한국은행이 금리인하를 전격단행했습니다,..
예상외의 상황이었습니다..
2008년하반기 전세계가 금리인하를 단행했지만
은행들의 가산금리인상으로 우리는 그당시에도 저금리가 아니었습니다,,
아마 그당시급격한 부동산상승을 견제한것으로 판단합니다..
금리인하를 한다고 집값이 상승할것같지는 않습니다..
이유는 우리주택값은 전세라는제도로 집값이 반드시 상승한다는 생각이
들어와야주택을구입하는 습성이 있습니다..
아무리금리인하.취득세인하등을 단행해도 별효과는 없을것으로 판단합니다..
이유는 4억원집값에 2억원정도면 전세로 살수가 있는데
이자몇푼과 취득세 몇백저렴하게 해준다고 해도 별효과는없을것입니다...
다만 우리나라는 미국.일본등과 다르게 현재 무주택자분들이 집값의 50%정도는
전세보증금명복으로 현금을 보유하고 있다는점입니다..
미국,일본등다른나라는 집값의 90%까지 대출을 해주고 있고
주택을 구입하지않으면 월세몇백만원을 내야 하기에
집값에 50%정도현금이 있는분들은 대부분주택을 구입했다는점입니다,
이러한이유로 이들나라는 정말 부동산시장이 활성화될려면
현재 월세를 살고 있는분들이 주택값의 최소20-30%는 저축을해야 주택을
구입할수 있는데 그럴려면 경제가 전반적으로 좋아져야 한다고 필자는 생각합니다,,
그러나 우리나라는 경제가 좋아져 실질소득이 좋아져도 현재 4억원주택에 전세2억원
살고 있는이분들이 현재 시세4억원주택값이 5억원정도앞으로 될것같다는 생각이 들지않으면
금리인하를 단행해도 별소용이 없을것으로 판단합니다..
그렇다고 필자는 우리부동산을 부정적으로 보는것은 아닙니다.
오히려 전체적으로 경제가 어려워도 현재 4억원주택값에 2억원전세를 살고
있는분들이 실질소득이 줄어들어도 현재주택값에 50%정도있는전세보증금을
밑바탕으로부동산폭등이 올수도 있다는점입니다..
대체적으로 보수정권하에서는 부동산규제를 가하면 이를견제하는세력이
없다는점입니다.,.
지금도 가계부채운운하면서 수도권기존아파트시장에서만 DTI규제가 있는데
실제 주택담보대출잔액증가는 신규공급아파트에서 발생하는데
이것으로 표현해주는 언론이 없다는점이 매우아쉬운점이라 할수 있습니다..
현재 필자는 성공과실패를 돌이켜보면 우리부동산시장은 전세비율이 60%넘지못하면
얼마든지 정부와 언론에의해 집값은결정된다고 생각합니다.
근거는 1998년4월외환위기로 97년연말대비40%하락했지만
정부의 부동산활성화대책으로 1년만에 하락한 40%를 회복한점.
2008년12월에는 미국문제등으로 집값이 역시 2006년대비 40%하락했지만
강남대출규제를 풀지도않고 풀겠다는 언론플레이로 8개월만에
30%를 상승한전력..
2010년8월29일 DTI를 한시적으로일부 풀었는데
8개월후에 다시 DTI규제를 다시 할지도 모르는 상태에서
전세값이 많이 상승하니 주택을구입하면서
2010년8월현재입주물량이 많아 그당시많이 하락한 지역은6개월만에 20-30%상승하는
상황이연출이 되었습니다..
필자는 이러한상황을봤을시 정부가 마음만 먹으면 얼마든지
부동산시장은 활성화할수 있다고 단언합니다....
내일지하철이 개통돤다. 앞으로 우리지역이 정말 좋아진다
매수후 비과세시점인 2.3년후에 매도해야한다
이러한 생각은 이제부터 버려야할것으로 판단합니다,
내일 지하철이 개통이 되어도 오늘 언론에 우리동네와 관계없는것같은
강남지역에 집값이 1억원이 상승했다는언론보도와
양도세를 당장1억원을 내더라도 너무비과세시점에 연연하면 낭패를 볼수있다는점을
잊지말아야 할것입니다...
이것저것 가장무서운것은 수도권전세비율이 60%를 넘으면
어떠한 규제도 필요없다는것이 필자의 생각입니다..
수도권에서 60%넘으면 전세매물이 씨가 말아 주택을 구입할것이고
이러한흐름이 이어지면 부동산시장은 하루아침에 달라질것입니다..
다만 공급이 부족해도 결국 강남3구에 학군수요가 이루어지지않으면
전세값상승이 약하다는모습을 올초에 확인한필자는
'올연말 잠원동에 중층단지가 재건축이주계획이 있는데
이단지와 학군수요가 어떻게 전개되면서 전세값상승이 이루어 지는지
눈여여볼필요가 있다고 판단합니다.,.,.,.
정말 우리부동산시장이 초토화가 될려면 현재 전세거주자분들이
전세보증금을 돌려받을수없을때라고 필자는 판단합니다.,.
이러한 상황은 어렵다고 판단하니
정부와 언론의 방향을 예의 주시할필요가 있다고 판단합니다..........