가계부채는 서민들의 생계형의 부채, 중류층의 주택담보대출, 자영업자들의 신용대출 또는 부동산담보대출로 나뉘게 됩니다. 세상을 살면서 빚 없이 살았으면 얼마나 좋겠습니까마는, 수도권 유주택자들로서 빚에서 자유로울 사람은 그리 흔하지 않을 것 같습니다.
주택시장이 몇 년째 거래불통이 되다보니 가계부채 문제가 뇌관이 되고 있습니다. 팔리지 않기 때문에 빚을 갚을 수 없고, 빚을 못 갚기 때문에 서민층으로 전락하고, 장사라도 해보려고 또 빚을 내어 사업을 하다가 망하게 되는 등 이중삼중으로 빚을 지는 일이 되풀이 되고 있습니다.
주택시장의 거래불통 증세는 이제 병이 너무 깊어 DTI폐지, 세제인하, 분양가상한제폐지 등 활성화대책을 내놓는다 해도 치료가 된다는 보장을 할 수 없습니다. 최소한 금년 초에 나왔어야 할 대책들이었으나 높은 양반들 고집이 황소고집인지라 피해는 고스란히 국민 몫이 되었습니다.
정부와 금융권에서는 상황이 급박해지자 대출에 대한 만기를 연장해주고 이자도 내린다고 하지만 근본적인 해결책이 될 수는 없습니다. 임시변통이라는 뜻이지요. 빚을 연장해 주거나 부담을 적게 하는 대신 기간을 연장하는 일은 서민들로 하여금 더 먼 길을 가게 하는 일이나 다를 바 없는 일입니다.
그렇다면 무너지고 있는 주택시장을 어떤 방법으로 살릴 수 있을까요? 두 말하면 잔소리입니다. 구제는 나라에서 해야 합니다. 은행이 망하거나 저축은행이 망하게 될 때 공적자금을 풀어 살려 주듯이 가계부채도 탕감을 해 주거나 팔리지 않은 집을 사줘야 한다는 것입니다.
국가는 균형 있는 국민경제의 성장 및 안정과 적정한 소득의 분배를 유지하고, 시장의 지배와 경제력의 남용을 방지하며, 경제주체간의 조화를 통한 경제의 민주화를 위하여 경제에 관한 규제와 조정을 할 수 있다는 헌법조항을 살피더라도 무너지는 주택시장을 더 이상 방관하는 일은 없어야 하겠습니다.
지금의 주택시장은 적극적인 방법으로 대처해야 합니다. 주택을 팔고자 해도 팔리지 않은 주택은 소유자의 신청에 따라 공시지가 또는 적정한 가격으로 나라에서 사줘야 합니다. 그렇게 되면 시장 기능이 살아나서 거래가 있게 되고, 서민들은 부채에서 벗어날 수 있습니다. 이런 일은 정부가 특별법인을 설립하거나 어느 은행을 지정하여 업무를 대행해도 되겠지요.
물론, 많은 예산이 필요할 것입니다. 하지만 부동산시장의 위기가 대외적인 문제로 야기됐건, 국내적인 문제에 기인했건 국가는 국민들의 경제적 어려움을 보듬어야 할 책무가 있으므로 이 정도는 큰 어려운 일이 아닐 것입니다. 부동산값 못 오르게 하려고 온갖 대책 쓰다가 결국 중병을 앓게 만들었다면 결과에 대한 책임은 감수함이 당연하다고 봅니다.
주택을 정부기관이나 은행에 넘기게 되면 우선 빚에서 자유로울 수 있어 다시 새 출발 할 수 있습니다. 또한 소유자가 그 주택에서 계속 살기를 원할 때에는 월세나 전세로 살도록 해줘야 합니다. 그러다 몇 년 후 그 집을 다시 사겠다고 하면 일정 이자를 붙여 원래 주인에게 다시 팔면 되는 것입니다.
이런 제도를 ‘세일 앤드 리스백(sale&lease back)이라 합니다. 내 물건 맡겨놓고 필요한 만큼 돈 갖다 쓴 다음 돈이 생기면 그 물건 다시 찾아오면 되는 것이고, 돈이 없을 때에는 포기하면 되는 이치입니다. 팔지 못한 주택을 이런 식으로 국가나 은행에 넘기게 되면 빚 올가미에 걸린 소유자들은 빚에서 벗어날 수 있는 장점이 있습니다.
현재 50세 이상 은퇴 준비자나 은퇴자들에게 주택담보대출이 많습니다. 벌이는 없는데 대출이 많게 되면 주택을 파는 수밖에 다른 도리는 없습니다. 그러나 한두 달도 아니고 수년째 집을 팔지 못한다면 이 분들은 빚내서 다시 빚을 갚아야 하는 악순환이 이어지게 됩니다.
일정한 소득이 있는 30세대와 40세대들에게는 능력껏 갚을 수 있도록 아량도 베풀어 줘야 합니다. 아무런 대안도 없는 경제민주화, 말로만 외치지 말고 빚을 갚기 위해 빚을 내는 일이 없도록 배려하는 일이 진정한 경제 민주화가 될 것입니다.
미분양 주택도 이곳저곳에서 통 매각을 하는 사례가 일어나고 있는데 건설 회사들로서는 눈물의 떨이인지라 이런 어려움도 도와줘야 합니다. 그린벨트 파 해쳐 보금자리 짓지 말고, 이런 미분양을 반 가격에 사서 임대용으로 활용하되 임차인이 매수를 원한다면 팔면 되는 것입니다.
그러나 한 가지 미분양을 국가나 은행에 판 건설사들은 7년 정도 분양을 못하게 해야 합니다. 살려주면 또 짓고, 또 살려주면 또 짓게 되니까요. 그렇게 하면 그때는 짓는 사람이나 회사의 명의를 바꿔 지을 겁니다. 돈 냄새만 맡으면 환장을 하는 게 건설사들이거든요.
지금 전국적으로 건설사들의 앞날은 비 오는 달밤입니다. 조선업도 흔들리고 수출의 효자종목이었던 자동차나 전자. 전기도 구조조정이 시작되었습니다. 수출부문의 침체는 내수위축을 더욱 부추기고 있습니다. ‘주택전당포’ 같은 제도를 빨리 시행하지 않으면 주택시장은 살아나기 어렵게 될 것이고, 결국 나라경제 전체를 암흑의 길로 몰아넣게 될 것입니다.
주택시장이 차츰 좋아지겠지, 라고 방관하는 일은 금물입니다. 지난 5년 지켜봤지 않았나요? 수도권 무주택자가 약 45%라고 하지만 사야 할 사람들은 거의 사버렸고, 나머지는 집값이 아무리 내려가도 안 살 사람들입니다. 그리고 이제 미분양 말만 들어도 지겹습니다. 건설 회사들은 제발 아파트 좀 그만 지읍시다. 미분양과 워크아웃, 기업회생신청을 왜 되풀이 하십니까?
윤정웅 내 집 마련아카데미(부동산카페). http://cafe.daum.net/2624796
수원대사회교육원 교수(부동산, 법률). 011-262-4796, 031-213-4796
법무법인 세인(세인종합법률사무소)국장. http://cafe.daum.net/lawsein