과거 서울 A급 지역 아파트의 경우 50평대 대형아파트가 30평대 중형아파트의 배 정도 시세를 유지했는데 오늘날 대형아파트의 평당 시세가 소형아파트 평당 시세를 하회하고 있으니 한마디로 대형아파트의 몰락이 참담할 지경입니다.
대형아파트가 그러하는동안 소형아파트는 대세 가도를 달렸으니 소형과 대형은 성, 쇠를 달리했군요.
이러한 소형아파트의 인기에 따라 전국 소형아파트는 가격이 오르고 프리미엄이 붙는 등 인기 가도를 달리고 있으나 이제는 곧 공급이 수요를 앞설 것이니 투자에 각별한 주의를 기울이라는 말이 서서히 대두되고 있습니다. 이는 이유있는 발언으로 보여 집니다.
최근 인기를 끌고있는 소형 오피스텔 등의 인기도 소형아파트의 인기에 편승해 대세를 달리고 있지만 한편으로는 공급 초과에 대한 우려의 목소리가 나오고 있습니다.
그러나 세상 이치는 해가 뜨면 지게 되고, 달이 차면 기울듯이 부동산시장도 어떤 지역, 평형, 상품이 한번 성하면 쇠할 때도 있고 쇠하면 성할때도 있습니다.
돌이켜보면 2002년쯤에 정점을 친 소형아파트가 그후 몇년동안의 조정기간을 거쳐 미국발 금융쇼크가 있은 2008년 말에 바닥을 치고 2009년부터 탄력을 받기 시작하여 오늘날까지 인기를 누려오고 있는데 이제 공급 초과라는 말이 서서히 대두되고 있습니다.
2009년부터 현재까지 소형아파트가 전성시대를 맞는동안 중대형아파트는 그야말로 몰락의 길을 걸어와 일부 대형아파트의 경우에는 2006년 고점 대비 거의 반토막이 나 있습니다.
작금의 투자분위기는 중대형은 절대로 안되고 소형만 된다는 분위기입니다.
그러나 투자는 때론 대중들의 생각과는 반대로 움직여 허를 찌르기도 합니다.
필자의 견해로는 부동산시장이 살아날려면 실물경제 즉 실물경제의 바로메타인 코스피지수가 상승곡선을 그려야 하는데 코스피지수는 아직 확실한 방향성을 보이지 않고 있습니다.
향후 실물경제가 바닥을 치고 올라오면 부동산경기도 좋아질 것으로 보는데 그러면 앞으로 소형아파트가 주도할지, 중대형아파트가 주도할지 투자자로서는 촉각을 곤두세우지 않을 수 없습니다.
투자는 때론 허를 찌르곤하는데 모든 사람들이 소형아파트가 된다고 할때 의외로 중대형아파트가 바닥을 치고 급상승하는건 아닌지 모르겠습니다.
돌이켜보면 2002년쯤에 정점을 친 소형아파트가 그후 6년 정도의 조정을 거쳐 2008년 말에 바닥을 치고 현재까지 대세 상승하였듯이 2006년도에 정점을 친 중대형아파트도 2012년 현재까지 6년 정도의 조정기간을 거쳤으므로 이제 비상할 때도 된 것 같습니다.
골이 깊은 놈이 크게 간다고 하는데 6년 정도의 충분한 조정을 거친 중대형아파트가 이제 크게 가는건 아닌지 모르겠습니다.
다만 대구, 울산, 광주 등 지방 후발주자 소형아파트의 경우에는 2011년부터 대세상승하기 시작하여 한번 대세상승하면 5년 정도는 이어진다는 부동산시장의 정설에 따라 2015년 정도까지는 상승세가 이어질 것으로 예견됩니다.
특히 수도권1기 신도시를 포함한 수도권 중대형아파트의 경우에는 2006년도에 정점을 친후 6년 정도의 충분한 조정기간을 거쳐 현재 2006년 고점 대비 반토막이 난 상태이기 때문에 올 하반기쯤 부동산경기가 살아난다면 이들 중대형아파트도 살아날 가능성이 큽니다.
세상에 영원한 승자가 없고 영원한 패자가 없듯이 부동산시장 역시 영원한 승자가 없고 영원한 패자도 없는 것 같습니다.
과열이 되면 조정에 들어가고, 충분한 조정기간을 거치면 다시 살아나곤 하는 것이 부동산시장의 논리인 것 같습니다.
소형아파트 VS 중대형아파트,
앞으로 지역에 따라 소형아파트가 선두에 나설지, 중대형아파트가 선두에 나설지 모든사람들의 관심사가 아닐 수 없습니다.
여기에 대해서 필자는 작금의 부동산시장은 지역별, 평형별, 상품별로 복잡다단하게 움직이기 때문에 지역별, 평형별, 상품별에 대한 세세한 분석이 있어야만 비로소 어느정도 시장이 보인다라고 말씀드립니다.
그러나 한가지 분명한 것은 성하면 쇠하고, 쇠하면 성하는 것이 세상사 그리고 시장의 논리이기 때문에 반전, 하락하는 때가 언제인지를 분석하는데 노력을 게을리하지 말아야 겠습니다.
우리가 부동산투자를 할적에 선택은 순간이지만 선택을 잘 하느냐, 못 하느냐에 따라 엄청난 수익 또는 손실이 발생하기도 합니다. 그러하기 때문에 투자는 신중에 신중을 기하지 않을 수 없습니다.
앞으로의 부동산시장은 지역에 따라 소형아파트가 주도하느냐? 중대형아파트가 주도하느냐? 이것이 문제로소이다.
중대형아파트는 6년 정도의 조정기간을 거쳐 당장은 공급 과열에 대한 우려가 없고 몇년동안 인기를 누려온 소형아파트는 수요보다 공급이 초과 즉 공급 과열에 대한 우려가 서서히 대두되고 있습니다.
흔히 중대형아파트는 실물경제가 좋아야 움직인다고 하는데 이제 곧 대선을 앞두고 실물경제 즉 내수경기가 좋아질 때도 된 것 같습니다.
수도권 일부 대형아파트의 경우에는 2006년 대비 반토막이 난 상태에서 매수자들이 붙는다는 소식이 들려오고 전세안고 투자를 하는 경우에는 전세가가 매매가에 육박하여 적은 자금으로 살 수 있는 이점도 있답니다.
당장은 눈앞에 보이지않지만 이상 여러가지 정황상 이제 중대형아파트가 꿈틀댈때가 된 것 같습니다.
중대형아파트 전성시대가 곧 도래하려는지 집가진 모든 사람들의 관심사가 아닐 수 없습니다.
이미 중대형아파트의 움직임이 시장 곳곳에서 나타나 중대형아파트에 관심을 가지지 않을 수 없는 상황이 되었습니다.
앞으로 실물경제가 좋아지면 지역에 따라 소형 또는 중대형이 주도하는 장이 전개될 것으로 예상됩니다.
재테크맨 이주호
J man investment
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