월세를 낼 것인가? 받을 것인가?

상가 투자에 실패한 원인을 철저히 분석하자.

중앙일보조인스랜드 | 중앙일보조인스랜드 | 오은석 | 입력2012.06.27 23:31

A씨는 20년 넘게 원단 도매업을 한 베테랑 사업가이다. 90년대 중반 하루 현금 매상이 1천만원을 넘는 경우가 많았고, 매일 저녁 정산할 때면 은행 직원이 직접 수금을 하러 왔다고 한다. 현금이 쌓이면서 어떻게 재테크를 해야할지 고민하던 중 지인의 소개로 상가를 3채 분양받았다. 그리고 그 상가는 의류 소매업으로 자신의 가족들이 각각 하나씩 맡아 운영하였다.

사업과 부동산 투자 두 마리 토끼를 잡기 위한 현명한 선택이라고 자화자찬했지만 IMF 여파를 피해갈 수는 없었다. 매출은 10분의 1로 감소하였고, 분양 받아 운영했던 상가도 문을 닫았으며 3채 모두 분양가의 30%정도 되는 헐값으로 매각을 하였다.

사업을 영위하기 위해서 거주하고 있던 60평의 고급주택을 급매로 매도하고 보증금 3000만원에 월세 40만원을 주고 단독주택 2층으로 이사를 갔다. 10년 동안 열심히 모았던 돈을 한순간에 잃어버린 것이다.

그 이후 남편과 하루 12시간 이상 일을 하면서 빚을 갚기 시작했고, 3년 전 30평대 아파트를 전세 3억에 들어가면서 약 1억원의 여윳돈이 생겼다. 그 여윳돈으로 어떻게 재테크를 할지 고민하던 중 필자가 운영하는 북극성 카페에 가입 후 상담을 요청해왔다.

A씨가 상가 투자에 실패한 원인은 무엇일까?

첫째, 자신의 눈이 아닌 남의 말만 믿고 투자한 것

A씨는 평소 친분이 있는 지인의 소개로 상가를 3채 분양받았다. 본인은 사업 이외에 부동산은 문외한 이였기 때문에 지인의 수익률이 좋다는 얘기만 믿고는 덜컥 계약 했다. 답답한 것은 3채나 계약하면서 분양가 이외에 확실히 아는 정보가 하나도 없었다.

수익률은 12% 정도 될 것이며, 1년 뒤 분양가에 2천만원 이상 피가 붙을 것이라고 했다고 한다. 3채를 사면 특별히 500만원을 할인해 주겠다고 하여 다른 사람보다 저렴하게 구입했다는 생각에 상가를 소개 시켜준 지인에게 감사의 의미로 200만원을 줬다고 했다.

분양 계약을 하기 전에 분양업자의 말만 듣기보다는 본인이 최소 2-3일만 시간을 내서 분양상가의 시행 및 시공사에 대한 정보, 주변의 상가의 최초 분양가와 현재의 매매가 그리고 월세와 권리금, 공실여부 및 상가임차인 회전율, 분양 후 10년 이내 상가의 임대수익률 등을 임장(현장답사)을 통해 눈으로 확인만 했어도 지금의 어려운 상황까지는 되지 않았을 것이다.

둘째, 한 상가에 3채 이상 투자한 것

한 상가 내지 한 지역에 2채 이상의 부동산을 소유하는 것은 리스크가 크다. 물론 임대사업자나 자금적 여유가 있거나 기타 특별한 상황에서는 다른 시각도 있을 수 있으나 부동산에 대해 문외한이었던 A씨의 경우에는 수익률에 대한 환상만이 있었을 뿐 리스크에 대한 위기관리 준비가 전혀 되어 있지 않았기 때문에 피해를 키웠다.

수익률이 좋다고 하더라도 ‘모’ 아니면 ‘도’ 식으로 집중투자를 하는 것보다는 리스크를 최소화할 수 있게 분산투자를 통한 안전투자가 결과적으로 현명한 투자라는 사실을 잊어서는 안된다. 집중투자로 대박인생, 인생역전을 말하는 이도 있지만 실패할 경우 감당해야할 고통과 삶의 무게가 엄청나게 크다는 사실을 명심해야 한다.

