요즘 청라, 영종, 김포, 한강신도시, 삼송, 별내 등 어려 지역에서는 건설사와 수분양자 사이에 입주분쟁이 벌어져 소송이 제기되고, 집회가 수시로 일어나고 있습니다. 이유인즉, 분양 때 광고문에 그려진 아파트를 내놓으라는 것입니다. 품질이 많이 저하되었다는 뜻입니다.
왜 품질이 저하되었을까요? 부동산시장이 침체되어 가격이 내렸고, 그나마 거래가 없게 되자 각 건설업체들은 서로 분양가를 낮추어 분양했기 때문이 아닐는지요? 서민들 입장에서는 그 값도 비싼 값이지만, 결국 싼 게 비지떡이라는 말이 실감날 정도라 하니 앞일이 걱정되기만 합니다.
수도권 여기저기서는 연말까지 약 2만 가구 이상이 입주를 해야 하는데 기쁜 마음으로 가는 사람은 눈을 씻고 봐도 없고, 계약금 포기하고도 입주하지 않겠다는 사람이 늘어가고 있습니다. 품질도 품질이지만 전혀 기반시설이 돼있지 않음이 더 큰 문제랍니다.
분양 광고문에는 반듯반듯한 도로도 있었고, 굵직한 학교도 있었으며 태극기 휘날리는 전철도 있었으나 다 지어진 아파트는 허허벌판에서 기도하는 소녀가 되어 외롭게 서있으니 이 일을 어찌하면 좋으냐? 는 불만이 쏟아지고 있습니다. 입주하기 싫다 해도 한 번 맺은 계약은 상대방의 동의 없이 해제할 수 없다하고…
계약해제~ 근래에 귀가 닳도록 듣고 있는 말입니다. 계약해제가 그렇게 어려운 것일까요? “옷고름을 잘못 맺으면 풀었다 다시 맺을 수 있지만, 한 번 잘못 맺은 계약은 이를 풀고 다시 맺기 어렵다”고 하니 어려운 것만은 사실입니다. 죽어도 입주할 수 없고, 살던 집 안 팔려 입주할 수 없고, 돈 없어 입주할 수 없음이 안타까울 뿐입니다.
입주 때 분양권 가격이 시세를 웃돌면 문제될 게 없으나, 분양가를 밑돌게 되면 어느 아파트나 약 5%의 입주불가능 세대가 생기기 마련입니다. 그러나 지금은 95%의 수분양자가 서로 입주하지 않으려고 눈치싸움을 하고 있습니다. 기존주택은 값이 내렸으나 새 아파트 값은 독야청청 그대로 있기 때문이기도 합니다.
“원래 부동산 재테크는 성질이 급하면 안 되는 일이고, 돈이 없으면 배짱이라도 있어야 한다.”는 필자의 칼럼을 보신 적이 있으실 겁니다. 입주 1년이나 6개월 전부터 미리 대비하는 일은 지혜로운 일이지만 당장 계약이 해제되는 길이나 방법을 찾아 해매는 일은 우물가에서 숭늉 찾는 일이나 다를 바 없기 때문에 온당하지 못하다는 말씀을 드립니다.
분양계약 해제는 혼자 애 낳을 수 없는 일이나 마찬가지입니다. 계약금을 포기하겠다는 내용증명을 보내겠다, 계약금도 포기하고 중도금 대출이자도 지불하겠다, 차라리 위약금을 물더라도 빠져 나오고 싶다. 는 상담을 받을 때마다 답답할 수밖에 없습니다.
상대방의 하찮은 손해까지 다 물어주고 계약을 해제하려면 왜 못하겠습니까마는 과연 그렇게 까지 손해를 감수하면서 해제를 해야 할 필요가 있을까요? 한 치 앞을 내다보기 어려운 세상에 내일 일을 어찌 안다고… 설사 내용증명을 보내도 지금 시점에서 그러라고 쾌히 승낙하는 건설사는 그 어디에도 없을 것입니다.
이 세상은 자기주장대로 사는 게 아닙니다. 길을 모르면 물어야 하고, 답을 모르면 가르쳐 달라고 해야 자신이 가고자 하는 길로 갈 수 있는 것입니다. 모든 일에는 순서와 절차가 있고, 법에 정한 규정이 있습니다. 다음 몇 가지 사항을 참고 하십시오.(계약금 10%를 걸었을 때)
[[1. 계약금만 포기하겠다는 해제통지]]
계약금을 포기하겠으니 계약을 해제해 달라고 한다면 어느 건설사나 그렇게 해 드릴 수 없으니 분양권으로 팔거나 전세를 놓는 방법을 강구하라는 답변이 올 것이고, 언제나 관심을 갖고 지켜 봐주심에 감사한다는 인사말을 덧붙일 것입니다.
좀 자세하게 답변하는 회사들은 계약금 포기가 문제 되는 게 아니라 회사 형편상 중도금 대출금을 대위변제할 수 없기 때문에 계약의 해제는 불가능하다고 하겠지요. 한 수 더 뜨는 회사들은 입주시작부터 대출금에 대한 이자를 내야하고, 입주기일을 어기게 되면 법적조치가 따를 것이라는 협박성의 편지를 보낼 것입니다.
[[2. 계약금 포기와 중도금 대출 이자도 변제하겠다는 해제통지]]
지금의 시장 상황에서는 계약을 해제해도 재분양이 어렵고, 귀하의 개인 부채인 중도금 대출액 변제가 어렵기 때문에 해제해 드릴 수 없다고 하겠지요. 지금으로서는 불가하나 일단 귀하의 뜻은 알았으니 입주 때 다시 의논하자는 통지를 보내기도 할 것입니다.
건설사에서 답변을 하지 않게 되면 어찌될까요? 법에서는 묵시적 합의해제로 간주하고 일정기간이 지난 후 수분양자는 중도금 대출액에 대한 이자 금액을 변제 공탁 한 후 해제를 주장하면서 그 후에 발생하는 손해에 대한 거부를 할 수 있을 것입니다.
[[3. 묵시적 합의해제란 이런 것이다]]
甲은 5억짜리 아파트를 분양받았고, 계약금은 10%를 걸었습니다. 분양계약 후 1개월쯤 되었을 때 은행에 가서 중도금 대출을 받던지 매회 현금으로 납부하라 했으나, 살고 있는 주택 값이 터무니없이 떨어지자 후일을 염려하여 중도금 대출을 받지 않았고 현금납부도 하지 않았습니다.
건설회사에서는 왜 중도금 대출을 받지도 아니하고, 현금 납부도 하지 않느냐는 별다른 독촉도 없이 입주 시기를 맞게 되었다면 이 계약은 당사자 쌍방이 계약을 실현하지 아니할 의사가 일치됨으로써 묵시적으로 합의해제가 되었다고 해석함이 상당하다는 것입니다.(대판 1994.8.26. 93다28836)
그러나 甲이 밀렸던 중도금과 잔금을 동시에 내겠다고 하면서 입주하기를 원했을 때 건설사가 이를 승낙하면 그때부터 계약은 다시 살아나게 됩니다. 그러나 甲이 또 이행지체를 하게 되면 지체에 대한 책임을 져야 하겠지요. 여러분들께서 건설사에 해제통지를 보낸 일이 있으신가요? 오랜 동안 답이 없었다면 재판 때 이미 해제통지를 보냈다는 사실을 증거로 제출해 보십시오.
윤정웅 내 집 마련 아카데미(부동산카페)
수원대학교 사회교육원 교수(부동산, 법률)
법무법인 세인(세인종합법률사무소)국장