서울ㆍ수도권 집값 언제쯤 오를까

연말 주택시장 분위기 살아날 것으로 전망

중앙일보조인스랜드 | 중앙일보조인스랜드 | 이주호 | 입력2012.07.04 07:13

1997년 12월 IMF 이후 전국 집값은 1998년도에 바닥을 치고 1999년도에 반등한뒤 다시 2000년도엔 뒤로 물러섰습니다.

이후 김대중정부의 경기부양책에 힘입어 2001~2002년 강남권재건축, 2005년 8.31 부동산대책 이전인 2003~2005년은 강남권중대형의 폭등이 있었고 2006년부터 2008년 상반기까지 즉 2008년 미국발 금융쇼크 이전까지는 강남권이외의 지역 즉 강북권 및 수도권소외지역의 폭등이 있었습니다.

2001년부터 시작된 강남권 그리고 2006년부터 시작된 강북권, 수도권 소외지역은 2008년 미국발 금융쇼크가 있기전까지 순환하며 결국에는 서울 및 수도권 전역의 집값을 올려놓고 말았습니다.

큰 흐름으로 볼때 수출경기가 좋지않았던 2001~2005년 상반기까지는 정부의 경기부양책에 힘입어 내수와 연관이 있는 강남권 집값이 급상승하였고 2005~2007년 수출경기가 좋았던때에는 부동산시장에서 주식시장으로 부동자금이 몰려왔고 또한 강남권이외의 지역인 강북권, 수도권 소외지역에 집값 대세 상승의 바톤을 넘겨 주었습니다.

볼때 2001~2005년 상반기까지는 부동산시장이, 2005~2007년까지는 주식시장이 활황이였고 이후 2008년 미국발 금융쇼크가 터지자 2001~2007년까지 부동산, 주식시장을 주도하던 지역, 종목이 단숨에 무너지기 시작했습니다. 이때까지는 부동산이 살면 주식이 조정에 들어갔고 주식이 살면 부동산(강남권)이 조정에 들어가 있다고 할 수 있습니다.

2008년에 코스피지수가 대폭락한 후 2008년말 경기부양책에 힘입어 코스피지수가 살아나기 시작하여 2011년까지 주식시장의 활황세가 있었습니다. 특히 강남권재건축은 2005년 8.31 부동산대책 이후 고개를 숙이기 시작하여 2008년까지 3년 넘게 조정을 받다가 2009년도에 폭등하였습니다.

2009~2011년 3년동안은 지방 소형아파트와 현대자동차(주)가 부동산시장 및 주식시장을 주도하였는데 부동산은 지방 일부지역 일부 평형대이긴하지만 부동산과 주식이 동반상승하였습니다. 이때에 나타난 현상은 부동산 일부지역과 주식이 동조화현상을 이루었다는 점입니다.

특이한 것은 2008년 미국발 금융쇼크때 전국 부동산시장 중에서 가장 쎈 상대강도를 나타낸 부산, 경남 소형아파트가 그후 경기가 살아나자 주도 부동산으로 치고 나왔습니다.

부산, 경남 소형아파트는 서울 아파트가 득세였던 2000년대에 2003년쯤 반짝 정점을 친 후 2004~2007년까지 4년 정도의 조정기간을 거쳐 2007년 하반기부터 고개를 들기 시작했습니다.

그러고 보면 부동산경기 사이클은 3~4년 정도의 조정기간을 거치면 다시 살아나곤 했습니다.

강남권 부동산(특히 강남권 재건축)의 경우에는 2009년도에 정점을 친 후 2010년에서 현재까지 3년 정도의 조정이 있었고 2008년 상반기에 정점을 친 강북권, 수도권 소외지역은 2009년에서 2012년까지 4년 정도의 조정이 있었네요.

조정기간으로 보면 올 년말쯤엔 강남권, 강북권, 수도권 소외지역이 살아날듯하나 그러나 부동산경기는 실물경기와 밀접한 관계가 있는 실물경제의 바로메타인 코스피지수가 살아나야 부동산도 함께 살아납니다.

올 하반기나 내년쯤 경기가 살아나면 2009~2011년에 지방 선두주자 부산, 경남 소형아파트와 주식시장이 동반 상승했듯이 이번에도 역시 부동산시장과 주식시장이 동반 상승하지않을까 생각됩니다.

그러나 부동산이던 주식이던 어떤 지역, 종목이 주도하느냐가 문제입니다.

부동산시장의 경우 2007년 하반기에서 20011년까지 햇수로 5년동안 전국 부동산시장을 주도했던 부산, 경남 소형아파트보다 2012년 유럽발 재정위기때 가장 쎈 상대강도를 나타낸 지방 후발주자 울산, 대구, 경북, 광주, 전남, 원주, 강원 등과 3~4년 정도의 조정기간을 거친 서울 강남권, 강북권, 수도권 소외지역에 후한 점수를 주고 싶습니다.

그러나 작금은 국토균형발전을 위한 세종시, 혁신도시 건설로 부동산시장 뿌리 자체는 지방 부동산에 있으므로 강남권, 강북권, 수도권은 낙폭과대에 따른 반등 정도가 나타나지않을까 합니다.

지금 전국 부동산시장은 봄 이사철 이후 비수기에 들어가 시장 자체가 활발하지는 않지만 지방 일부지역 아파트는 매물이 전무하는 등 부동산 현장에서는 올 가을에도 상승세가 이어질 것으로 보고 있으며 서울, 수도권 부동산시장도 코스피지수의 상승 그리고 정부에서 특단의 부동산대책이 나올 것으로 예상되며 년말 대선과 맞물려 우리에게 부동산시장 활성화의 기대감을 심어주고 있습니다.

[['위기가 기회' 되새겨야]]

과거 1991년에 정점을 친 전국 부동산시장이 3~4년 정도 조정을 하다가 1994년 하반기에 돌아서 3년 정도 활황세를 이루었고 주식시장 역시 1989년에 정점을 친 후 3~4년 정도의 조정기간을 거친 후 1992년 하반기에 돌아선 전례가 있습니다.

경제는 살아움직이는 생명체와 같습니다. 부동산 역시 마찬가지입니다.

3~4년 정도 일정기간동안 조정을 거치면 경제가 살아나야 합니다. 경제가 살아나지 않으면 국가 존립 자체가 위태합니다. 1997년 12월 IMF때를 제외하고는 항상 위기가 기회가 되곤 했습니다.

그러나 2010년대의 부동산시장은 2000년대와 달리 지방이 주도하는 부동산시장이 분명합니다.

그동안 낙폭이 심한 서울, 수도권 부동산시장 역시 실물경제의 바로메타인 코스피지수가 살아나면 살아날 것으로 예상됩니다. 그러나 서울 및 수도권 부동산시장이 살아나더라도 언제까지 이어지느냐가 문제입니다.

재테크맨 이주호
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