필자는 가끔 이런 생각을 해 봅니다.
우리나라의 국토 및 도시개발 흐름을 볼때, 서울 및 수도권은 1988년 88 서울올림픽을 치루고 비약적으로 발전하였으니 88 서울올림픽 개최 이후 10년이 지난해인 1997년쯤엔 서울 및 수도권의 발전에 이어 지방의 발전이 있어야 한다고...
그러나 이 모든 것이 1997년 12월 IMF를 맞아 국토개발의 틀이 깨지고 말았습니다.
1997년 12월 IMF 이후 1998년에 부동산 가격이 바닥을 친 후 1999년도에 대폭 상승하여 2000년도엔 일시적으로 조정을 받았는데 2000년 초, 밴처기업의 몰락 즉 코스닥지수의 대폭락과 대외 수출환경이 좋지않은 상태에서 내수 진작 즉 경기부양책을 펼쳐 내수와 연관이 있는 경쟁력이 있는 강남권 부동산 가격이 2001년부터 폭등하여 몇년동안 과열되자 급기야 2005년도에 8.31 부동산대책을 내놓기에 이르렀습니다.
1997년 12월 IMF 이후 경쟁력이 있는 대기업과 강남권 부동산이 어느정도 안정이 되니 참여정부는 국토균형발전의 필연성을 느껴 행정중심복합도시, 혁신도시, 기업도시 건설 정책을 내 놓았습니다.
박정희 대통령과 박정희 정권을 계속 반대해 왔던 노무현 대통령은 평소 악연이 있지만 지방을 발전시켜야 한다는 시대적 흐름에 따라 과거 1977년 박정희 대통령이 발표한 임시행정수도 건설을 수십년만에 들고나와 국토균형발전 정책을 펼치게 되었습니다.
시기적으로 봐서 국토균형발전을 위한 국토균형발전 정책은 역대 그 어떤 대통령이라도 할 수 밖에 없는 시대적 소명이라고 생각됩니다.
지방 대세는 이미 참여정부때부터 예고되어 있었지만 현실적으로 참여정부때에는 서울 및 수도권 부동산이 폭등하였고 이명박 정부가 출범한 2008년부터 비로소 지방 선두주자 부산, 경남의 대세가 시작되었군요.
한쪽 풍선이 부풀어 오르면 다른 한쪽은 줄어들게 되어 있는데 지방이 발전하니 상대적으로 서울 및 수도권은 소외될 수 밖에 없고 부동산시장 역시 이러한 방향대로 흘러가고 있군요.
이러한 국토개발 흐름에 따라 2010년대는 지방은 대세를 타고 상대적으로 서울 및 수도권은 조정에 들어갈 수 밖에 없는 처지가 되었습니다.
역으로 보면 IMF 이후인 2000년대 서울 및 수도권 전성시대에 서울 및 수도권이 대세를 타고 지방은 조정에 들어가고하는 것과 같은 논리입니다.
이는 그 년대의 주도 부동산과 비주도 부동산의 차이때문입니다.
지방 대세가 진행되는 동안은 서울 및 수도권 조정은 필수적이며 이러한 조정은 단기간에 끝나지 아닙니다.
2010년대에 지방 경상도, 전라도, 충청도, 제주도 등이 확실히 발전하고 나면 2018년 평창동계올림픽때부터는 제2의 수도권이라고 할 수 있는 강원도 일대의 발전이 확실시 됩니다.
예로부터 강원도로 가는 모든 길은 서울 청량리에서 통한다고 했는데 KTX 청량리~춘천~속초 노선(안)뿐만 아니라 KTX 청량리~원주~강릉 노선(안)도 서울 강북 청량리역이 출발점이 됩니다.
2018년 평창동계올림픽을 계기로 청량리는 옛 영화를 되찾을 것으로 사료됩니다.
이렇듯 교통의 흐름이 강원도 대표도시 원주, 춘천과 서울 강북 청량리가 연결고리가 되기 때문에 평창동계올림픽과 연계해 향후 서울 강북지역의 발전이 있을 것으로 나름 예상해 봅니다.
2010년대는 경상도, 전라도, 충청도, 제주도 등 지방 발전 시대이며 2020년대는 강원도와 강원도 인근 경북북부지역 안동, 영주 그리고 동해안 속초, 양양, 강릉, 행정 통합 예상지역인 동해 삼척 태백, 울진, 영덕과 서울 강북 전성시대가 되지 않을까 합니다.
이렇게 해서 전 국토가 균형발전되고 있습니다.
2018년 평창동계올림픽이 남북접경지역을 뺀 마지막 남은 미개발지인 강원도, 경북북부지역, 동해안 라인의 발전을 가져오게 하는군요.
부동산 투자에 있어서 중요한 요소는 경기사이클, 정책, 개발입니다.
경기사이클도 중요하지만 경기사이클과 무관하게 움직이는 정책, 개발도 또한 중요합니다.
작금의 지방대세는 경기사이클과 무관하게 움직이고 있으며 여기에다가 경기마저 좋아진다면 더더욱 탄력을 받게 되겠군요.
이렇듯 국토 및 도시개발에 따라 부동산시장이 꿈틀대고 있습니다. 부동산 투자와 시장의 근간은 정책, 개발, 경기사이클입니다.
경기사이클, 정책, 개발과 부동산은 뗄레야 뗄 수 없는 관계인가 봅니다. 부동산 투자 이전에 경기사이클, 정책, 개발에 대한 이해가 필요합니다.
이상 여러가지 정황으로 보아 2010년대 서울, 수도권 조정과 지방 대세는 필연적입니다. 국토 및 도시개발 정책, 개발에 따라 부동산시장도 흘러가고 있습니다.
재테크맨 이주호
J man investment
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