서울의 마지막 노른자위 상권, 택지지구 상가분양 잇따라 관심

양천 신정3지구, 구로 천왕지구, 강동 강일지구 등이 대표적

중앙일보조인스랜드 | 중앙일보조인스랜드 | 장경철 | 입력2012.05.29 18:46

서울의 마지막 노른자위 상권으로 불리우는 택지지구에 분양중인 상가들이 잇따라 투자자의 관심을 끌고 있다.

대표적인 지역으로는 양천 신정3지구, 구로 천왕지구, 강동 강일지구, 마포 상암지구, 서초 우면2지구 등이 있다. 이 지역은 대규모의 아파트 공급을 통한 탄탄한 배후 소비수요를 확보한 것이 가장 큰 매력이다. 더불어 분양중인 상가도 인근 지역에 투자자들의 꾸준한 관심을 받으면서 소리 소문없이 좋은 분양률을 보이고 있다.

[[서울 택지지구 상권 왜 주목을 받을까]]

서울 택지지구는 다른 지역 택지지구와 달리 새로운 상권이 형성될 수 있는 여건을 갖춘대다 기존 소비수요는 덤으로 흡수가 가능하다는 잇점이 있다. 또 이들 택지지구내 근린상가는 독점상권이 보장되는 경우도 많아 또다른 잇점으로 작용한다.

이들 지역에 관심이 있는 수요층들은 대부분 인근에 거주자들이다. 상가 투자의 특성상 인근에 임대관리가 쉬운 쪽에 투자를 할려는 경향이 많기 때문이다.

서울내의 택지지구의 경우 수도권이나 지방의 택지지구와는 차별성도 있다. 입주가 빠르게 이뤄지고 주변 상권과의 연계성이나 생활여건 조성이 빠르기 때문이다. 지하철·학교·도로·편의시설 등 기반시설을 확보가 용이한것도 타지역 택지지구에 비해 투자자나 임차인들의 선호도가 높은 원인으로 분석되고 있다.

[[주의 사항은 없나?]]

제 아무리 유망지역 상가라고 하더라고 주의사항은 있기 마련이다. 최근 택지지구의 상업용지 분양가가 치솟으면서 요즘 택지지구 내 상가의 투자 여건이 달라지고 있다. 제과점·편의점·약국 등을 독점적으로 입점할 수 있다면 가격이 조금 비싸더라도 선듯 투자할 만 하다.

우선 임대가 된 상가는 안정적인 수입을 올릴 수 있어 좋다. 그러나 부동산 중개업소처럼 2년 뒤에 재계약을 하지 않을 가능성이 높고 임대료 또한 높은 값에 책정돼 있다면 공실 위험성이 상존해 있다는 점을 감안해야 한다.

택지지구 상가의 장기 공실을 피하려면 무엇보다 비싼 상가는 사지 않는 게 좋다. 고가로 분양받은 상가는 임대수익률 악화로 이어져 결과적으로 장기 공실을 부르기 때문이다.

택지지구 상가는 분양가가 대부분 높기 때문에 안정적인 수익률을 내기가 쉽지 않다. 그래서 가급적이면 전체 택지지구 면적 중 상업용지 비율이 낮은 곳을 고르는 것도 요령이다. 상업비율이 높은 택지지구는 상가 공급이 수요를 초과해 입지가 좋은 곳을 제외하면 공실이 생길 가능성이 크기 때문이다.

한 상가전문가는 "서울의 택지지구는 대체로 상가수요 대비 공급이 부족하다는 게 큰 특징이다"이라며 "상권을 지탱해주는 배후세대 원활한 입주가 상권활성화에 커다란 영향을 미치므로 잘 체크해야 하며, 개발호재가 있다고 무턱대고 투자하기 보다는 실현가능성 여부를 따져본 후 투자에 임해야 한다"고 말했다.

[[신정3지구]]

양천구 신정 택지지구는 중산 서민층 수요를 위해 2008년부터 조성됐다. 이 곳 역시 배후세대 입주가 꾸준히 이뤄지고 있고 서남병원같은 인구유입시설이 세워지고 있어 관심을 모으는 곳이다.

