알짜 중에 알짜, 파생상가를 아시나요

소비층 고정, 안정적인 수익 가능해 초보 투자자도 제격

중앙일보조인스랜드 | 중앙일보조인스랜드 | 장경철 | 입력2012.06.01 08:46

#서울 금천구 가산디지털단지 지식산업센터(구 아파트형 공장) 지원시설 내 구내 식당을 운영하는 박경한(가명.48)는 구내식당 운영만 12년째인 베테랑이다.

연면적 6만m²인 지식산업센터에서 박씨가 분양을 받은 상가는 지하 1층 1485m²(약 450평) 규모. 총 분양가는 22억원이었다. 박씨는 현재 구내 식당을 운영하면서 하루 400만원, 월 8000만원 가량의 매출을 올리고 있다. 마진율을 50%로 고려할 경우, 연 4000만원 가량의 수익을 올리고 있는 셈이다.

특히 분양 당시 대출 조건이 분양가의 70% 선에 달할 정도로 초기 투자 비용이 작아 수익률 제고에 큰 도움이 되고 있다는게 박씨의 조언이다.

상가시장에서 파생상가들이 인기를 끌고 있다. 파생상가는 배후세대를 특성에 따라 파생적으로 형성되는 부수적인 업종을 유치하는 점포를 말한다. 쉽게 풀이하면 ‘보조 상가’라고도 불리는 대형시설에 딸려 있는 부속상가를 말한다.

예컨대 메디컬 빌딩의 약국·안경점, 오피스텔·도시형 생활주택 복합상가 내 베이커리·부동산 중개업소, 학원전문상가 문구점, 대형 극장의 패스트 푸드점이나 매점, 의류 쇼핑몰의 수선점, 대단지 아파트 단지내 상가 마트·세탁소·미용실, 전문 병원의 식당, 대형 예식장 건물의 식당, 지식산업센터 내의 구내식당, 편의점, 문구점 등과 같이 주 건물의 부속·보조역할을 하는 것을 칭한다.

이들 상가들은 ‘바늘가는데 실가는’ 역할을 하는 점포인 탓에 주 건물의 영업 상황에 따라 사업의 성패가 좌우되며, 잘 고르면 상당한 장점을 지닌 상가로 평가받는다.

특히 주로 본원시설의 수요에 맞춰 부수적으로 지어진 상가이기 때문에 매출액이 꾸준하다. 소비층이 고정적이고 같은 건물이나 주변의 유입고객 위주로 영업하기 까닭에 영업 경험이 없는 초보투자자가 직접 운영을 하기도 안정적이다.

물론 주의점이나 살펴볼 점도 있다. 파생상가에 투자할 때는 본원 시설이 활성화할 수 있을지 여부를 충분히 검토한 뒤 투자해야 한다. 최근 대형 쇼핑몰이나 상가가 상가 활성화에 실패한 경우가 적지 않은 만큼 더욱 주의를 요한다. 파생상가를 분양받으려는 경우에 배후세대의 입점 경쟁률이나 분양률도 꼭 따져봐야 한다.

상가규모를 감안하여 고정적으로 상주하는 고객의 수가 어느 정도인지를 정확히 파악해보고 주변 상가와 비교해 유동인구를 잠재고객으로 끌어들일 수 있는지 집객요소나 흡입요소를 갖춘 경쟁력이 있는지 충분히 따져야 한다.

파생상가는 고정고객 확보가 쉽다는 이점 때문에 분양·임대가가 상대적으로 높은 편이다. 투자 수익률을 철저히 계산하고 주변 상가시세를 비교한 후 적정 분양가에서 투자하는 게 좋다. 상주고객과 일부 유동객 만을 대상으로 영업하기 때문에 안정성은 뛰어나지만 유동인구 확보가 쉽지 않는 경우 매출이 크게 오르지 않는 점도 염두에 둬야 한다.

한 상가전문가는 “최근 오피스텔·도시형 생활주택, 지식산업센터, 오피스, 메디컬빌딩 등이 인기를 끌면서 덩달아 파생점포들의 인기도 높아지고 있는 추세”라면서 “임대사업에 관심은 많지만 상가투자에 초보 투자자인 경우 되도록이면 권리금이 없고 분양가가 저렴한 중심가형 신축 대형건물 내 소형 상가에 투자하는 것이 유리하다”고 말했다.

△서울 양천구 신정3지구 서남프라자1 약국=분양면적 63.27m²(19.14평), 전용면적 34.57m²(10.46평)이다. 임대조건은 보증금 1억원에 월세 350만원(부가가치세 별도)이다. 분양가는 7억 5천만원(부가가치세 별도)으로 보증금 1억원과 융자 3억(분양가 40%)를 차감한 실투자금은 3억 5천만원으로 연 수익률은 7.34%선이다.

서남프라자는 신정3지구 3,100여세대, 푸른마을 2,000여세대, 동일하이빌 700여세대 등 7,000여세대를 배후로 하는 항아리 상권형태를 띄고 있으며, 아파트 출입구와 초등학교를 마주하고 있어 소비접근성이 좋다. (02)2052-6225

△경기 광명시 소하동 기아파크빌 베이커리=분양면적 89.98m²(27.22평), 전용면적 54.21m²(16.40평)이다. 임대조건은 보증금 5천만원에 월세 350만원(부가가치세 별도)이다. 분양가는 7억원(부가가치세 별도)이며, 실투자금은 3억원으로 연 7.6%의 수익률이다.

기아파크빌은 70실의 도시형생활주택을 배후로 기아자동차 소하공장 출입구를 마주하고 있으며, 휴먼시아 3,4,5 단지 및 기아자동차 타운아파트 등 진출입로에 위치해 있다. (02)898-3811

△파주 운정지구 한양수자인 아파트 단지내 상가 마트=780세대 파주 운정신도시 한양수자인 단지내 상가에 마트가 입점되었다. 분양면적 59.1m²(17.88평), 전용면적 46.28m²(14평)이다. 임대조건은 보증금 1억원에 월세 240만원(부가가치세 별도)이다. 분양가는 5억64만원(부가가치세 별도)이며, 융자를 고려하지 않은 수익률은 연 8.8%선이다. (031)706-5955