셋째, 부동산에 대한 최소한 지식조차 없었던 것

부동산은 우리의 삶과 뗄 수 없을 정도로 밀접한 관계에 있다. 그럼에도 불구하고 많은 이들이 어렵게 모은 종잣돈을 아무런 지식이나 경험 없이 짧은 시간에, 너무 쉽게 부동산을 매수하고 투자한다.

새로운 사업을 구상하거나 창업을 할 때에도 최소 6개월 이상 창업 절차에 대해 공부하고 입지 및 창업 노하우를 얻기 위해 노력한다. 창업과 마찬가지로 부동산 투자도 투자자의 인생을 좌지우지할 정도로 큰 금액이 들어가는 것이 일반적이다.

최소한 등기부등본 보는 방법, 매매가 및 월세 등 시세 확인 방법, 임대수익률 계산하는 방법, 적정 분양가 산정 방법 등만 공부했다고 하더라도 상황은 전혀 달라졌을 것이다. 자기 자신의 건강을 위해 운동을 하고, 생활의 활력소를 얻기 위해 취미생활을 하는 것처럼 자신의 재산을 지키고 재테크로 여유 있는 삶을 누리기 위해서 부동산 공부를 해야 한다.

다행히 A씨는 1여년 동안 부동산 공부를 하다가 필자가 추천해 준 잠실역 인근의 1층 상가를 2억 2천만원(분양가 5억 8천)에 낙찰받았다. 경락잔금대출을 80%(이율 6.1%)받았지만 보증금 4천만원에 월 190만원에 전세입자와 재계약을 해서 실투자금은 취득세 등의 부대비용을 포함해 모두 1200만원 정도 들어갔으며 매달 이자를 제하고 100만원 정도의 월세를 받고 있다.

A씨가 상가를 경매가 아닌 분양으로 받았거나, 경락잔금대출이 아닌 일반대출을 받았거나, 1여년 동안 상권 파악 등 부동산에 대해서 공부를 하지 않았다면 지금의 수익률은 분명 얻지 못했을 것이다. 필자는 개인 투자자이며, 내가 가지고 있는 노하우를 공유하는 멘토일 뿐 부동산 컨설팅 업자나 분양업자는 아니다.

만약 본인이 여러 가지 여건상 컨설팅 업자나 분양업자를 통해 부동산을 매입할 상황이 생기더라도 충분한 시간을 갖고 계약하기 전에 꼭 현장답사를 해서 공인중개사 등 전문가 조언을 듣고 최종 결정을 하길 바란다.

2008년 글로벌 금융위기 이후 실물경기가 악화되면서 부동산 시장도 깊은 침체의 늪에 빠졌다. 회복의 속도는 더뎠지만 작년 말 미국에서 발표된 각종 지표들은 세계경제시장의 회복에 대한 기대감을 높였고 한국 역시 올해 하반기에는 실물경기가 회복될 것으로 전망하였다. 그러나 그리스 사태로 불거진 유럽의 재정위기로 미국과 중국의 실물경기지수가 하락하는 등 국제 금융시장이 불안해지고 세계경기회복에 어두운 먹구름이 끼여 있는 상황이다.

국내 경기도 국제시장의 상황과 별반 다르지 않다. 쉽게 빠져 나오지 못하는 침체의 터널 속에 가계의 가처분 소득은 줄고 빚은 증가하면서 지갑은 쉽게 열리지 않았고 그 결과 내수시장이 회복되지 못하면서 침체의 골은 더욱 깊어지고 있다. 국내외의 여러 악재와 주택의 각종 규제로 인해 반사적으로 오피스텔, 도시형생활주택, 상가 등 수익형 부동산의 인기는 앞으로도 당분간 지속될 것으로 예상된다.

인기에 힘입어 수익형 부동산의 공급이 빠른 속도로 늘어나고 있으며 앞으로도 가속이 붙을 것으로 보인다. 문제는 과잉공급이 되면 경쟁을 하게 되고 경쟁에서 밀리면 공실이 발생하고 공실이 발생하면 수익형 부동산은 엄청난 리스크가 되어 투자자에게 큰 손실을 안길 것이다.

그 어느 때보다도 옥석을 가려 주의 깊게 투자를 해야 할 시기인 만큼 남의 말에 팔랑귀가 되어 후회하는 선택을 하기보다는 스스로 공부해서 후회 없는 선택을 하길 바란다.

오은석(북극성주) 다다재테크 대표&다음카페 북극성 운영자