강남3구 전세값이 수도권 집값 운명을 가른다

윗물이 맑아야

중앙일보조인스랜드 | 중앙일보조인스랜드 | 이원용 | 입력2012.05.30 07:50

필자는 2010년 가을부터 2011년 상반기까지 전세값이 상승하는 것을 보면서 앞으로 수도권 집값에 매우 긍정적으로 판단했습니다.

대체로 보수정권하에서는 전세값이 60%를 넘으면 집값이 상승한다는 생각입니다.

보수정권하에서 부동산규제를 가하면 이것을 견제하는 세력이 없다는 점 입니다. 지금도 수도권 기존 아파트 거래에만 있는 DTI제도의 규제명분을 허구성을 누구하나 이야기하는 세력이 없는점이 대표적 사례입니다.

또한 아파트 가격을 억제하면 내수경제가 죽고 결국 서민들이 죽어가는데 보수정권 지지층들은 대부분 부자들이 많기에 내수경제 활성화에 크게 신경안쓰는 부분도 여기에 있다고 판단합니다.

매년 11월 전세값에 3~4개월 후인 2월달 정도에 약20% 전후는 전세값이 상승한것이 강남3구였습니다.

그러다 다시 공급량증가나.비수기에 다시 하락하는 일이 있더라도 매년 11월가격에 2월정도면 많은 상승이 수도권 전체로 퍼져갔는데 올해는 이러한 패턴이 없어졌습니다.

이유는 작년 연말부터 올초까지 강남3구로 유학오는 세대가 별로 없었다는 점입니다. 공급량은 현저히 줄어드는 지금 시점에도 전세값이 크게 반전이 없는 것을 보면 강남3구의 전세값이 미치는 영향이 매우 크다는 점을 다시 한번 상기시키는 부분입니다.

대체로 부동산 매수심리가 죽어있을 때 가격하락은 매매값 대비 전세값 비율이60% 이하면 가격은 하락하고 전세값 비율이 60% 정도면 보합 60%를 넘으면 심리가 죽어도 필자는 상승한다로 판단하고 있습니다.

현정권은 현재 수출이 비교적 양호하고 자신의 지지층들이 대부분 서민보다는
부자들이 많고 더불어 막상 정권잡은 이명박 대통령 개인적 입장에서는 대통령임기중 해논것은 없고하니 지방 집값은 선거 전략상 상승시키고 수도권 집값은 잡았다라는 소리를 듣고 싶은 욕구가 매우 강한 것 같습니다.

근거로는 부산ㆍ대전 등 지방 집값은 최근에 30%이상 상승해도 DTI규제를 전혀가하지 않고 아직까지 수도권에만 DTI제도가 있는 것이 근거라고 볼 수 있습니다.

이러한 사실들로 근거로 정부는 부동산 활성화에는 관심이 없는 것으로 판단됩니다.

결국 이것을 타계할려면 강남3구 전세값이 한번 움직여주어야 파주,양주, 용인 등 수도권 집값에도 영향을 준다고 확신합니다.

앞으로 강남3구 입주물량은 초죽음입니다.

재건축 이주수요도 있고, 만약 강남학군 수요가 발생하면 앞으로 입주물량과 비교시 전세값 상승이 매우 클것으로 판단합니다.

계속해서 보수언론중심으로 가계부채 증가 진실을 밝히지 않는다면 강남3구 전세값에 수도권 집값의 운명이 걸렸다고 판단합니다.