오피스텔 투자 이렇게 하자

수익형부동산 투자전략 (오피스텔)

중앙일보조인스랜드 | 중앙일보조인스랜드 | 김인만 | 입력2012.06.03 21:22

은퇴세대 증가, 저금리 시대, 불안한 경제상황으로 투자형부동산이 주춤하면서 수익형부동산의 인기가 높아지고 있다.

수익형부동산이라 함은 시세상승보다는 임대수익을 목적으로 하는 부동산인데 이런 수익형부동산 중에서도 오피스텔은 수익형부동산의 대표라 할 수 있다.

오피스텔은 아파트 대비 비교적 저렴한 가격으로 투자문턱이 낮고 고정적인 임대수익뿐만 아니라 지역에 따라서 시세상승도 가능하기 때문에 수익형부동산 중에서 인기가 높아서 침체된 분양시장에서 그나마 선방을 하고 있다.

오피스텔은 임대수익률이 가장 중요한데 통상적으로 6% 정도 나오면 괜찮다고 할 수 있지만 서울에서는 6% 수익률이 나오기가 쉽지는 않고, 수도권, 지방으로 갈수록 수익률은 더 높게 나오는 경향이 있어서 관리상의 문제만 아니라면 꼭 서울을 고집할 필요는 없다.

특히 오피스텔은 주택이 아니기에 취득세 감면대상이 안되어서 취득세율이 4%이며, 중개수수료도 6억초과 주택과 동일한 0.9%이하 협의하게 되어있어서 주택보다 취득비용이 높게 들어가고, 매월 월세를 받다 보니 종합소득세 신고를 해야 하기 때문에 실질 수익률은 더 낮아질 수 있다.

또한 최근 오피스텔이 인기다 보니 매매가 상승과 더불어 분양가도 인기에 힘입어 다소 높게 책정되는 경향이 있어서 수익률이 예전만 못하게 나오는 경향이 있어서 지나친 환상을 가지고 접근하는 것은 주의가 필요하다.
실제로 최근 분양하는 강남권 오피스텔의 수익률이 4.5% 정도밖에 나오지 못하는 실정이다.

그리고 수익률뿐만 아니라 공실률도 중요하다.
아무리 수익률이 좋아도 몇 개월 임차인을 못 찾으면 공실 기간만큼 그대로 손실이 발생하기 때문에 수요층은 풍부한지 반드시 확인이 필요하며, 가급적 임대수요가 풍부한 도심, 역세권, 대학가, 업무시설 밀집지역이 유리하다.

새롭게 조성되는 신도시나 택지지구의 경우 인프라가 완성될 때까지 시간이 필요하기 때문에 초기 임차인 구할 때 고생할 수 있고 수익률도 다소 낮게 나올 수 있는 점 생각해야 한다.

그 외 관리비가 아파트 보다 많이 나오고 임차인의 손바뀜이 자주 일어나기 때문에 이런 점도 감안을 해야 하고, 발전가능성과 더불어 주변 오피스텔 공급이 너무 많거나 예정되어 있는지도 반드시 체크를 해야 할 것이다.

또한 한 채만 있어도 임대사업이 가능하지만 5년 이상 임대를 해야 하기 때문에 장기적인 계획을 세워야 하며 중간에 팔면 감면혜택을 받았던 세금을 모두 내놔야 하는 점도 생각을 해야 한다.

이왕 알아보는 거 오피스텔에 대해 조금 더 상세하게 알아보도록 하자.
건축법상 오피스텔은 주택이 아니라 업무시설로 구분이 된다.
주택이 아니라는 것은 주택 청약 시 주택에 포함되지 않기 때문에 오피스텔을 보유하고 있어도 주택청약 할 때 아무런 제약이 없다.

세법에서는 오피스텔이 무조건 업무용이 아니라 용도에 따라서 주거용과 업무용으로 구분이 된다.

오피스텔을 업무용으로 사용하면 부가가치세 매입세액의 환급이 가능하고, 주택의 수에서도 제외가 되어 양도세 주택 수에 포함되지 않아서 오피스텔과 주택을 각각 보유하고 있으면 주택은 양도세 비과세를 받을 수 있다.

다만 업무용 오피스텔은 주택이 아니기에 1주택 비과세요건을 충족했더라도 양도세 비과세를 받을 수는 없고 일반세율이 적용되며, 오피스텔 임대료에 대해서는 부가가치세와 소득세 납세의무가 발생한다.

오피스텔을 주거용으로 사용하면 주택의 수에 포함이 되어 양도세 주택 수에 포함이 되어 오피스텔과 주택을 각각 보유하고 있으면 1가구 2주택이 되어 주택은 비과세를 받을 수가 없다.

다만 주거용 오피스텔은 주택으로 간주되어 1주택 비과세요건을 충족하면 양도세 비과세가 가능하다.

그리고 주거용 오피스텔로 임대를 하면 이에 대해서 부가가치세가 과세되지 않는 반면, 건축비에 대한 부가가치세 매입세액을 환급 받을 수가 없고, 임대소득에 대해서는 소득세 납세의무가 발생한다.

마지막으로 주거용과 업무용 오피스텔은 어떻게 구분하는 것인지 이해를 돕고자 2003년 2월 국세청에서 나온 주거용 오피스텔의 주택판정지침을 소개한다.

1) 주민등록상 전출입 기록이 있는 오피스텔 : 단순히 업무용으로 오피스텔을 사용하는 사람들은 주민등록을 옮기지 않기 때문에

2) 미성년 자녀와 함께 거주하는 오피스텔 : 자녀들과 함께 생활하는 오피스텔을 업무용으로 볼 수 없기때문에에, 취학 통지서나 학적부상 주소 등을 근거로 미성년 자녀가 거주하고 있는지를 가를 방침임

3) 전기, 전화료 등 공과금 영수증도 판단 기준임 : 같은 면적의 일반 사무실에서 내는 공과금 수준과 비교하기 위한 것임

4) 구독하는 신문이나 잡지 종류도 점검 기준이 됨 : 구독하는 신문이나 잡지 종류가 사업자등록증에 표시된 업종과 별다른 관계가 없으면 실제기능을 주거용으로 볼 수 있기 때문임

5) 기타 오피스텔 소유자의 은행계좌나 의료보험 기록을 점검, 실제거주 여부를 판정

감사합니다.

김인만 부동산연구소