수익형부동산 투자전략(상가점포)
수익형부동산 투자전략 시리즈 오피스텔, 도시형생활주택, 소형아파트에 대하여 알아보았고 이번에는 상가에 대하여 알아보도록 하자.
상가빌딩은 아무래도 접근하기가 쉽지 않은 만큼 상가점포를 먼저 알아보고 상가전체에 대한 투자전략을 살펴보도록 하겠다.
신축상가점포 분양은 주의가 필요
상가점포는 가장 손쉽게 접근할 수 있지만 실패 확률도 그만큼 높은 양날의 칼이다.
신축상가 주변엔 상가 영업사원들이 상가점포를 분양하기 위하여 눈에 불을 켜고 호시탐탐 기회를 노리고 있고, 전화를 이용한 무차별 벌떼 분양홍보를 하고 있기 때문에 많은 분들이 쉽게 상가점포 분양에 노출이 되는데 주의가 필요하다.
모 신도시의 경우 분양가 대비 절반에도 거래가 안 되는 있는데 당시 분양을 했던 직원들은 이미 연락이 두절되어 어디 하소연 할 때도 없어서 계약자들이 피눈물을 흘리고 있는 상황이다.
분양이라는 목적성을 가지고 왜곡된 정보를 이용하여 인간의 욕심을 자극하면서 접근하기 때문에 의외로 쉽게 설득 당하는데 이렇게 덥석 계약을 하고 나면 후회해도 소용이 없다.
예전같이 경제 고도성장 시절 지가상승이 뒷받침 될 때에는 상가점포 분양을 받아도 재미를 봤지만 요즘에는 건축주, 건설사, 분양대행사, 분양영업사원까지 이익을 가져가려면 분양가 거품이 발생할 수 밖에 없기 때문에 상가점포 분양 받아서 재미보기가 쉽지 않다.
이렇게 고 분양가 상가점포를 분양 받으면 자연스럽게 임대료가 높아질 수 밖에 없고
임대료가 높으면 결국 임차인의 영업수익률이 떨어질 수 밖에 없기 때문에 임대료 인하요구를 하거나 폐업 후 공실이 되면서 임대인에게도 손실이 발생할 수 밖에 없는 악순환의 고리가 연결이 된다. 특히 상가점포의 실 평수는 분양면적의 절반 정도 밖에 되지 않기 때문에 단순 분양면적만 생각하면 나중에 고분양가의 덫에 걸려들 수 있다.
2-3층은 업종에 맞는 면적규모가 필요
신축 상가점포의 신규분양은 영업사원의 말만 믿고 덥석 계약할 것이 아니라 반드시 철저한 조사분석 후 보수적인 관점에서 타당성 결론을 내려야 한다.
정 하게 되면 임대가 잘되는 1층상가를 하거나 2-3층으로 올라가면 2-3층의 업종을 수용할 수 있는 면적을 확보하는 것이 좋다.
2층 점포는 식당이나 술집 등이 많이 들어오는데 분양을 쉽게 하려고 면적을 나누는 경우가 많아서 적합한 업종에 맞는 임차인 구하는데 고생하는 경우가 많다.
상가점포는 분양보다는 급매나 경매가 유리
수익형부동산 인기가 높아지면서 상가점포를 원하는 분들도 늘어나고 있는데 신축상가점포 분양을 받고 마음고생 하는 분들한테는 죄송하지만 아무튼 분양가격 거품이 있는 신축상가점포를 분양 받는 것 보다는 신축분양 2-3년 후 가격거품이 빠진 급매를 잡거나 경매를 통해서 알아보는 것도 좋은 방법이다.
하지만 경매로 아무리 저렴한 상가점포를 잡더라도 건물자체에 문제가 있거나 상권자체가 죽어가는 상권이라면 하지 않는 것이 좋다.
임차인 잘 고르는 것도 중요하다
세상에서 가장 힘든 것이 인간관계인데 임대를 할 때도 임차인과의 관계가 중요하다.
임대료를 내지 않고 속 썩이거나 임대료를 낮춰달라고 하거나 중간에 나가겠다고 하면 임대인 입장에서는 여간 골치 아픈 일이 아니다.
임차인이 들어가 있는 점포를 매수할 때에는 임차인이 투자비가 많이 들어가고 영업이 잘 되는 점포를 선택하는 것이 좋다.
예를 들어 인테리어비가 많이 들어가거나 영업이 잘되는 점포의 경우 임차인 입장에서는 많은 권리금을 받지 않는 한 쉽게 나가기 어렵고 오히려 적당한 수준의 임대료 인상요구를 하더라도 쉽게 수용할 가능성이 높기 때문에 유리하다.
과감하면서 적절한 매도전략 필요
그리고 이미 분양을 받고 고생하는 분들은 어차피 손실은 발생한 것이기 때문에 적정 매매가격 확인 후 매매가 가능하면 본전을 다 찾을 생각을 하지 말고 손 절매 후 수익률이 더 잘나오는 다른 곳으로 갈아타는 것이 좋다.
가격을 떠나서 매매가 전혀 안 되는 상황이라면 매매를 더 잘하기 위하여 약간의 전략을 세우는 것이 좋은데, 공실로 비워두는 것 보다는 임대를 주는 것이 좋고, 임대수익률이 너무 낮으면 오히려 역효과 날 수 있기 때문에 임대수익률이 잘 나올 수 있도록 하는 것이 향후 매매하기 유리하다.
감사합니다
김인만 부동산연구소 http://cafe.naver.com/atou1