서울 강남권 집값의 대세 상승은 1988년 88서울올림픽 전인 1987년 하반기부터 시작되었습니다.
1987년 하반기~1991년 상반기까지 햇수로 5년동안 폭등이 있었고 그후 1994년 상반기까지 조정을 거쳤다가 1994년 하반기에 강남권재건축의 대표주자 개포주공1단지를 선두로 하여 살아나기 시작하여 IMF전인 1996년까지 부동산경기가 있었습니다.
1997년 12월 IMF 국가비상사태 영향으로 이듬해인 1998년에 바닥을 치고 1999년도에 상승 코스를 그리다가 2000년도엔 다시 하락, 그후 2001~2002년 강남권재건축, 2003~2005년 강남권중대형의 대세상승이 있었습니다.
2005년에는 그해 8.31 부동산대책으로 이들 강남권 집값이 주춤거렸고 2005년 하반기~2007년까지는 주식이 대세상승하여 시중 부동자금이 주식시장으로 흘러들어 상대적으로 부동산시장보다 주식시장이 더 우위에 있었습니다.
2006~2008년 상반기까지는 강남권 이외의 지역 즉 강북의 노도강(노원구, 도봉구, 강북구) 등과 수도권 소외지역의 대세상승이 있었네요.
강남권 집값은 2005년 8.31 부동산대책과 2008년 리먼사태때 대세하락의 출렁거림이 있었고 그후 국토균형발전을 위한 세종시, 혁신도시 건설로 인한 서울 및 수도권 인구유출 그리고 박원순 서울시장의 출범으로 인한 서울시 도시개발 정책의 위축 등으로 설상가상 즉 엎친데 덮친격이 되었습니다.
그러고보면 강남권 집값은 1987년 하반기부터 2008년 리먼사태전인 2007년까지 20년동안 전국 집값 상승을 주도하였는데 일례로 재건축대상 아파트인 잠실 주공1단지 13평 아파트가 평당 시세 100만원에서 5000만원까지 50배나 폭등하는 현상을 보여주었습니다.
과거 강남권 집값은 몇년정도 조정기간을 거치면 다시 살아나곤 했는데 지금은 그때와는 다른게 20년 대상투를 친 측면이 있고 작금의 전국 부동산시장은 서울 및 수도권이 주도하는게 아니라 지방이 주도하기 때문에 서울 및 수도권은 더욱더 빛이 바랠 수 밖에 없으며 현재 수출경기 즉 실물경제도 어두운터라 당장 강남 집값 상승을 기대할 수는 없고 무엇보다도 그동안 고평가 즉 집값이 너무 상승했다는게 가장 큰 흠이 되는 것 같습니다.
개인적으로 강남권 집값을 포함한 서울 집값은 향후 몇년뒤에 도래할 것으로 예상되는 수출호경기 이후에나 기대해 볼 수 있습니다.
우리나라는 과거 1985년 하반기~1987년 상반기까지의 큰 수출호경기(3저 경기, 대미 수출) 이후 강남권 집값이 폭등하였고 2005년~2007년 조선, 철강 등 재래산업 큰 수출호경기 이후인 2007년 하반기부터 지방 선두주자 부산, 경남의 대세상승이 있었고 현재는 지방 후발주자 대구, 울산, 광주, 경북 등의 대세상승이 진행되고 있습니다.
이러한 전례로 보아 2010년대 중반부쯤 도래할 것으로 예상되는 큰 수출호경기 이후에나 서울 집값의 대세상승을 기대해 볼 수 있습니다.
2018년엔 평창동계올림픽 개최도 있고해서 과거 1988년 88서울올림픽 이후 내수경기가 살아났듯이 평창동계올림픽때도 내수경기가 살아날 것으로 기대됩니다.
2010년대는 국토균형발전을 위한 세종시, 혁신도시 건설로 서울 및 수도권 인구가 서울 및 수도권에서 지방으로 빠져나가니 수요공급적인 측면에서 서울 및 수도권의 집값은 내릴 수 밖에 없고 지방 집값은 오를 수 밖에 없습니다.
더구나 2014년 6월 박원순 서울시장의 재임기간동안은 서울 도시개발이 위축될 수 밖에 없어 서울 부동산시장에 부정적인 측면이 많습니다.
그리고 1997년 12월 IMF 이후 경쟁력이 있는 대기업, 고소득층은 빠른 속도로 회복되어 안정된 측면이 있지만 중소기업, 저소득층, 자영업자 등은 아직도 바닥을 헤메고 있습니다.
이러한 현 경제, 사회 실상에 비추어 경제민주화라는 용어가 탄생하였고 경제민주화를 부동산시장에 접목시켜보면 서울 집값은 중산층 입장에서는 아직도 고평가되어있어 더 내렸으면 하는 바램이고 지방 집값은 그동안 너무 저평가되어 더 올랐으면 하는 바램일 것입니다.
이제는 전체 경제, 사회 분위기가 재벌, 고소득층 위주에서 중소기업, 저소득층 위주로 흘러가니 부동산시장도 이러한 영향이 반영될 것으로 사료됩니다.
강남권 집값은 2008년 리먼사태 이후 2009년도에 반등하였지만 그후 현재까지 3년 정도의 조정을 거치고 내년에 새로운 정권이 출범하면 내수를 부양할 수 밖에 없는 상황이라 내수와 연관이 있는 부동산시장의 회복이 기대되며 무엇보다도 부동산과 연관이 있는 코스피지수의 향방이 향후 부동산시장을 크게 좌우할 것입니다.
설령 내년에 서울 집값이 반등하더라도 2010년대 지방이 대세인 시대에서 반등이 얼마나 이어질지 의문입니다.
진정한 강남권 집값의 대세 상승은 지방 대세상승이 완전히 마무리되는 시점인 2010년대 후반부쯤에나 기대해봄직 합니다.
지금 서울 집값은 우리나라 근대화 이후 가장 큰 위기에 봉착해 있습니다. 20년동안 줄기차게 상승한 대상투가 지나간 후라 그 충격이 더욱더 큽니다.
2000년대에 서울 강남권 집값이 득세를 할때에 지방 선두주자인 부산이 2003년도에 정점을 친 후 4년 정도의 조정기간을 거쳐 2007년 하반기부터 대세상승한 시절을 보는듯 합니다.
개인적으로 2000년대는 서울 및 수도권이, 2010년대엔 지방이, 2020년대엔 또다시 서울 및 수도권 부동산시장이 주도하는 세상이 되지않을까 합니다.
참고로 지방은 지방 선두주자 부산.경남이 2007년 하반기~2011년까지 대세상승하였고 대전이 2009년 하반기부터, 지방 후발주자 대구.울산.광주.경북 등은 2011년부터 대세상승이 진행되고 있으며 세종시는 올 9월부터 정부부처가 이전하며 혁신도시 분양은 이제 시작되고 있습니다.
지방 후발주자의 대세가 마무리되고 혁신도시내 아파트가 입주할려면 아직 수년이라는 기간이 남아 있습니다. 지방대세가 진행되는 동안은 서울 및 수도권 대세는 역부족입니다.
서울 및 수도권 대세는 지방 대세가 완전히 마무리된 이후에나 기대해 볼 수 있습니다.
재테크맨 이주호
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