상가 투자 전 이건 꼭 확인하자

상가투자전략①/입지

중앙일보조인스랜드 | 중앙일보조인스랜드 | 김인만 | 입력2012.07.08 14:42

수익형부동산 시리즈 중 오늘은 상가투자전략에 대하여 알아보도록 하겠다.

오피스텔, 도시형생활주택이 못미더운 분들은 거주도 하면서 상가임대수익을 올릴 수 있는 상가에 눈을 돌리는데 막상 하려고 하면 결코 쉽지 않은 것은 상가이다.

실패확률을 낮추고 성공확률을 높이기 위하여 입지, 건물상태, 수익률 3가지 관점에서 3회에 걸쳐 상가투자 전략을 소개하도록 하겠다.

발전가능성, 성장가능성이 높고 인구가 지속적으로 늘어나는 지역이 좋다. 지하철 역이 개발되거나, 대규모 산업단지가 조성될 예정이거나 도로가 뚫리는 등 개발이 되고 거주인구나 유동인구가 늘어나는 곳이 상권이 활성화되고 확대되기 때문에 좋다.

현재보다는 발전가능성인 높은 곳이 우선대상이고 발전가능성이 크지 않더라도 현재의 상권이 유지가 되는 것이 기본이나, 혹시라도 상권이 죽을 수 있는 영향을 주는 인자가 있다면 피하는 것이 좋다.

해당 지역 상권자체가 죽어가는 경우나 지금은 괜찮지만 향후 악영향을 받을 요인이 있다면 심각하게 원점에서 다시 검토해야 한다.

예를 들어, 대기업 공장이나 연수원이 있어서 장사가 잘되는 곳이었지만 2-3년 후 이전이 계획되어 있다면 향후 문제가 될 수 있기 때문이다.

추가개발이 어렵거나 상권변화가 어려운 곳이 좋다. 1~2년 잘 되고 말아서 될 문제가 아니기 때문에 인근에 경쟁이 될 수 있는 동종상가가 들어올 가능성이 있는지도 확인이 필요하다.

처음에는 장사 잘되다가 어느 순간 건물이 들어서면서 새로운 경쟁업체가 들어오면 큰 타격을 입기 때문이며 이렇게 되면 수익률이 낮아지고 공실까지 발생할 수 있기 때문에 반드시 확인해야 할 부분이다.

모 신도시에 T프랜차이즈 빵집이 생겨서 처음에는 장사가 잘 되었는데 1년 후 그 옆에 새로운 건물이 생기면서 P프랜차이즈 빵집이 생겼고 결국 T빵집은 문을 닫으면서 1년 동안 공실로 남아있는 경우도 보았다.

또한 대형마트도 경계대상이다. 대형마트는 그 근처 상권을 초토화 시키는 효과가 있기 때문에 혹시라도 대형마트가 들어올 가능성이 있는지, 해당 지역에 대형마트 입점이 어느 정도 수준인지도 반드시 확인하는 것이 좋다. 즉, 추가 개발이 어렵거나 상권변화가 없는 상권을 선택하는 것이 좋다.

고객의 접근 성이 좋은 상가가 좋다. 오르막 경사도가 크거나 큰 도로 때문에 섬처럼 고립이 되는 등 고객들이 이용하기 불편한 상가라면 피하는 것이 좋다.

거리가 가까운 것 같아도 도로가 있고 횡단보도가 멀거나 육교가 있다면 단절된 흐름이라 볼 수 있고 오르막은 고객들이 꺼려하기 때문에 결국 수익악화로 이어질 가능성이 높다.

또한 분명 경사도도 없고 도로도 없음에도 이상하게 사람들이 지나다니지 않는 자리도 있고, 유동인구가 엄청나게 많음에도 불구하고 그냥 지나가버리는 소위 흘러가는 자리는 피해야 한다.

유동인구만 많다고 좋은 것이 아니라 유동인구의 진행속도가 느리고 소비를 위하여 동선이 다양한 곳이 좋은데 지하철이나 버스를 타려고 앞만 보고 흘러가는 도로에 붙은 상가는 보기와는 다르게 장사가 안 되는 경우가 많아서 주의가 필요하다.

[[중소형 서민아파트 단지 유리]]

대형 오피스 빌딩이 아닌 근린상가나 상가주택 등 일반적인 중산층이 접근할 수 있는 상가는 매매가격이 높은 번화가나 대학가 보다는 아파트 단지 상가나 아파트 단지 인근 상가가 오히려 더 유리할 수 있다.

물론 아파트 세대 수 대비 상가 수가 작은 것이 좋고 주변에 대형평수보다 작은 평수가 많은 것이 좋다. 잘사는 사람들이 많은 대형 평수가 좋을 것 같지만 현실은 오히려 작은 평수에 거주하는 서민층들이 많이 거주하는 곳이 더 유리하다.

왜냐면 여유가 있는 부유층들은 활동반경이 넓어서 동네가 아닌 다른 곳에서 소비를 하는 경우가 많고 먹고 살기 위하여 소비하는 지출이 크지 않으며 자녀들도 장성한 경우도 많은 반면 중소형 평수의 주민들은 식비 지출비중이 높고 자녀들도 한창 먹을 나이가 많고 활동반경도 작아서 주로 동네에서 소비하는 경향이 크기 때문에 장사는 대형보다는 중소형 면적이 많은 아파트 단지가 더 유리하다.

인근 점포들의 업종도 확인하자. 점포들의 업종을 보면 해당지역 상권의 수준을 알 수 있는데 물론 상권의 수준이 높을수록 가격도 올라가기 때문에 무조건 좋은 상권만 할 수는 없지만 그래도 유명 커피전문점, 제과제빵점, 핸드폰가게 정도는 입점해 있는 상권을 선택하는 것이 좋다.

상권이 안정되어 있는 곳이 좋다. 상가는 임대수익이 목적인데 영업이 안되어서 임대료를 낮춰달라고 하거나 공실이 발생하면 치명적인 문제가 되기 때문에 반드시 상권의 안정도는 확인이 필요하다.

상권이 처음 생성되는 곳은 처음 들어간 임차인으로부터 받는 임대료에 대한 안정성이 확보되지 않아서 2-3년 후 임대료 인하나 계약해지 요구를 받는 경우가 많기 때문에 가급적 상권이 안정된 곳, 주변상가에 오래된 세입자가 많은 곳이 유리하다고 할 수 있다.

실제로 상가를 분양 받고 처음 2년간 수익률이 좋다가 점점 수익률이 나빠지다가 공실이 되는 경우가 종종 발생하고 있다.

김인만 부동산연구소 http://cafe.naver.com/atou1