장화신고 들어가 구두신고 나오라는 부동산 투자 격언이 있습니다. 이말인즉슨 개발 초기에 들어가 성숙기에 나오면 성공투자한다는 말입니다.
우리나라의 국토도시개발은 박정희정권때 부터 시작되었는데 1961년 5.16 군사정변 이후 청계천 복개공사, 용산구 이촌지구 개발에 이어 여의도, 반포, 영동지구 개발, 압구정동 현대아파트, 잠실지구 개발이 그러한 경우입니다.
강남 영동지구 토지구획정리사업으로 토지구획정리사업지구내 지주들의 불로소득이 커져 사회적으로 문제가되자 정부는 신도시 공영개발 즉 지자체, 공기업에서 보상비를 지급하고 토지를 매수하여 개발하는 방식을 도입하기 위하여 1979년 3월에 토지공사 전신인 한국토지개발공사를 발족하였습니다.
다음해인 1980년 12월 31일엔 신도시 공영개발을 위한 택지개발촉진법이 제정되었습니다.
택지개발촉진법에 의거 태어난 대표 택지개발지구로 1980년대에 개발된 서울 빅3 택지개발지구인 강남 개포지구, 양천구 목동지구, 상중계지구 등을 들 수가 있습니다.
1988년 88서울올림픽 이후 내수호경기를 맞아 서울 집값이 폭등하자 급기야 정부에선 1989년 4월에 수도권1기 신도시인 분당, 일산, 평촌, 산본, 중동 신도시 건설계획을 발표하기에 이르렀습니다.
이들 수도권1기 신도시들은 처음에는 서울에서 그 먼거리의 신도시에 어떻게 살수 있냐고 했지만 결국에는 주변 생활 환경이 개선되고 전철 등 서울과의 교통망이 확충되는 등 살기 편리한 신도시가 되었습니다.
2000년대엔 청계천을 복원하고 한강.남산 르네상스, 용산역세권개발사업 등을 발표하는 등 대대적인 서울 도시개발계획을 내놓았지만 박원순 서울시장 출범으로 서울 도시개발의 틀이 확 바뀌자 그만 서울 부동산 가격도 추락하고 말았습니다.
반면, 지방은 국토균형발전을 위한 세종시, 혁신도시 건설로 2010년대에 지방은 때를 만났습니다.
개인적으로 1970~1990년대까지 서울의 지속적인 발전이 있었으니 국토균형발전을 위한 세종시, 혁신도시 건설을 먼저하고 그 다음에 서울의 압축도시개발, 국제도시화가 이루어 지는 것이 바람직하지않을까 합니다.
전체적인 국토도시개발의 흐름을 볼때 시기적으로 서울의 압축도시화보다 국토균형발전을 위한 세종시, 혁신도시 건설이 우선이라는 말입니다.
그러고 보면 부동산 투자는 시대의 흐름을 잘타야하는가 봅니다.
서울도 언젠가는 대한민국 경제가 성장하고 국민소득이 높아지고 세계에서 대한민국의 지위가 높아지면 홍콩, 상해처럼 대한민국 위상에 걸맞는 국제도시가 태어나야 합니다.
그렇게 다시 서울 도시개발이 대대적으로 이루어지면 당연히 서울 부동산 가격도 재평가되어야겠죠.
세종시의 성공 건설에 이어 이제 혁신도시 건설도 개발에 박차를 가하고 있습니다.
혁신도시는 현재 전국 11개 광역시, 도(부산, 대구, 울산, 경남, 경북, 광주전남, 전북, 충남, 충북, 강원도, 제주도)에 하나씩 건설되고 있지만 서울, 인천, 경기도에는 이 혁신도시가 건설되지 않습니다. 이는 서울, 인천, 경기가 수도권 범주에 들어가서 지방 국토균형발전에서 누락시킨걸로 보입니다.
작금의 부동산시장은 수도권과 지방이 별도의 시장을 형성하여 움직이고 있으며 현재 지방 부동산시장은 활성화되고있는 반면 상대적으로 서울, 인천, 경기도의 수도권 부동산시장은 침체를 면치못하고 있습니다.
정책을 따라가면 백전백승한다는 부동산 투자 격언이 있는데 1990년대에 분당, 일산 등 수도권1기 신도시에 입주한 사람들이 성공투자하였듯이 세종시, 혁신도시에 입주한 사람들도 역시 성공투자할 것으로 확신합니다.
이렇듯 부동산 투자에서는 경기사이클도 중요하지만 정책, 개발도 큰 비중을 차지하고 있습니다.
2010년대 국토균형발전으로 인한 세종시, 혁신도시 건설 등 지방발전이 마무리되면 그 다음엔 2018년 평창동계올림픽을 위한 강원도 발전, 경제성장에 걸맞는 새로운 서울시장의 새로운 서울 도시개발 정책이 우리를 맞이하거나 맞이할 수도 있습니다.
그러나 이는 2017년쯤 지방대세가 다 마무리된 시점에 이루어질 가능성이 큽니다.
우리는 1960~1970년대에 산업화 시대를 맞이하여 경부라인, 1980년 88서울올림픽으로 인한 서울 강남개발, 1980~1990년대 동북아시대를 맞이하여 서해안라인의 개발, 1990년대의 분당, 일산 등 수도권1기 신도시건설 등 수많은 개발사업을 보아왔는데 이제 현실적으로 국토균형발전을 위한 세종시, 혁신도시 건설이 우리 앞에 다가와 있습니다.
박정희정권 이후 우리나라는 국토도시개발과 뗄레야 뗄수 없는 관계인가 봅니다.
앞으로는 평창동계올림픽을 위한 강원도 일대의 개발, 서울 도심의 압축도시 고밀도화 등이 남아 있군요.
이들 지역의 개발이 어느정도 마무리되면 그 다음엔 남북접경지역 개발이 남아있는건 아닌지 모르겠습니다.
이렇듯 국토도시개발 따라가면 부동산 투자가 보입니다. 부동산 투자는 무릇 개발지에 남보다 먼저 선점하여야 성공투자할 수 있습니다.
재테크맨 이주호
J man investment
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