두주자 강남권재건축의 반등은 결코 무시할 수 없는 지표입니다.

아울러 실물경제의 바로메타 코스피지수가 살아나는 것도 부동산시장 회복의 관건이군요.

이상과 같은 연유로 서울 아파트의 선두주자 강남권재건축은 올 여름부터 회복될듯 합니다.

재테크맨 이주호
J man investment
다음 카페 재테크맨 투자클럽 카페지기