신정3지구는 양천구청으로부터 서측으로 약 3km 떨어진 곳으로 부지 남측으로 구로구, 서측으로는 경기도 부천시가 위치해 있다. 공동주택 총 3천69가구가 들어서며 온수공원과 지양산이 부지를 둘러싸고 있어 녹지공간이 풍부하고 이미 개발이 완료된 신정1,2지구가 가까이 있어 기반시설도 잘 갖춰져 있다.

신정1,2지구와 연계하여 추가로 조성되는 택지개발단지로 신정 뉴타운과 더불어 목동의 새로운 신주거단지로 부상될 전망이다. 현재 분양중이 상가로는 서남프라자1,2 등이 있다.

[[천왕지구]]

천왕 택지개발지구는 서울 구로구에 위치해 있으며 1지구와 2지구를 합쳐 약 5,000 여 세대가 입주하게 되는 천왕지구는 현재 3,500여 세대가 입주하는 1지구가 준공을 마치고, 1500여 세대 규모의 2지구를 2014년 예정으로 건설 중이다.

이 지역은 서울 내에 위치하고 있지만 단지내 상가를 제외하고 주변에 마땅한 상권이 거의 없어 근린상가 공급이 절실하다는 평가를 받고 있다. 현재 분양중이 상가로는 천왕골드프라자 등이 있다.

[[강일지구]]

강동구 강일지구는 2009년부터 입주가 시작된 곳으로 지하철 연장계획과 고속도로 개통, 기업입주 예정 등의 호재를 가진 지역이다.

강일지구는 1지구 6500세대가 입주를 완료했고 현재 2지구 4000세대가 입주를 진행중이다. 하지만 인근에 병원, 은행, 학원 등이 부족해 주민들이 불편을 겪고 있는 실정이다. 강일3지구, 강일4지구까지 포함해 모두 2만여 세대를 독점할 수 있는 상권이다. 현재 분양중이 상가로는 강일타워 등이 있다.

[[상암지구]]

서울 서쪽부분에 자리잡은 상암택지지구는 DMC 역세권 개발 등과 탄탄한 배후 수요까지 갖추고 있어 투자자는 물론, 실수요자의 관심까지 한 몸에 집중되고 있다.

상암지구는 상암DMC(Digital Media City)가 조성된 세계 최초의 디지털 미디어 클러스터다. 이미 KBS, CJ E & M 등이 입주, 2012년 현재 상암 DMC에 입주한 기업은 총 682개로 전체 준공건물 기준 입주율이 95.2%에 이른다.

DMC 조성이 마무리되는 2015년에는 800여개의 기업과 6만8000여명의 종사자가 상주할 것으로 전망된다. 현재 분양중이 상가로는 KGIT 등이 있다.

[[세곡지구]]

강남 세곡지구는 선릉로를 통해 5분정도 거리에 장기택지개발지구와 인접해 있으며, 세곡동 사거리를 통해 강남, 송파, 성남 등 서울 강남권 및 수도권 남부권역으로 이동이 자유롭다.

총 5개 단지로 약 2,300여가구가 공급되는 세곡지구는 용인~서울간 고속화도로가 개통되었으며, 밑으로 성남 판교신도시, 동쪽으로 문정동 법조타운과 위례신도시가 위치하고 있어 판교신도시보다 더 좋은 입지로 평가받고 있다.

[[우면2지구]]

서초구 우면동 297 일대 우면2지구는 50만6013㎡에 7개 단지 62개동 총 3137가구가 건립된다. 국민임대는 1048가구, 장기전세 1274가구, 일반분양 815가구로 구성돼 있으며 지난 2009년 3월 공사를 시작했다.

우면2지구는 강남과 과천, 분당의 중심에 위치해 있어 수도권 인근 도시로의 접근성이 용이하다. 지하철 3호선 양재역과 신분당선에 인접하고 경부고속도로와 양재대로 강남순환도로도 인접해 있다. 편의시설로는 이마트와 코스트코가 있으며 우면산과 생태공원, 시민의 숲도 가까이에 있다. 현재 분양중이 상가로는 우면프라자1,2 등이 있다.