다른 투자와는 달리 부동산 투자에는 많은 자금이 들어 갑니다.
그래서 투자의 맥을 잘 짚느냐 못짚느냐에 따라 투자의 성패가 좌우돼 우리는 투자에 신중을 기하게 됩니다.
일례로 2008년 미국발 금융쇼크 당시, 수도권 아파트에 투자했느냐 그 당시 바닥을 막 치고 올라오는 지방 부산 아파트에 투자했느냐에 따라 많게는 억대 이상의 투자수익 차이가 나기도 했습니다.
한쪽에서는 손해보고 다른 한쪽에서는 수익이 났다고 하면 금액상으론 상당한 차이가 납니다.
그런데 이 투자의 맥을 잘 짚는다는게 쉬운 일이 아닙니다.
부동산은 경기사이클, 정책, 개발, 정치, 경제, 사회, 문화 등과 복잡다단하게 움직이기 때문에 투자의 맥을 잘 찾는다는게 결코 쉬운 일이 아닙니다.
주식이든 부동산이든 오늘의 주도주가 내일에도 모레에도 주도주가되면 얼마나 좋겠습니까마는 그러나 이 주도주는 우리들의 생각과 달리 움직여 수많은 사람들의 애간장을 태우고 있습니다.
우리들은 1960년대부터 얼마전까지 서울 아파트 불패신화에 사로잡혀 있었다고 해도 과언이 아닙니다.
그 불패신화의 서울 아파트 가격이 오늘날에 들어와서는 하염없이 추락하고 있습니다. 특히 과거 그 잘 나가던 버블세븐지역내에 속했던 용인 등의 추락은 이루 말할 수 없을 정도입니다.
이는 종전에는 경험해 보지 못했던 일로 수많은 집가진자들을 궁지에 몰아넣고 있습니다.
2000년대에 서울 강남권 아파트가 득세할때 가치주만이 영원히 존재한다하였고 지방은 인구가 빠져나가 절대로 집값이 오르지 못한다고 하였는데 오늘날의 현실은 수많은 투자자들의 허를 찌르는 지경이 되었습니다.
투자는 자연스럽게 물 흐르듯이 하여 나혼자 독단적인 생각으로 투자의 환경을 절대로 돌려놓을 수는 없습니다.
과거 어떤 분이 말씀하신 것 처럼 시류에 따르라, 대세에 따르라, 흐름에 따르라 이게 즉 투자의 맥이 아닌가 합니다.
투자의 맥을 짚는다는 것은 결코 하루아침에 이루어지지 않습니다.
국가 정책에 따라, 개발에 따라, 경기사이클에 따라 투자의 맥 즉 주도주는 시시각각 달라지고 있습니다.
오늘의 승자가 영원한 승자가 아니고 오늘의 패자가 영원한 패자가 아니라는 말씀입니다.
잘 키운 자식이 부모를 외면할 수도 있고 버려둔 자식이 효자 노릇을 할 수 있다는 말이 이 부동산 투자에도 통하는 것 같습니다.
필자가 보건데는 어떤 분야든 역사에서 새로운 분야를 발굴하는 경우가 많은 것 같습니다. 역사는 어찌보면 되풀이되기도 합니다.
부동산 개발 역사는 경부 라인에서 서해안 라인으로 또 강원도, 동해안 라인으로 끊임없이 이동하고 있습니다.
또 강북에서 강남으로, 강남 대치동에서 용산으로 주도주는 수년 내지 수십년간의 시차를 두고 변화하고 있습니다.
그래서 이 부동산 투자의 맥을 짚기 위해서는 과거 정책, 개발, 경기사이클을 근간으로 하여 향후 투자 환경이 어떻게 바뀌느냐에 대하여 끊임없이 연구하고 노력하여야만 비로소 투자의 맥을 짚을 수가 있습니다.
그외 중국의 문호개방 등 세계경제 변화, 각종 국제 스포츠대회 개최가 부동산시장에 미치는 영향, 향후 유망산업에 따른 주도 부동산의 변화, 경제민주화, 인구 감소, 투자심리 등등과 맞물려 참으로 부동산시장은 복잡다단하게 움직이는군요.
요즘은 지방 대세의 시대라도 지방 어느지역의 부동산을 투자하느냐에 따라 투자의 성패가 좌우되기도 합니다.
부산.창원 등 지방 선두주자에 투자해야 할지, 대구.울산.광주.구미.원주 등 지방 후발주자에 투자해야 할지, 아니면 지방 혁신도시가 들어서는 중소도시인 김천.진주.나주.원주.충북 진천음성 등에 투자해야 할지, 또 도청이전지인 예천안동.내포신도시에 투자해야 할지, 교통요충지인 강남 수서.동탄신도시.평택.익산.여수.김천.진주 등에 투자해야 할지, 산업단지 인근에 투자해야 할지, 도시철도 개통 예정지에 투자해야 할지 참으로 투자자들의 머리를 복잡하게 하는군요.
필자가 볼때에는 이 지방안에서도 서로 앞서거니 뒷서거니하여 자기네들끼리 서열에 따라 움직이는듯한 느낌이 들며 한편으론 아주 과학적으로 질서있게 움직이기도 하는 것 같습니다. 아니 이는 어찌보면 자연스러운 시장 현상인지도 모릅니다.
부동산 투자의 맥을 짚어려면 단편적인 면 즉 나무보다 숲을 보는 능력을 길러야 합니다.
우리나라 부동산 전체를 보고 지역을 봐야만 비로소 투자의 맥이 보이고 특히 땅을 사는 경우에는 도시 전체의 개발계획 즉 도시 및 지역계획을 보고 매수하고자 하는 땅을 봐야만 그 땅의 진정한 가치를 알 수가 있습니다.
그래서 필자는 부동산을 알기 위해서는 부동산 자체뿐만 아니라 부동산 정책, 개발과 가장 연관이 있는 국토도시개발을 필히 알아야한다고 생각하고 있습니다.
모 부동산전문가는 석사학위는 부동산학에서 받고 박사학위는 도시공학에서 받고한 것이 부동산 정통 코스를 밟은 것이 아닌가합니다. 왜냐하면 도시공학은 부동산 정책, 개발의 주 분야이기 때문입니다.
투자의 맥은 단편적인 면으로 보는게 아니라 여러가지를 종합해서 바라보아야만 비로소 투자의 맥이 보인다라고 말씀드립니다.
현재 투자의 맥은 지방내에서도 어느 지역인가? 또 서울 및 수도권 부동산경기가 언제쯤 턴하냐?하는 것입니다.
그러기 위해서는 정책, 개발, 지방내 흐름, 수요공급, 실물경제의 바로메타인 증시, 정부의 부동산대책, 투자 심리 등 참으로 여러가지를 봐야 하는 것 같습니다.
이 투자의 맥을 잘 짚으면 불경기때에도 살아남을 수 있고 위기가 곧 기회가 될 수도 있습니다.
성공투자하기 위해서는 항상 부동산시장의 흐름 등 투자의 맥을 잘 살피는 습성을 길러라고 말씀드리고 싶습니다.
재테크맨 이주호
J man investment
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