2008년 미국발 금융쇼크 이후 2012년 유럽발 재정위기로 지금 실물경제는 침체의 늪을 벗어나지 못하고 있습니다.
그러나 위기는 곧 기회다라는 말이 있듯이 우리는 이럴때일수록 냉정을 되찾아 장래 부동산경기를 전망해 봐야 합니다.
필자가 일전에 칼럼에서도 밝혔듯이 2008년 미국발 금융쇼크때는 지방 선두주자 부산, 경남 소형아파트가 약진을 하여 이후 코스피지수가 상승세를 탄 2011년 상반기까지 대세상승을 이어 나갔습니다.
결과론적으론 지방 선두주자 부산, 경남 소형아파트는 2007년 하반기~2011년 상반기까지 햇수로 5년동안 대세상승하였습니다.
지방이라하더라도 지방 선두주자 부산, 경남과 지방 후발주자 대구, 경북 등은 시차를 달리하는데 부산, 경남 소형아파트는 2003년에 정점을 친후 4년 정도의 조정기간을 거쳐 2007년 하반기부터 대세상승을 타기 시작했군요.
지방 후발주자 대구, 경북 등은 2007년도에 정점을 쳤는데 이후 4년 정도의 조정기간을 거쳐 2011년 하반기부터 대세상승을 타기 시작하여 현재에 이르고 있습니다.
개인적으로 이들 지방 후발주자 소형아파트도 2011년 하반기부터 2015년까지 한 5년 정도까지 대세상승을 탈 것으로 예상됩니다.
결론적으로 말씀드리자면 지방 선두주자와 지방 후발주자는 4년 정도의 시차를 두고 있는데 공교롭게도 2008년 미국발 금융쇼크 이후 4년뒤인 2012년에 유럽발 재정위기가 발생했군요. 참으로 절묘한 4년 시차입니다.
이상에서와 같이 부동산경기는 햇수로 4년 정도의 조정을 거치면 다시 반등하곤 하는데 4년 정도의 조정기간을 감안하면 2009년에 정점을 친 서울 부동산의 선두주자 강남권재건축은 2012년 말쯤엔 반등하지않을까 합니다.
물론 바닥에서 반등할려면 실물경제의 바로메타 코스피지수의 대세상승도 있어야 하고 부동산대책 등의 효과와 투자심리도 함께 따라주어야 합니다.
올 년말쯤엔 지방과 서울, 수도권 쌍끌이 장세가 시작될 것으로 예상되며 그러나 오늘날 부동산시장의 근간은 여전히 세종시, 혁신도시 그리고 지방 후발주자 대구, 울산, 경북, 광주, 전남, 강원 등에 있으며 서울 및 수도권은 낙폭과대에 따른 반등 정도에 거칠 것으로 보입니다.
개인적으로 서울 및 수도권의 대세는 지방대세가 다 끝나고 2018년 평창동계올림픽 한해전인 2017년 대선이 있는 해쯤부터 시작되지않을까 합니다.
2000년대가 서울 및 수도권 전성시대였으니 2010년대엔 국토균형발전을 위한 세종시, 혁신도시 등 지방 전성시대라고 확신합니다.
세종시 분양 아파트에 이어 혁신도시 분양 아파트는 올 하반기쯤 탄력을 받을 것으로 관측됩니다.
그러고보면 혁신도시 아파트 분양 호조는 아직 갈길이 한참이나 남았습니다.
반면 서울 및 수도권은 2013년 한해 반짝 장세가 펼쳐질 것으로 예견됩니다.
이는 주도 부동산과 비주도 부동산의 차이때문입니다.
2000년대 서울 및 수도권 대세가 1999년~2007년까지 10여년 정도 이어졌듯이 2010년대 국토균형발전을 위한 지방화 시대를 맞아 지방 대세 역시 2009년~2017년까지 10여년 정도 이어질 것으로 예견됩니다.
서울 및 수도권은 지방 대세가 진행되는 기간동안 충분한 조정을 거치고 거품이 붕괴되면 2018년 평창동계올림 전후로 해서 다시 대세를 타지않을까 예상해 봅니다.
그래도 향후 서울 및 수도권 부동산은 2018년 평창동계올림픽이 큰 버팀목이 되는군요.
그러나 이같은 전망은 수출경기 호조 등 실물경제 대세도 따라줘야 합니다.
통상적으로 큰 수출호경기는 10년마다 한번씩 도래하기마련인데 1997년 12월 IMF때를 제외하곤 1985년~1987년 대미 수출호경기, 2005년~2007년 대중 수출호경기 두번 큰 수출호경기가 있었는데 2015년~2017년에도 큰 수출호경기가 도래할지 그건 하늘만이 알겠지요. 과연 실물경기가 일정하게 시차를 두고 순환하려는요?
작금의 지방 부동산 대세는 이러한 큰 수출호경기와 무관하게 국토균형발전을 위한 세종시, 혁신도시 건설과 2000년대 후반부 조선, 철강 등 재래산업 호경기 여파로 산업단지 인근 부동산 가격 상승이 빠르게 확산되고 있습니다.
2010년대 후반부에 나타날 것으로 예상되는 서울 및 수도권 부동산경기 대세 도래 이전까지는 지방 대세가 그 갭을 메울 것으로 사료됩니다.
2010년대는 지방화 시대입니다.
재테크맨 이주호
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