금리인하가 부동산을 살릴 수 있을까?
2011년 6월 10일 한국은행이 기준금리를 3.0%에서 3.25% 0.25%P 인상한지 13개월만인 2012년 7월 12일 한국은행이 기준금리를 0.25%P 인하하였다.
ECB(유럽중앙은행)가 0.25%P 내려 1.0%에서 0.75%로 인하하였고, 중국 인민은행도 기준금리 성격인 1년 만기 예금금리를 0.25%P, 대출금리를 0.31% 인하하는 등 세계 각국 중앙은행들이 흔들리는 글로벌 경제를 살리기 위하여 금리인하 조치를 단행하고 있고
국내물가상승률이 2%대로 떨어졌고 국제유가도 많이 하락하였기 때문에 한국은행이 0.25%P 금리인하를 할 수 있는 여력이 생겼다고 할 수 있다.
물론 기대인플레이션율이 3.7%로 높고 체감물량도 부담되는 수준이며 전기료 등 공공요금 인상 요인이 있고 가계부채 문제도 심각한 상황에서 금리인하를 한 것은 한국은행이 가계부채증가와 물가상승보다는 국내 경기침체를 더 심각하게 보고 있다는 의미라 해석할 수 있다.
한달 전 필자가 하반기 전망 세미나를 준비하면서 국내 증권사에서 내놓은 하반기 경제전망 리포트를 검토한 적이 있는데 S사는 하반기 금리인하 가능성이 있다고, M사는 없다라고 하였다.
필자는 S사의 전망에 동의하였고 하반기전망 세미나에서 금리인하 가능성을 언급했는데 역시 바로 금리인하가 단행되었다.
금리인하가 물가와 가계부채에는 악영향을 줄 수 있지만 부동산 입장에서는 나쁠 것이 없다.
금리인하가 되면 유동성이 늘어나게 되고 금융권에 몰려있던 돈이 주식이나 부동산으로 돌아오는 긍정적인 영향을 받게 된다.
통상적으로 금리가 1% 내리면 부동산가격은 반대로 2% 오른다.
금리가 인하되어 유동성이 늘어나는 것 이외에 대출금리가 인하되면서 담보대출의 이자부담 감소로 매도자의 부담이 줄어들면서 급매물이 줄어들 수 있고, 매수자의 부담까지 줄어들게 되어 매수심리 회복에도 도움이 되기 때문에 거래가 늘어나고 부동산가격 회복으로 이어질 수 있는 것이다.
특히 일반 주택시장뿐만 아니라 전세가 낮고 초기투자비용이 높아 대출비중이 높은 재건축 시장에 더 도움이 될 수 있다.
또한 저금리로 은행이자 수익이 낮고, 은퇴에 대한 불안감으로 고정수익이 나오는 수익형부동산에 대한 관심이 높아지고 있는 상황에서 금리가 인하되면 은행이자수익 감소로 수익형부동산에 더 많은 수요자들이 관심을 가지면서 수익형부동산을 찾는 수요가 더 늘어날 수 있다.
하지만 금리인하 0.25%P만으로 단기간에 부동산시장 회복을 기대하기는 어렵다.
부동산시장의 침체의 골이 너무 깊어서 글로벌 경제와 내수경기 침체로 투사심리가 너무 바닥인 상황에서 DTI, 취득세감면, 분양가상한제 등 매수자를 위한 부동산대책이 아직 나오지 않았기 때문에 0.25%P 금리인하만으로는 당장 큰 효과를 기대하기 어려운 것이다.
물론 이미 침체가 깊은 부동산시장이 더 크게 하락하는 것을 멈추는 효과는 있고 한국은행의 금리정책 기조가 물가에서 경기침체로 전환되면서 글로벌 경제상황에 따라 추가 금리인하 가능성도 있고 DTI 완화, 취득세 감면 등 매수자를 위한 추가 부동산 대책도 나올 경우 금리인하는 분명 시너지 효과를 낼 수 있다.
지금 당장 효과가 없더라도 너무 실망할 필요는 없다.
신규주택 공급은 지속적으로 감소하고 있고, 경제상황에 더 악화되지 않는다면 추가 금리인하와 추가 부동산 활성화 대책에 따라 부동산시장은 반등의 기회를 잡을 수도 있을 것이고,
특히 내년 새 정권 출범 후 내수경기 부양을 할 가능성도 있어서 올해보다는 내년에 더 기대되는 이유이기도 하다.
금리인하가 찻잔 속의 미풍에 그치지 않기 위해서라도 DTI완화, 취득세 감면이 포함된 실질적으로 매수자에게 도움이 되는 부동산 활성화 대책이 빨리 나오길 기대해 본다.
감사합니다.
김인만 부동산연구소 http://cafe.naver.com/atou1