모두 투자의 책임은 본인에게 있다

탐욕 아닌 정확한 분석 필요

중앙일보조인스랜드 | 중앙일보조인스랜드 | 김인만 | 입력2012.07.25 22:05

최근 공정거래위원회에서 주택 담보대출 금리의 기준이 되면 CD(양도성예금증서) 금리 담합 협의를 조사하면서 논란이 되고 있다.

은행이 CD금리를 담합하여 가계대출 이자를 부당하게 더 가져갔다는 의미인데 아직 사실여부는 밝혀지지 않았지만 공정위가 조사를 했다는 것은 은행 한곳에서 제보를 했다는 의미고, 4월 이후 꿈쩍 않던 CD금리가 공정위 조사가 시작된 후 사흘 연속으로 하락한 것만 보아도 조작이 되었을 가능성이 높아 보인다.

또한 대출 시 금리적용에 사용되는 가산금리도 지나치게 높게 책정되었다는 지적까지 있는데 국민들 돈을 굴리면서 수천억에서 수조씩 수익을 챙기는 대형은행들이 서민들의 피나 다름없는 담보대출 이자를 더 받으려고 담합까지 했다니 그 탐욕의 끝이 어디인지 모르겠다.

그런데 이런 자본의 탐욕이 어디 대형은행뿐이겠는가. 온통 비리로 얼룩진 저축은행은 말할 필요도 없고, 정유사, 건설사, 대기업 등 거대 자본을 굴리는 곳들은 모두 탐욕으로 얼굴지고 있는데 그냥 그들만의 리그로 끝나면 다행이지만 그 피해는 힘없는 서민들이 보고 있는 것이 문제이다.

유가에 적용되는 높은 세금이 가장 문제이긴 하지만 국제유가가 떨어지면 원유재고 분이 소진되고 난 후 인하 분이 반영되지만 반대로 국제유가가 오르면 원유재고 분까지 인상분을 반영시키는 정유사의 관행이 계속 되고 있고, 중소기업 협력업체의 납품단가는 한없이 낮추면서 수천억, 수조씩 수익을 내는 대기업은 시간이 갈수록 성장하면서 시장지배력을 키워가고 있다.

그러면 부동산시장은 어떤가. 건설회사들은 분양가를 일단 높게 책정해서 분양하고 미분양이 나면 할인혜택과 전문가까지 동원한 벌떼 분양 마케팅으로 계약률을 높이는 관행이 계속되고 있다.

이런 나쁜 관행은 부동산시장의 분위기가 좋을 때야 건설회사들이 큰 이익을 봐도 계약자들 역시 시세차익이 발생하니 큰 문제가 되지 않지만 요즘 같이 부동산시장이 어려울 때는 개인파산과 대출해준 은행부실문제까지 연결이 되기 때문에 그 문제의 심각성이 크다.

분양계약 전에는 간이야 쓸게야 다 빼줄 것처럼 하다가 계약서에 도장을 찍은 후부터는 갑과 을이 뒤바뀌어서 계약자들은 분양권의 노예가 되는 경우가 많이 발생하고 있다.

분양권은 안 팔릴 경우 감안하고 투자 나서야

최근 1-2년 전 미분양 물건을 잡은 분들이 입주가 다가 오면서 잔금 감당은 안되고 계약해지를 할 수도 없는 진퇴양난에 빠져서 해결을 해달라는 문의가 많이 오는데, 처음부터 지나친 고분양가였던 곳들도 있고, 고분양가가 아니더라도 부동산시장의 침체가 지속되면서 매수자가 끊기면서 분양권 전매 목적으로 계약한 수분양자들이 빠져 나오지 못하는 경우가 많이 생기고 있는 것이다.

처음에는 해지도 쉽게 된다고 하고 알아서 다 팔아줄 테니 걱정하지 말라고 말하던 사람들이 계약 후 상황이 나빠지면 언제 그랬냐, 나는 모르겠다, 마음대로 하라 는 식의 발뺌을 하는 경우가 허다한데 이미 물은 엎질러 졌고 아무리 외쳐도 돌아오는 건 공허한 메아리뿐이다.

이런 탐욕의 세상에서 살아남는 방법은 투자자 스스로 위기관리를 할 수 밖에 없다.
아무리 거대자본의 탐욕을 욕해도 돌아오는 것은 공허한 메아리이기 때문에 잘못된 것은 지적하고 개선이 되도록 노력은 해야 하지만 위기관리는 스스로 하는 것이 현명하다.

세상에 100%라는 것은 없듯이 아무리 좋고 확실한 투자라 하더라도 예상과는 다른 결과가 나올 수 있는 만큼 분양관계자, 전문가 말을 맹신하기 보다는 스스로 최악의 상황이 되었을 때 빠져나갈 방법을 미리 염두하고 투자를 해야 한다.

한 지역에 하나, 동일 성격의 물건 하나 등 분산투자는 기본이며, 투자목적이 우선이라 하더라도 상황에 따라서 실 거주도 할 수 있어야 한다. 당연히 분양권 전매가 안될 경우 잔금을 할 자금계획은 세워 두어야 한다는 의미이다.

또한 입주를 할 수 없고 무조건 분양권 전매를 해야 하는 분들이라면 계약금만 걸고 P 조금 받고 분양권 전매 하려다가 낸 계약금을 포기해도 해지가 안되어서 마음고생 하는 경우가 생길 수 있기 때문에 현재와 같이 부동산 침체기에는 분양권 전매를 목적으로 하는 분양권 투자는 주의가 필요하다.

분양권 투자에 많은 분들이 쉽게 유혹당하는 이유는 분양가의 10%인 계약금만 걸면 아파트에 대한 전체 권리를 가지기 때문에 소액투자로 적합하다고 착각하는데 10% 아래에 있는 90%의 큰 빙산의 위험을 알아야 할 것이다.

모든 투자의 책임과 주체는 본인 자신이라는 점을 잊지 말자.

감사합니다.

김인만 부동산연구소 http://cafe.naver.com/atou1