요즘 서울 및 수도권 부동산시장은 침체되었지만 지방 일부지역은 수십년만에 호기를 맞아 그야말로 날개를 달았습니다.
필자는 부동산 투자에 있어서 경기사이클, 정책, 개발 세가지 요소를 가장 비중있게 두는데 작금의 부동산시장은 경기사이클과 무관하게 정책, 개발로 움직이는 시장이 되었습니다.
이러한 정책, 개발의 흐름을 잘 파악하면 부동산 투자는 결코 어려운 분야가 아닙니다.
1997년 12월 IMF로 1998년도에 바닥을 친 전국 부동산시장이 1999년부터 오늘날까지 지역별로 순환하며 가빠르게 움직이고 있습니다.
과거 1985년 하반기~1987년까지 대미 자동차 등 큰 수출호경기가 있은 후 1987년 하반기부터 내수경기 즉 부동산호경기가 있었는데 큰 수출호경기 즉 실물경제가 좋아지면 반드시 부동산호경기가 도래한다는 등식이 오늘날까지 이어지고 있습니다.
필자가 보건데는 2001~2002년 강남권재건축, 2003~2005년 강남권중대형의 대세상승은 큰 수출호경기와 무관하게 김대중정부의 경기부양책 즉 주택경기활성화대책에 의해 움직인 측면이 있으며 그외 강북, 수도권 소외지역은 2005년~2007년 조선, 철강 등 재래산업 큰 수출호경기때인 2006년 하반기~2008년 상반기때 대세상승하였군요.
1980년대에 큰 수출호경기 이후에는 반드시 내수경기 즉 부동산경기가 도래한다는 이론이 이번에도 여지없이 적용돼 2005년 하반기 큰 수출호경기 도래 2년 이후인 2007년 하반기부터는 2000년대에 소외된 지역인 지방선두주자 부산, 창원, 김해, 거제 등의 대세 상승이 있었습니다.
정확하게 큰 수출호경기 도래 2년뒤엔 큰 내수경기 즉 부동산경기 도래라는 등식이 맞아 떨어졌습니다.
2005~2007년 조선, 철강 등 재래산업 큰 수출호경기로 2007년 하반기부터 지방 산업단지가 부활하자 지방 선두주자인 부산, 창원, 김해, 거제 등의 부동산(집값)이 움직이기 시작하여 2009년부터는 국토균형발전을 위한 세종시 건설과 그 주변지역의 움직임이 있었고 이어 2010년 하반기~2011년부터는 지방 후발주자 대구, 울산, 광주, 원주 등의 움직임이 시작되었습니다.
수도권에서는 수도권2기 신도시 건설이 시작되어 판교, 광교, 동탄신도시의 바람몰이가 있었군요.
작금의 부동산시장의 중심은 지방후발주자와 혁신도시라고 할 수 있는데 지방 후발주자 대구, 울산, 광주, 원주 등은 수십년만에 호기를 맞았고 지방 혁신도시는 올 가을 민영아파트 분양을 시작으로 이제 막 비상할려고 합니다.
2007년도 하반기부터의 지방 대세상승은 2008년 미국발 금융쇼크, 2012년 유럽발 재정위기 즉 실물경제가 안좋은 때에 실물경제와 무관하게 국토균형발전을 위한 세종시, 혁신도시 건설이라는 정책, 개발에 따라 움직이는 측면이 있습니다.
물론 2005~2007년 재래산업 수출호경기 이후 지방 산업단지 부활에 따라 움직였다고 할 수 있으며 이러한 영향으로 요즘 지방 아파트시장은 산업단지 인근 아파트는 때를 만났군요.
부동산시장은 불규칙하게 움직이는듯 하나 사실 부동산시장은 어떤 근거 즉 경기사이클, 정책, 개발, 지역내 순환, 수요공급에 의하여 아주 과학적으로 어떠한 이유를 갖고 질서정연하게 움직이고 있습니다.
보통 사람들은 경제가 안좋은 이때에 어떻게 지방 집값이 상승할 수 있냐고 하는데 지방대세 이후의 지방 집값의 상승은 산업단지의 부활과 국토균형발전을 위한 세종시, 혁신도시 건설 즉 정책, 개발에 따라 움직이고 있습니다.
서울 및 수도권의 경우에는 올 하반기~내년에 부동산경기가 도래하더라도 이는 부동산경기 소사이클로 보이며 서울 및 수도권 부동산경기 대사이클은 몇년뒤에 있을 것을 예상되는 큰 수출호경기 도래 2년뒤쯤에나 기대할 수 있습니다.
부동산 투자 격언에 부동산 투자는 길목을 노려라라고 하는데,
올 가을부터 시작되는 혁신도시 일반 아파트 분양은 혁신도시 건설 바람 길목이 아닌가합니다.
이제까지 쭉 그래왔던 것 처럼 지역내 순환이 한번 시작되면 5년동안 이어진 전례로 보아 지방 후발주자와 혁신도시는 다음정권내내 인기 가도를 달릴 것으로 사료됩니다.
전국에 부산, 대구, 울산, 충남, 충북, 경북, 경남, 광주/전남, 전북, 강원, 제주 11개 혁신도시가 있는데 인천은 수도권 범주에 들어가 혁신도시가 없는듯 하군요.
이들 11개 혁신도시 중에서도 입지, 교통 우수성의 차별이 있는만큼 각 혁신도시내 아파트 분양률의 결과가 사뭇 궁금하군요.
이상 말씀드린 것 처럼 현 부동산시장의 중심은 대구, 울산, 광주, 원주 등 지방 후발주자와 혁신도시입니다.
세종시와 세종시 인근 충남북 부동산시장은 이미 활활 불타오르고 있으며 올 가을부터 시작되는 정부종합청사의 세종시 이전으로 세종시와 세종시 인근 충남북 부동산시장은 한껏 고조되어 있습니다.
그러나 지방 후발주자와 혁신도시는 이제 시작입니다.
이제 막 시작되는 지방 후발주자와 혁신도시의 길목을 노려라라고 말씀드리고 싶습니다.
작금의 지방 대세 지역별 순환은 경기사이클과 무관하게 정책, 개발이라는 재료로 움직이고 있습니다.
곧 실물경제의 바로메타인 코스피지수가 상승 곡선을 그리면 이들 지방 부동산시장은 더욱더 탄력을 받을 것입니다.
그러나 서울 및 수도권 부동산시장은 경기사이클과 강력한 내수부양책이 따라야 움직일 공산이 큽니다.
작금의 부동산시장의 흐름은 지방이 주도하고 서울 및 수도권은 틈새시장이 아닌가 합니다.
재테크맨 이주호
J man investment
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