도시형생활주택 이렇게 투자하자

수익형부동산 투자전략 (도시형생활주택)

중앙일보조인스랜드 | 중앙일보조인스랜드 | 김인만 | 입력2012.06.10 18:34

1인가구 증가로 소형주택의 수요가 늘어나고 있지만 소형주택은 부족하고, 은퇴세대 증가로 고정적인 임대수익이 나오는 수익형부동산 인기가 높아지면서 오피스텔과 더불어 도시형생활주택에 관심이 높아지고 있다.

도시형생활주택이란 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’상의 도시지역에 주택건설사업 계획승인을 받아 건설하는 20세대 이상 150세대 미만의 공동주택으로 기반시설의 부족으로 난개발이 우려되는 비도시지역은 건설이 불가하다.

도시형생활주택은 단지형 다세대, 원룸형, 기숙사형으로 나뉘어지는데
단지형 다세대는 세대당 주거전용면적 85㎡이하의 다세대 주택(주거층 4층이하, 연면적 660㎡이하)로 건축위원회 심의를 거쳐 1개층 추가가 가능하다.

원룸형은 세대당 주거전용면적이 12㎡이상 50㎡이하로, 세대별 독립된 주거가 가능하도록 욕실과 부엌을 설치하고 하나의 공간으로 구성하며 각 세대는 지하층에 설치가 불가하다.

기숙사형은 세대당 주거전용면적이 7㎡이상 30㎡이하로, 취사장, 세탁실, 휴게실은 공동으로 사용하며 각 세대는 지하층에 설치가 불가하다.

그런데 도시형생활주택이 어떤 장점이 있는데 이렇게 많이 짓는 것일까?
건축물 용도가 공동주택이고 주택법이 아닌 건축법 감리를 따르는 등 건축관련 혜택은 건축주가 아니면 중요하지 않고 일반인들이 관심 가질만한 내용만 살펴보면 분양가상한제 적용이 안 되어서 전매제한, 재당첨금지 등의 불이익이 없고, 주택공급에 관한 규칙에 의거 추첨을 통한 공급을 함으로 청약통장이 필요가 없다.
또한 오피스텔보다는 관리비용이 작다는 장점도 있다.

세제혜택은 임대사업을 하면 취득세, 재산세, 종합부동산세 등에 혜택이 있다.

취득세는 40㎡이하(면제, 1세대 이상), 40~60㎡(면제), 60~80㎡(50%감면), 85~149㎡(20%감면)

재산세는 40㎡이하(면제, 2세대 이상), 40~60㎡(50%감면), 60~80㎡(25%감면), 85~149㎡(해당없음)

종합부동산세는 전용면적 149㎡이하, 임대목적 1세대 이상을 5년 이상 임대 시 과세기준일 현재 6억 이하(지방 3억) 비과세 된다.

양도세는 일반주택도 다주택자 중과세가 폐지되고 일반세율 적용되기 때문에 도시형생활주택이라고 특별히 혜택이 있다고 할 수는 없다.

이런 혜택과 수익형부동산의 인기를 등에 엎고 도시형생활주택 공급이 늘어나고 광고도 홍수를 이루고 있어서 옥석을 가리는 지혜가 필요하다.

도시형생활주택은 분양 시 발코니면적, 기타공유면적(주차장 면적 포함)등을 포함하여 평당 분양가를 산정하는 경우가 많아서 분양가가 낮은 것으로 착시현상을 일으킬 수도 있다.

분양가를 주변 아파트와 비교하면 당연히 저렴하다고 생각할 수 있지만 그렇게 단순하게 생각할 문제는 아니고 주변 원룸이나 다른 도시형생활주택 또는 오피스텔 시세와 수익률까지 조사를 해서 적정 분양가를 판단하는 것이 좋다.

또한 높은 수익률을 이야기 하는데 대출을 받는 조건으로 적은 초기투자금액을 기준으로 수익률을 산정해서 특히 높은 수익률을 홍보하는데 이 역시 주의가 필요하다.

통상적으로 분양가 대비 수익률은 서울은 5-6%, 수도권은 7-8%, 대출 포함하면 서울은 7-8%, 수도권은 10-11% 정도 나오면 괜찮은 수준이라 할 수 있으며, 이보다 낮은 수익률이라면 임대수익 목적으로는 적합하지 않다고 할 수 있다.

수익률이 낮아도 주변 개발가능성이 높아서 투자가치 높다고 홍보하는 곳들도 많은데 언제 개발이 될지 뜬 구름 잡는 이야기에 현혹되지 말고 냉철한 판단이 필요하다.

또한 공실률, 주차장, 건물상태, 자산가치, 향후 매매계획 등을 고려한 종합적인 판단이 필요하다.

공실이 발생하면 수익은 고사하고 바로 손실로 연결되기 때문에 주변 임대수요층이 풍부한지, 임차인을 구하는데 다른 문제가 없는지 주변 부동산 몇 군데 방문해서 꼭 확인을 해보는 것이 좋고, 주차장과 건물상태도 매우 중요한 체크 포인트이다.

혹시나 견본주택이나 팜플렛만 보고 계약했다가 주차공간이 부족하거나 건물이 날림공사를 했거나 내부, 외부 마감재가 수준 이하 이거나, 내부 인테리어, 옵션상태가 엉망이면 공실이 되거나 임대료가 낮아질 수 있기 때문에 철저한 확인이 필요하다.

또한 내가 몇 년 후에 매도를 할지, 매도를 할 때 가치상승을 하면 좋지만 그보다는 손실이 발생하지 않고 현재가치 유지는 가능할지도 고민을 하는 것이 좋다.

수많은 도시형생활주택의 홍수 속에서 썩은 진주도 있기 때문에 무조건 분양관계자의 말만 믿으면 안 된다. 하지만 썩은 진주가 있다고 무조건 불신하고 포기를 하기 보다는 숨은 진주를 찾기 위하여 철저한 조사분석 후 스스로 타당성을 판단하는 노력을 하는 것이 현명한 선택이라 할 수 있다.

감사합니다.

김인만 부동산연구소