반값 경매 가능할까?

상식 이하의 가격은 분명 이유가 있다

중앙일보조인스랜드 | 중앙일보조인스랜드 | 오은석 | 입력2012.06.12 10:57

주택 경기가 침체기인 요즘 언론매체와 컨설팅 업체에서 서울 및 수도권의 주택을 반값으로 살 수 있다는 문구가 성행중이다. 이들의 주장처럼 시세의 반값으로 낙찰 받아 제 값으로 매도할 수 있다면 양도차익만으로도 남부럽지 않는 재테크가 가능해 진다.

예를 들어 2억에 낙찰 받아 1년 내에 4억에 매도가 가능하다면 단기 중과 양도소득세를 내고도 1억 정도의 수익은 얻을 수 있다는 의미이다.

일반적으로 경락잔금대출이 낙찰가의 80%까지 가능하다는 점을 감안한다면 5천만원 정도의 실투자금으로 세금 및 모든 경비를 제하고도 1년 내에 최소 130% 이상의 수익을 얻을 수 있으니 참으로 놀라운 수익률이지 않는가?

지방이 아닌 서울에서 주택을 대상으로 130% 정도의 투자 게임을 할 수 있다면 나는 묻지도 따지지도 않고 투자를 할 것이다.

그런데 아무리 찾아봐도 내 눈에는 그런 물건들이 보이지 않는다. 그럼 반값 경매는 결국 거짓이라는 말인가? ‘반값 경매’라는 문구의 함정 그리고 그 속에 감춰진 진실은 무엇일까?

반값 경매에서 ‘반 값’의 기준은 시세가 아닌 최저매각가격이다.

경매입찰자나 매수희망자의 입장에서는 반값의 기준을 ‘시세’로 이해하겠지만 컨설팅업체에서는 시세가 아닌 ‘최저매각가격’을 말한다.

최저매각가격이란 입찰자가 입찰하고자 하는 경매물건의 최저가격으로 이보다 더 아래도 입찰할 수 없는 하한선이라고 생각하면 된다. 다시 말해 최저매각가격 미만으로 입찰가를 적으면 무효가 되기 때문에 최소한 최저매각가격이상으로 입찰을 해야하며, 그 이상으로 입찰한 사람들 중에 가장 높은 가격으로 입찰한 사람이 낙찰자가 되는 것이다.

최저매각가격은 처음에는 감정평가가격과 동일하지만 유찰이 되면 전 입찰기일의 최저매각가격을 기준으로 20~30%씩 저감을 하게 된다.

예를 들어 서울 지역의 감정평가가격이 1억원인 주택이 경매로 나왔다면 최저매각가격 역시 1억원이나 아무도 입찰을 하지 않아 유찰이 될 경우 다음 입찰기일에는 최저매각가격이 20%가 저감된 8천만원으로 경매가 진행된다.

또 한번 유찰되면 전 회차 최저매각가격인 8천만원의 20%가 저감되기 때문에 64%, 즉 6천 4백만원이 최저매각가격이 되는 것이다.

현재 경매로 진행되고 있는 서울의 중대형 또는 대형아파트의 경우 감정평가가격은 일반적으로 6개월 전에 평가된 가격이기 때문에 현재의 시세와 차이가 있다.

예를 들어 감정평가가격이 10억원인 아파트가 3회 유찰되어 최저매각가격이 51%로 떨어졌다고 하자. 감정평가가격 기준으로 본다면 현재의 최저매각가격은 반값이 맞지만 현실은 아니다.

이런 물건의 경우 강남 3구에 주택을 기준으로 시세는 8억대 정도에 형성되어 있고 실제 낙찰가는 51%가 아닌 65~75% 정도에서 낙찰되고 있다. 즉 8억원을 기준으로 반값이면 4억원대에서 낙찰이 되어야 하지만 현실은 6억5000만원에서 7억 5000만원에 낙찰되고 있는 것이다.

경매가 저가에 매입할 수는 있지만 반값은 절대 아니라는 것이다. 반값에 낙찰되는 물건의 경우 대부분 권리상 또는 물건상 하자가 있다. 그렇다고 시세 대비 반값으로 낙찰되는 물건이 전혀 없는 것은 아니다.

필자에게 상담하는 회원들 중에 “왜? 이 경매 물건이 이렇게 저렴하나요? 무슨 문제가 있는가요?”라고 문의하는 사람이 많다.

여러 가지 케이스가 있었지만 가장 많은 경우를 몇 가지 정리 해 본다면,

첫째, 임차인에게 대항력이 있어 보증금을 낙찰자가 인수해야 하는 경우이다.

예를 들어 시세가 1억원인 주택에 임차인이 5천만원의 보증금을 내고 점유하고 있다고 하자. 임차인이 대항력은 있지만 배당요구를 하지 않아 낙찰자가 인수해야 하는 경우 이 주택을 7천만원에 입찰하고자 한다면 최소한 최저매각가격이 2천만원 미만으로 떨어져야 한다.

즉 2000만원에 낙찰 받았다고 하더라도 나중에 임차인에게 보증금 5000만원을 추가로 돌려줘야 하기 때문에 형식적으로는 2천만원에 낙찰 받았지만 실질적으로는 7000만원에 낙찰 받은 셈이 되는 것이다.

둘째, 일반적인 주택이 아닌 지분경매나 건물만 매각인 경우이다.

주택 전체가 경매로 나온 것이 아닌 그 주택의 지분만 경매로 나왔거나 건물과 토지 전부가 아닌 건물만 경매로 나왔을 경우에는 주택 전체가 경매로 나왔을 때 보다 당연히 감정평가가격이 낮다.

문제는 이런 당연한 것 조차도 모르고 경매를 하는 사람이 많다는 것이다. 경매가 대중화 되면서 요즘 부쩍 셀프 경매를 하는 사람들이 증가하고 있다. 기본적인 공부 없이 경매 시장에 뛰어들었다가는 수익은커녕 지금까지 한푼 두푼 모은 소중한 종자돈을 하루 아침에 잃을 수도 있다. 큰 것을 빨리 얻기 위해 준비 없이 욕심을 부리다가는 더 큰 것을 잃을 수 있다는 사실을 간과해서는 안된다.

마지막으로 주택 자체에 하자가 있는 경우이다.

방수나 방음이 되지 않거나 내부가 일부 소실되거나 천장이 내려앉거나 결로현상이 심하거나 건축 된지 오래되어 리모델링을 해야 하는 등 주택 자체의 하자로 인해 수리 비용이 많이 발생하는 경우이다.

이럴 경우 수리비용을 감안해 입찰가를 산정해야 하기 때문에 당연히 낙찰가는 낮아 질 수밖에 없으며, 반값 이하로도 낙찰되는 경우가 있다.

주택이 권리상 또는 물건상 하자가 있다고 해서 모두 입찰을 포기해야하는 것은 아니다.

하자를 치유하는데 필요한 경비를 제외하고도 수익이 날 수 있다면 오히려 틈새시장으로 작용할 수도 있다. ‘반 값 경매’ 시세보다 저렴하게 매입할 수 있다는 말에 현혹되기 전에 무슨 이유로 반값에 낙찰 받을 수 있는 것인지 꼼꼼하게 체크해본 후에 입찰 여부를 결정해야 후회 없는 결과를 얻을 수 있을 것이다.

오은석 (부동산재테크 커뮤니티 '북극성' 운영자)