요즘 대출을 상환하지 못한 매물이 경매시장으로 유입되면서 경매물건수는 조금씩 증가하고 있다. 반면 꽁꽁 얼어붙은 부동산 매수심리가 경매시장에도 영향을 미치면서 낙찰가율은 낮아지고 있다.
8월 초 낙찰물건을 검색해 봤다. 인천의 28평형 아파트의 경우 1억 9천만원에 호가가 형성된 물건이 1억 2천 8백만원에 낙찰되었다. 이 아파트의 최근 전세가는 1억 2천만원이었다. 거의 전세가 수준에서 낙찰된 것이다. 아무리 부동산 경기가 악화되더라도 전쟁이 나거나 IMF의 구제금융을 받을 정도로 국내 경기 상황이 나빠지지 않는 한 1억 9천만원인 아파트가 전세가 수준인 1억 2천만원까지 하락하기는 쉽지 않다고 본다. 실거주용 아파트를 전세가격 정도로 취득하길 원하는 분이라면 경매 시장을 예의주시해 보길 바란다.
입찰물건을 선택하기 위해 정보지 검색을 하다보면 과거에 경매로 진행되어 낙찰된 물건이 여러 가지 사유로 다시 경매 시장에 나오는 경우를 볼 수 있다. 특히 최근 금융감독원이 제2금융권을 대상으로 LTV를 초과한 대출 규모를 파악하고 부실경영을 한 금융권에 제재를 가하면서 금융권의 부실대출을 압박하고 있다.
낙찰 받은 후 대출을 실행할 때 일반주택담보대출이 아닌 경락잔금대출을 이용한다. 경락잔금대출은 제1금융권보다는 제2금융권에서 취급하는 경우가 대부분이고 제2금융권 중에서도 전문적으로 취급하는 영업소가 따로 있다. 일반적으로 경락잔금대출은 낙찰가의 80%(이율 5% 내외)까지 대출이 가능하며, 담보대상이나 가치에 따라 그 이상의 대출도 가능하다. 시세보다 현저히 낮게 낙찰이 된 경우뿐만 아니라 시세와 비슷하거나 심지어 조금 높게 낙찰 받은 경우에도 80%까지 대출이 가능하다. 제2금융권의 경우 LTV의 한도가 최대 65%로 규정되어 있는데 이를 초과하는 대출금은 신용대출의 형태로 이면계약을 하기 때문이다.
대출을 80%까지 받는 경우에는 대출관리가 매우 중요하다.
대출의 이자나 원금을 감당하지 못할 경우에는 낙찰 받은 물건이 다시 경매로 진행될 수 있기 때문이다.
그럼 과거 경매로 낙찰된 물건이 다시 경매로 나왔을 때에는 무엇을 주의해야 하나?
하나, 매도나 임대가 잘 되지 않을 수 있다.
경매 물건이라고 하면 사람들은 일반 매매물건에 비해 입지가 좋지 않거나 물건 자체에 하자가 있기 때문에 일반매매 시장에서 거래가 되지 않아 결국 경매시장으로 유입되었을 것이라는 편견을 갖는다. 그렇지만 모든 경우가 이에 해당되는 것은 아니다.
예를 들어, 서울 중계동에 학군 수요를 받는 아파트를 4억에 낙찰받으면서 대출을 2억 받았다고 하자. 그런데 소유자가 사업에 실패하면서 채권자들이 소유자의 낙찰아파트에 가압류를 설정하기 시작했고 여러 채권자가 다발적으로 설정을 하다 보니 채권 금액만 10억이 넘어갔다. 이들 중 한 채권자가 채권회수를 위해 경매를 신청하면서 이 아파트가 다시 경매시장에 유입되었다면 과연 아파트의 입지가 좋지 않거나 물건 자체에 하자가 있다고 말할 수 있을까? 그렇지 않다. 소유자의 채무과다로 경매시장에 유입된 것이지 입지나 물건의 하자와는 거리가 있다.
반면 수도권에 위치한 어느 오피스텔을 1억에 낙찰 받고 경락잔금대출을 7천만원 받았다고 하자. 잔금과 명도를 마치고 보증금 1천만원에 월 60만원으로 임대를 놓을 예정이었으나 6개월 이상 공실이 발생했다. 1년 전부터 주변에 오피스텔 공급이 늘어나기 시작했고 공실을 막기 위해 월세 할인 경쟁을 하다 보니 세를 놓지 못했다. 결국 월세로 이자를 상환하겠다는 계획이 물거품 되면서 매달 이자도 내지 못하자 은행에서 경매를 신청했다.
첫 번째 사례와 달리 두 번째 사례는 소유자의 과다 채무가 경매의 직접적인 원인이 아닌 임대를 놓지 못해 경매로 진행된 것이다. 오피스텔은 대표적인 수익형 부동산이다. 수익형 부동산이 임대가 되지 않아 다시 경매로 나왔다면 특단의 조치나 상황의 변화가 없는 이상 이 물건을 낙찰 받는다고 하더라도 수익은커녕 손실만 안겨줄 수 있다.
둘, 명도에 어려움을 겪을 수 있다.
과거 낙찰된 물건이 다시 경매로 진행되어 낙찰 받는 경우 누가 점유하고 있느냐에 따라 명도난이도가 달라질 수 있다. 명도는 현재 집을 점유하는 자를 대상으로 한다. 명도 협상 대상자가 소유자인 경우에는 이미 낙찰 경험이 있기 때문에 경매에 대해 잘 알지 못하는 사람보다 까다로울 수 있다. 실제 낙찰을 받은 회원님들과 명도 상담을 하다보면 이사비 등 명도에 들어가는 비용이 다른 일반적인 물건보다 많았다.
지피지기면 백전백승이리고 했던가!
낙찰 경험이 있는 소유자는 공격과 방어에 있어 어떤 무기를 갖고 어떻게 사용할지를 모두 알고 있기 때문에 낙찰자가 협상을 유리하게 마무리하기까지 많은 어려움이 있을 수 있다. 유도 유단자가 일반인을 상대로는 쉽게 한판승을 따내지만 비슷한 실력 또는 우월한 실력을 갖춘 자를 상대로는 고전을 면치 못하는 것과 같은 이치이다.
그렇지만 명도 상대방이 소유자가 아닌 임차인이라면 말이 달라진다.
전 소유자가 경매에 대한 지식이 있는 것이지 그와 임대차계약을 한 임차인이 경매 경험이나 지식을 갖춘 것은 아니기 때문에 소유자를 상대할 때보다 명도난이도가 낮을 가능성이 높다. 물론 임차인 본인이 낙찰받기위해 입찰했으나 낙찰자에게 밀려 낙찰을 받지 못하거나 과거 경매경험을 갖고 있는 임차인이라면 위 공식은 성립하지 않는다.
요컨대 과거 낙찰된 물건이 다시 경매로 진행되었을 경우에는
1. 경매시장으로 유입된 사유가 입지나 물건의 하자의 문제가 아닌 채무 과다 등의 소유자 개인의 문제로 나온 물건
2. 소유자가 아닌 임차인이 점유하고 있는 물건을 공략한다면 리스크를 최소화하면서 수익을 얻을 수 있을 것이다.
오은석 부동산재테크 북극성 대표