수도권 부동산경기는 언제쯤 살아날까?
여기서 수도권이란 물론 서울을 포함한 지역을 말합니다.
올해 들어와서 수도권 집값은 하염없이 추락하고 있습니다.
한마디로 추락하는 것은 날개가 없다입니다.
이처럼 집값이 폭락하자 정부는 최근 내수살리기 차원에서 부동산경기를 꼭 살리겠다는 강한 의지를 보이고 있습니다.
그러나 부동산경기의 회복은 정부의 확고한 의지로만 되는 것이 아니라 세계경제가 회복세로 돌아서고 또 여기에 맞춰 투자심리도 회복세로 돌아서야만 가능한 일입니다.
내수경기의 가장 큰 비중을 차지하고 있는 부동산경기가 돌아서지 않으면 경기가 경착륙하는 등 국가경제 전체가 위기에 봉착할 수 있습니다.
그래서 이미 급락할만큼 급락한 서울 및 수도권 집값은 이제 투기적인 측면도 가시고하니 세계경제가 좋아지면 꼭 살릴 수 밖에 없습니다.
1970년대 이후 우리나라 부동산경기 사이클을 살펴보면 그해 년대 전반부엔 부동산경기 소사이클이, 후반부엔 부동산경기 대사이클이 도래하곤 했는데 1980년대 후반부에 전국 집값이 폭등한 이래 1991년 상반기에 정점을 친 후 4년 정도의 조정기간을 거쳐 1994년 하반기부터 부동산경기가 살아난 전례가 있습니다. 이때의 부동산경기는 부동산경기 소사이클이라고 할 수 있는데 1994년 하반기~1996년도 까지 2~3년 정도 부동산경기 소사이클이 있었습니다.
과거의 전례로 봐서 강남권재건축 등은 2008년 미국발 금융쇼크 다음 해인 2009년도에 정점을 친 후 현재까지 4년 정도의 조정을 거쳤기때문에 올 하반기~올 년말쯤엔 부동산경기 소사이클이 도래할 것으로 보입니다.
서울 및 수도권은 이 부동산경기가 꼭 도래해야하는게 내수경기의 가장 큰 비중을 차지하고 있는 부동산경기가 회복되지 않으면 국가경제 전체가 위태로워 질 수 있기 때문입니다.
다만 요즘은 글로벌화 시대여서 국내경제도 세계경제와 동조화현상을 이루는만큼 국내경제 특히 내수경기가 좋아질려면 향후 실물경제의 바로메타인 코스피지수가 견조한 상승세를 이루어야 하는데 현재 코스피지수의 흐름으로 봐서 올 하반기엔 실물경제가 좋아지지않을까 합니다.
1997년 12월 IMF때를 제외하고는 경제는 위기뒤 파산이 아니고 위기뒤 기회였으므로 이번에도 여지없이 부동산경기가 살아날 것으로 믿고 있습니다.
더군다나 올해엔 대선이 있는 해이라 올 년말 대선 이후 내년에 새로운 정권이 들어서면 국민들의 염원인 경제살리기 즉 내수살리기에 전력을 다 할 것으로 보입니다.
다만 앞으로 경제가 살아나더라도 종전 재벌 위주의 경제 정책에서 이제는 경제민주화 즉 중산층, 지방 위주의 경제정책이 될 것이므로 이러한 맥락에서 부동산도 중산층, 지방 위주의 부동산시장이 되지않을까 합니다.
서울 및 수도권 부동산경기는 올 하반기 내지는 올 년말부터 살아나기 시작하여 2014년 정도까지는 부동산경기가 있을 것으로 예상하고 있습니다.
그러나 이 기간동안 부동산 거래에 물꼬를 터주는 정도이지 2000년대처럼 서울 집값이 폭등하는 현상은 나타나지 않을 것입니다.
과거 1994년 하반기부터 부동산경기가 살아났을때도 1980년대 후반부에 워낙 집값이 폭등하여 그 후유증을 인식한 나머지 준농림지 허용 등 소규모 국토도시개발, 부동산 정책으로 나간 것이 좋은 예가 됩니다.
이번에도 이때와 같은 부동산 정책이 펼쳐질 것으로 예상됩니다.
특히 중대형아파트의 경우, 부동산경기 대사이클때 폭등하는 경우가 많은데 이번에 부동산경기가 도래하더라도 중산층, 지방 부동산 등 경제민주화에 걸맞는 정도의 부동산에 기대를 걸어야 한다고 생각하고 있습니다.
서울 및 수도권 부동산경기 대사이클은 2010년대 중반부~후반부에 수출경기가 좋아지고 난 이후 또는 다음 대선이 있는 2017년쯤에나 기대할 수 있습니다.
2000년대 후반부에 조선, 철강 등 재래산업 호경기로 대기업의 경제가 좋아졌으니 이제 경제민주화 시대에선 재벌보다 중산층이 안정되게 살 수 있는 세상이 되었으면 합니다.
경제민주화 시대엔 집값의 폭등보다 주택의 거래 활성화에 더 큰 비중을 둘 것이며 아마 그러한 정책 방향으로 흘러갈 것입니다.
내년에 새로운 정권이 출범하면 또 어떠한 국토 및 도시개발 정책으로 나갈지도 전 국민의 관심사가 아닐 수 없습니다.
세종시.혁신도시 건설의 성공적인 수행, 2018년 평창동계올림픽을 대비한 강원도 일대의 개발, 향후 수출호경기를 대비한 과학도시 건설, 남부권국제공항 건설 등이 다음 정권의 개발정책 화두가 되지않을까 합니다.
지금 비록 최악의 부동산경기이지만 이제 서울 및 수도권 집값이 폭락하고 안정화된만큼 내수경기를 위해서도 부동산 거래 활성화 정도는 해줘야 한다는 것이 정부의 입장일 것입니다.
부동산경기 즉 내수경기는 국가경제와 직결된만큼 해외경제만 좋아지면 서울 및 수도권 부동산경기 소사이클이 도래할 것으로 생각됩니다.
낙폭이 큰 주택은 지금부터 서서히 눈을 돌려야할 시기가 아닌가 합니다.
이상 여러가지 정황으로 봐서 대선 전인 올 하반기 내지는 대선 직후부터는 부동산경기가 살아날 것으로 보입니다.
4년 정도의 충분한 조정기간을 거친 서울 및 수도권 부동산경기는 이번에도 역시 위기가 기회가 되지않을까 합니다.
2013년부터 부동산경기 소사이클이, 2010년대 후반부쯤엔 부동산경기 대사이클이 도래할 것으로 전망됩니다.
올 하반기쯤 부동산경기가 도래하면 물론 서울 및 수도권과 지방 주도부동산이 함께 살아나는 부동산시장이 될 것으로 예상됩니다.
재테크맨 이주호
J man investment
다음 카페 재테크맨 투자클럽 카페지기