안녕하십니까? 여러분의 부동산 에이전트 곽재혁 입니다. 2012년 6월의 부동산 소식을 업데이트 해드리겠습니다. 5월달은 그야말로 일부지역에서 광란의 5월(?)을 보냈습니다.
특히 대도시 일부지역 남가주의 경우 LA 한인타운과 일부 한인선호 지역에서 두두르지게 경쟁이 심화 되어서 원래의 가격 보다 훨씬 높은 가격대에 거래가 이루어 지는 현상이 나타난 한달 이었습니다. 그리고 마켓에 나와있는 매물의 수가 줄어들고 시장에서 매물이 매매되는 시간이 크게 단축되고 있습니다. 그리고 일부 지역에서는 매매가격이 상승하고 있습니다. 전반적으로 이러한 상황은 앞으로 어느정도 기간동안 지속될 전망 입니다.
[[왜이러한 현상이 나타나는가?]]
이러한 현상이 나타나는 이유는 여러가지가 있습니다. 일단 첫째는, 시장에 매물의 공급이 부족한 상황속에서 구입을 원하는 바아어들간의 경쟁에 의해서 셀러스 마켓 (공급보다 수요가 더많을 경우 발생)이 형성 되었기 때문이입니다.
두번째로, 5월초 정도부터 주식시장에 투자를 했던 투자가 들이 특히 대표적인 현물시장인 부동산 시장으로 자금을 옮기기 시작 하면서 발생한 상황이고 세번째로, 아직까지 은행의 차압 매물보다는 일반 매물이 시장에서 차지하는 비중이 높은 관계로 그만큼 가격또한 상승하는 현상을 보이고 있는 점입니다.
결국은 마켓에 매물의 공급이 늦추어 지면서 그만큼 일부 지역에서 특히 2유닛이나 4유닛등 소위 투자 선호매물들의 경우는 유독 경쟁이나 가격등이 상승을 하고 있습니다.
[[부동산 시장은 과연 바닥을 친것인가?]]
최근의 상황을 보면서 많은 언론들이나 경제학자들 그리고 일선에 있는 부동산 에이전트들이 공통적으로 이야기 하는것이 바로 부동산 시장이 바닥을 쳤다는 것입니다. 이들이 내세우는 근거는 마켓에 매물이 빠른 속도로 소진이 되고있고 시장에 많은 바이어들이 있으며 주택 소유주들이 차압으로 가는 상황이 많이 줄어들고 있다는 이유를 들고 있습니다.
하지만 가장 중요한 것은 아직도 마켓에 나오지 않은 수많은 은행 차압 매물들과 차압직전에 있는 수많은 주택들 그리고 지금은 페이먼트를 하고 있지만 가까운 장래에 차압이 진행될수 있는 적지않은 수의 그림자 주택들(shadow inventory)가 시장에 여전한 위협 요인으로 작용하고 있습니다.
이문제가 해결이 되지 않는다면 부동산 시장 특히 주택시장의 회복에 대한 논의는 아직은 시기상조로 보이며 또한 투자가들이 아직은 한번더 숨을 고르는게 중요 하다고 생각이 듭니다.
[[과거의 예를 통해본 앞으로의 예측 (언제가 진정한 회복인가?)]]
과거에도 이러한 상황이 일어났던 시기가 있었습니다. 1990년대말 정도에 어느순간 부터 갑자기 시장에 나오는 매물들의 오퍼가 폭증을 하고 매매가격이 상승한 상황이 똑같이 반복이 되었던 적이 있었습니다. 하지만 이러한 현상들은 시장에 은행매물이 공급되기 시작하면서 점차 줄어들었고 시장에서 은행매물들이 소진되는 3-4년간은 부동산 시장에 특별한 상승세가 감지되지 않았습니다.
시장에서 본격적으로 회복세가 감지되면서 부동산 시세가 상승한 시기는 이러한 은행의 차압매물이 시장에서 전부다 소진이 된시기 이후였습니다. 이때를 대략 2000년에서 2001년으로 봅니다. 이와 마찬가지로 앞으로의 회복세 또한 비슷한 패턴에 대입을 해보아도 마켓에서 소위 그림자 재고라는 큰 위험 요소가 사라지고 일반 매물이 시장에서 주도적인 매물의 공급원이 될때에 가능하다고 하겠습니다. 이공식대로 된다면 앞으로 최소 2-3년간은 주택시장이 활발하게 움직이고 5년정도 지나야만 본격적인 가격의 상승을 정상적으로 기대해 볼수 있다고 생각이 듭니다.
계속 반복해서 말씀을 드리지만 현재의 상황을 부동산 시장이 바닥을 쳤다고 판단을 하고 무리하게 투자를 하는것 보다는 조금더 매물이 나올때까지 기다리시는게 현명 하다는 점을 다시한번 강조 드리고 싶습니다. 그리고 특히 6월의 유럽의 상황을 지켜 보아야만 특히 상업용 부동산 시장의 향배가 결정이 되지 않을까 합니다.
그리스의 위기로 시작되고 있는 유럽시장의 불안정으로 이미 미국의 국채의 수익률이 최하를 기록하고 있고 달러의 가치가 높아지고 있기 때문에 특히 투자의 목적으로 부동산 구입을 고려 하시는 분들은 사태를 조금더 지켜 보아야만 하며 한국에서 미국으로의 투자를 계획 하시는 분들은 달러를 확보 하셔야만 할시기라고 생각이 됩니다.
미국 - 곽재혁 현지리포터
現 미국 Coldwell Banker Best Realty 중개인
現 미주 중앙일보 ASK미국 전문가 활동