수익형부동산 장밋빛 환상은 금물

수익형부동산 투자 신중하게

중앙일보조인스랜드 | 중앙일보조인스랜드 | 김인만 | 입력2012.05.28 08:19

요즘은 수익형부동산 전성시대다.

부동산시장 침체가 깊어지면서 분양, 매매시장이 모두 죽어버렸음에도 그나마 먹히는 것이 있었으니 수익형 부동산이다.

베이비부머 은퇴문제가 서서히 이슈가 되면서 자연스레 고정적인 임대수익이 나오는 수익형부동산에 대한 인기가 높아졌고 판로가 막힌 부동산업계에 그나마 한줄기 희망의 빛을 수익형부동산에서 찾았다.

최근 부동산전문가들이 낸 책의 다수가 수익형부동산 관련 책임을 보더라도 수익형부동산이 대세임을 알 수 있다.

하지만 인기라는 것은 언제든지 바람과 함께 사라질 수 있는 것이고 바람이 사라진 후 남게 되는 것은 허망한 현실이다.

오피스텔, 도시형생활주택 등 수익형부동산 인기가 높아지자 건설회사, 부동산 관계자 등 너도 나도 수익형부동산 분양에 뛰어들고 있는데 이런 수익형 인기를 믿고 투자한 고객들이 몇 년 후 얼마나 수익을 올릴 수 있을 것인지 걱정이 된다.

2006년 부동산 광풍이 불면서 분양열풍도 불었는데 결국 돈 번 사람들은 부동산 관계자들밖에 없었던 것을 감안하면 최근 수익형부동산 인기도 은퇴준비에 대한 성질 급한 한국사람들의 조급증을 이용한 부동산업계의 전략이라 할 수 있다.

물론 공실률이 낮고 수익률이 잘 나오고 수익형 상품은 효자 역할을 하지만 단순히 공실률과 수익률만으로 수익형부동산의 가치를 판단하는 것은 난센스이다.

부동산이라는 것이 살 때도 중요하지만 팔 때도 중요한데 실거주가 아닌 임대수익을 위한 투자용으로 구입하는 수요자들이 대부분이고, 최근 공급물량이 많아서 몇 년 후 팔고 싶을 때 원하는 가격에 팔리지 않을 수 있고, 특히 도시형생활주택의 경우에는 처음 구입한 가격보다 마이너스가 될 가능성도 있다.

과연 나의 부동산이 투자가치가 있을 것인가에 대하여 여러 가지 분석을 해봐야 하지만 가장 쉽게 판단할 수 있는 방법이 역지사지(易地思之)다.

역지사지란 입장을 바꾸어서 생각하는 것인데 사람들 마음이 내가 보유한 부동산에 대해서는 지나치게 긍정적으로 평가하는 경향이 있는데 반대로 내가 파는 매도자가 아니라 사는 매수자 입장이 되어보는 것이다.

만약 1억 하는 도시형생활주택을 분양 받았고 금융비용 감안해서 5년후 1억2천 정도는 팔고 싶다고 생각할 때 5년 후 과연 5년 된 도시형 생활주택을 1억 2천에 내가 구입하고 싶을 만 하다는 생각이 든다면 괜찮은 것이지만 반대로 에이 내가 왜 그 돈 주고 그걸 사나 하나 하는 생각이 들면 다시 생각해 보는 것이 좋다.

이런 역지사지는 일반 아파트나 분양권투자에서도 유효한데 만약 분양가 3억 아파트를 계약금 3000만원에 계약하고 1~2년 후 10% 상승한 P3000만원 정도 벌고 빠져 나오겠다는 생각으로 분양권 투자를 하려는 투자자라면 1년 후 내가 매수자가 되었을 때 P3000만원을 주고 그 분양권을 구입하고 싶다는 생각이 들지 않는다면 다른 사람들 생각도 그렇고 결국 1~2년 후 기대했던 P3000만원의 수익은 힘들고 오히려 본전도 못 찾는 경우가 생길 수도 있다.

항상 모든 투자가 그렇듯이 계획과 생각처럼 되지는 않는다.

물론 현재 우리나라 40~50세대들의 가장 큰 문제가 은퇴준비가 안되어 있는 것이고 은퇴준비를 해야 하는 것이 가장 중요한 숙제지만 그렇다고 은퇴가 1~2년 후 당장 현실화 되는 것도 아니고 우리나라 베이비 부머들이 본격적인 은퇴를 하려면 아직도 5~10년정도 시간이 남아있기 때문에 너무 불안해하거나 조급증 가질 필요는 없다.

수익형부동산은 은퇴준비를 위한 하나의 요소이지 전부가 될 수 없고, 은퇴 후 제2의 인생을 위한 재취업, 창업을 위한 자기개발과 금융상품과 부동산을 적절히 조합한 안정적인 자산의 포트폴리오가 은퇴준비의 핵심임을 명심해야 할 것이다.

감사합니다.

김인만 부동산연구소