DTI 완화보다 더 시급한 취득세 추가감면
미미하기는 하지만 정부의 규제완화 모양새에 힘입은것인지, 아니면 휴가, 장마같은 계절적 비수기와 올림픽까지 겹친 다중 악재들로 인해 고사상태에 빠졌던 시장이 이들 악재들로부터 벗어나 9월초로 넘어온 시스템적인 요인들에 힘입은것인지는 모르겠지만, 현장에서는 일부 급매물성 거래가 간헐적으로 이뤄지는가 하면, 헐값 매물로 내놨던 일부 매도자들은 더 이상의 양보는 없다며 매물 철회를 시도하고 있는 현상들도 여러차례의 현장답사들을 통해 확인할수 있었다. 정부가 내놓은 세법개정안(2013년1월시행예정)이나 DTI일부완화(9월20일시행)등도 정식으로 시행되는 시점이 온다면 위 현상들을 좀더 빈번하게 목격할 수 있는 촉매제 역할은 일부 할수 있을것으로 전망된다.
특히 세법개정안중 2013년부터 2014년말까지 2년동안 주택을 취득하는 경우에 한시적으로, 1년미만 단기양도시에도 일반세율을 적용하는 내용은 올 연말 대선이후 내년상반기부터 시장이 조금이라도 좋아지는 상황이 온다면, 단기차익을 노리는 투자자들의 수요가 상당수 시장에 빨려들어올 수 있는 잠재적인 폭발물이라 할 수 있다.
아울러 세법개정안이 내년초 본격 시행(=예정이므로 가변적일수는 있으나 시행이 유력하다고 예상됨)에 들어간다면 2년이상 보유시 양도세가 비과세되고 1년이상만 보유하면 일반세율을 적용받을수 있기 때문에 시장의 경직성에 탄력성을 부여하는 일종의 종합 비타민제라고 할수 있을 것이다.
그러나 이러한 조치들의 경우 현재 극도로 경직되어있는 시장을 비교적 단기에 해결하기에는 일정한 한계가 따를 수밖에 없고, 시장의 매수수요자들의 적극적인 매수의지를 지지해줄수 없다. 왜냐하면, 거래에서 매우 중요한 취득세가 여전히 매수자들의 발목을 잡고 있기 때문이다.
DTI도 화끈하게 풀지 않은 상태로 약간 미지근한 상태로 일부 완화하는 정도인탓에 취득세의 한시폐지나 혹은 한지폐지는 아니더라도 최소한 추가 감면조치가 나와야 시장이 정상적으로 작동할수 있는 최소한의 힘을 가진다고 볼수 있는 것이다.
취득세 감면을 내년까지 한시적으로 연장했다고 생색을 내는것같지만, 사실 취득세 감면 연장이라고 해봐야 올해 말 종료 예정이던 것을 내년말까지 1년 더 연장하는것에 불과하고 감면 조치라는 것도 9억원 이하 1주택자의 경우 전용 85제곱미터이하 기준 4.4%를 2.2%로 해주는 것에 불과하다.
얼마전까지 기존 1.1%를 냈던 수요자들에게는 2.2%도 부담스럽게 느껴질 수밖에 없는셈이다. 취득세만 2.2%이지 채권구입액과 법무사비용등 감안하면 대략 3%선이라고 봐야 한다. 4억원 기준으로 대략 1200만원의 세금을 내는 것이다. 그나마 무주택이나 일시적 1주택상태여야 이러한 혜택을 볼수 있고, 2주택인 경우에는 고스란히 4.4%(실제로는 부대비용포함 대략5.2%정도)를 내야한다. 4억기준 2천만원이 넘는 세금을 취득시 고스란히 납부해야하는데 매수를 섣불리 할 수요자들이 얼마나 되겠는가? 예컨대 2주택이상자가 4억짜리 집을 사는데 세금이 2천만원이라면, 매수자의 원가는 4억2천만원이나 된다. 그런데 같은단지에 비슷한 가격으로 나온 매물이 아직 소화가 안된다면, 매수자는 구입즉시 2천만원이 손해라는 생각을 하게된다. 이런 상황이다보니 앙꼬빠진 DTI일부완화나 각종 미적지근한 완화정책들이 쉽게 시장에서 효과를 내기가 어려울 수밖에 없는 것이다.
거래세를 낮추고 보유세를 높이자고 하면서 정부는 지난 몇년간 취득세를 1%로 낮춰 준 적이 있었다. 명분은 서민 주거 안정이었지만 이런 명분이 아직도 유효하다면, 취득세를 한시적으로 없애거나 1%선 혹은 0.5%수준으로 낮추고 주택보유여부에 상관없이 조건없는 인하나 한시폐지를 해야 시장이 탄력을 받아 정상화될 수 있다.
아울러 실수요자들이 이사할 때 주택을 갈아타면서 이사를 할때마다 취득세를 내는 것도 무언가 아쉬움이 남는다. 갈아타거나 혹은 부득이하게 이사하는것은 형식상 매매의 형태를 띄지만 주택을 옮기는 것에 불과하지 새로 취득하는것이라고 보기는 어려운데도 집 한 보유한 서민들이 신규로 분양받거나 기존 재고주택을 새로 사서 새로운 집으로 이사할 때마다 취득세를 내는데, 이사를 자주하는 사람들은 취득세 세금내다 세월 다간다는 얘기가 씁쓸할 수밖에 없다. 다시말해 이미 낸 세금을 이사때마다 계속해서 또 내고 또내는 것이다.
정부는 시장정상화를 위해 많은 노력을 하고 있는 것으로 알고 있지만 무언가 부족하다는 느낌은 어쩔수 없다. 정부에서 지난번 검토한바 있고 현재도 일부 검토중인 것으로 알고 있는 취득세 한시폐지나 취득세 추가감면을 통해 현재의 기형적인 부동산시장 거래정상화와 서민들의 세금부담을 줄여 매수자들이 실수요에 맞게 주택을 구입할 때 세금으로 인해 원하는 주택을 구입하기 꺼려하는 마음을 없애 일반 실수요자들과 서민들이 마음 편하게 이사를 다닐수 있도록 정책적인 배려를 해야 할때가 아닌가 생각된다.
지금의 취득세는 세금부담이 과해 세금을 낮춰서 거래를 늘리면, 지방세수도 오히려 더 늘어나게 되므로 취득세 한시폐지 혹은 추가감면은 시장정상화, 거래활성화, 지방세수증가라는 3마리 토끼를 잡을수 있는 방법이 될수 있다. 취득세 한시폐지나 추가감면이 현재로서는 가장 절실한 부동산대책이라고 본다.
-부동산富테크연구소장 / 김부성 부동산연구소장-